التعدي على الأجزاء المشتركة في العقار قد يأخذ صورًا تبدو بسيطة في البداية، مثل إغلاق جزء من ممر، أو وضع حاجز في موقف مشترك، أو ضم مساحة من السطح، أو تركيب باب يمنع بقية الملاك من الوصول، لكنه قد يتحول إلى نزاع مباشر على حق ملكية وانتفاع مشترك. في السعودية يحدد نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها مفهوم الأجزاء المشتركة وحقوق الملاك فيها، وتكون وثيقة الفرز والمخططات والنظام الأساسي لجمعية الملاك هي نقطة البداية لتحديد هل المساحة خاصة أم مشتركة وما حدود استعمالها.
ما المقصود بالتعدي على الأجزاء المشتركة؟
هو استعمال أو إشغال أو تغيير جزء مشترك بطريقة تتجاوز حق المالك في الانتفاع به وتمنع أو تنتقص من حقوق بقية الملاك، أو تغير طبيعته دون سند أو موافقة لازمة. وقد يكون التعدي ماديًا، مثل البناء أو الإغلاق أو وضع حواجز، وقد يكون وظيفيًا، مثل تخصيص جزء مشترك لنشاط خاص دائم يمنع الآخرين من استعماله.
ما هي الأجزاء المشتركة في العقار؟
تختلف بحسب المبنى ووثيقة الفرز، ومن أمثلتها:
- الأرض المقام عليها العقار بحسب طبيعة الملكية.
- المداخل والبوابات.
- الممرات والسلالم.
- المصاعد.
- الساحات والحدائق.
- الخزانات والقنوات والخدمات المشتركة.
- بعض المواقف.
- المسابح والمرافق المشتركة.
- الهيكل أو العناصر التي تقتضي طبيعتها الاشتراك.
لكن وجود عنصر في هذه القائمة لا يعني أن وضعه واحد في كل عقار؛ فقد يكون موقف معين أو مخزن أو حديقة ملحقًا بوحدة أو حق استعمال خاصًا بحسب وثيقة الفرز. لذلك يجب الرجوع إلى الوثيقة لا إلى الانطباع البصري.
كيف أعرف أن الجزء محل الخلاف مشترك؟
ابدأ بثلاث وثائق: صك الوحدة، ووثيقة أو محضر الفرز، والمخطط المعتمد. ثم راجع النظام الأساسي لجمعية الملاك وأي قرار ينظم استعمال الجزء. إذا كان النزاع على موقف أو سطح أو ممر فلا يكفي قول أحد الملاك «هذا أمام شقتي» أو «أنا أستخدمه منذ سنوات» لإثبات أنه ملك خاص.
راجع فرز الوحدات العقارية لمعرفة كيف تحدد الوحدة وحصتها والأجزاء المشتركة.
هل يملك كل مالك حصة في الأجزاء المشتركة؟
يقرر النظام أن ملاك الوحدات المفرزة في العقار المشترك يكونون شركاء في الأجزاء المشتركة، وأن حصة كل مالك فيما لا يقبل القسمة تكون جزءًا مشاعًا ملحقًا بوحدته. وهذا يعني أن الجزء المشترك ليس «بلا مالك»، بل هو مرتبط بحقوق الملاك وفق الحصص والوثائق.
هل يستطيع مالك الاستحواذ على جزء مشترك لأنه الأقرب إليه؟
القرب المكاني لا ينشئ وحده حق ملكية منفردة. إذا كانت المساحة مشتركة في وثيقة الفرز، فالأصل أن استعمالها يكون في حدود الغرض المعدة له وحقوق بقية الملاك. تخصيصها لمالك واحد يحتاج إلى أساس نظامي أو اتفاق أو تعديل صحيح في الوثائق بحسب الحالة، وليس مجرد استعمال منفرد مع مرور الوقت.
التعدي على الممر المشترك
من الأمثلة وضع خزائن أو أبواب أو أثاث أو إنشاءات تضيق الممر أو تمنع الوصول إلى وحدات أخرى أو إلى معدات السلامة. هنا يجب النظر إلى وظيفة الممر ومتطلبات السلامة والمخطط وحقوق المرور. إذا كان الإشغال يعيق الاستخدام المشترك أو يسبب ضررًا أو خطرًا، يكون النزاع أقوى من مجرد خلاف على الشكل.
التعدي على موقف مشترك
قد يظهر النزاع عندما يضع مالك حاجزًا دائمًا أو لوحة «خاص» في موقف غير مخصص له، أو يستخدم موقفين بدل حق واحد، أو يمنع الآخرين من الأولوية المقررة. النظام الأساسي الاسترشادي يؤكد على حسن استخدام الأجزاء المشتركة وحفظ حقوق باقي الملاك وأولويتهم في استعمال المواقف.
قبل المطالبة بالإزالة، تحقق هل الموقف مملوك مع الوحدة، أم مخصص لها بحق استعمال، أم مشترك. وثيقة الفرز هي المرجع الأول.
ضم جزء من السطح إلى الوحدة
السطح قد يكون جزءًا مشتركًا أو جزءًا خاصًا أو مشتركًا مع حق استعمال معين. بناء غرفة أو سور أو جلسة مغلقة أو ضم مساحة من السطح إلى وحدة لا يصح تقييمه دون معرفة طبيعة الجزء والتراخيص وقرارات الجمعية. وإذا أدى التغيير إلى تعديل المساحات أو الحقوق فقد يتطلب إعادة فرز وموافقات إضافية.
الحديقة أو الفناء أمام الوحدة الأرضية
وجود حديقة بجوار شقة أرضية لا يعني تلقائيًا أنها مملوكة لصاحب الشقة. قد تكون جزءًا من الوحدة، أو ملحقًا، أو جزءًا مشتركًا مع حق استعمال خاص. يجب مراجعة الصك والفرز والعقد قبل تركيب سياج أو باب أو إنشاء دائم.
هل يجوز تركيب باب أو قفل على جزء مشترك؟
إذا كان الباب أو القفل يحول مساحة مشتركة إلى انتفاع حصري أو يمنع وصول الملاك إلى مرفق مشترك، فيجب أن يكون له أساس نظامي وقرار وموافقة لازمة. أما إذا كان جزءًا من تنظيم أمني معتمد للعقار ولا ينتقص من حقوق الملاك فقد يكون وضعه مختلفًا. العبرة بالأثر والصلاحية والوثائق.
هل يمكن تغيير استخدام جزء مشترك؟
تغيير الاستخدام قد يتطلب قرارًا من الجمعية وموافقات الجهات، خصوصًا إذا كان يمس المخطط أو الفرز أو حقوق الملاك. لا يجوز التعامل مع غرفة خدمات أو موقف أو ممر كمساحة تجارية أو مخزن خاص لمجرد أن الجمعية تحتاج دخلًا أو لأن أحد الملاك طلب ذلك.
استثمار الأجزاء المشتركة
يسمح النظام بأن تكون عوائد استثمار الأجزاء المشتركة القابلة للاستثمار من موارد جمعية الملاك، لكن الاستثمار لا يعني جواز التصرف بأي جزء دون مراعاة طبيعته وحقوق الملاك والنظام الأساسي. يجب أن يكون الجزء قابلًا للاستثمار وأن يصدر القرار ضمن صلاحيات الجمعية وبطريقة لا تهدر حقًا خاصًا أو تخالف الترخيص.
هل يستطيع المالك إجراء تعديل في جزء مشترك لتحسينه؟
حسن النية لا يكفي. قد يرى مالك أن تركيب مظلة أو إغلاق مساحة أو تغيير واجهة «تحسين»، لكنه إذا مس جزءًا مشتركًا أو شكل العقار أو حقوق الآخرين فيجب المرور بالإجراءات والقرارات والموافقات المطلوبة. التنفيذ أولًا ثم طلب الموافقة لاحقًا قد يضع المالك في موقف نزاع وإزالة وتكلفة.
ما علاقة جمعية الملاك بالتعدي؟
جمعية الملاك تمثل الملاك فيما يتعلق بالتصرفات التي تنشأ على الأجزاء المشتركة، ومدير العقار يتولى إدارة المرافق والأجزاء المشتركة ضمن صلاحياته. لذلك يكون توثيق التعدي وإبلاغ الجمعية أو المدير من الخطوات الطبيعية، مع طلب قرار واضح بدل الاكتفاء بنقاشات شخصية بين الجيران.
إذا تحول الخلاف إلى اعتراض على قرار الجمعية أو صلاحيات المدير، راجع نزاع جمعية الملاك.
ماذا إذا سمحت الجمعية بالتعدي؟
موافقة الجمعية لا تصحح كل إجراء تلقائيًا. يجب فحص هل تملك الجمعية أصلًا صلاحية القرار، وهل يمس القرار ملكية أو حق استعمال خاصًا لوحدة، وهل يحتاج إلى موافقة مالك بعينه أو جهة مختصة أو إعادة فرز. لذلك لا يكفي وجود محضر عام إذا كان القرار يتجاوز الصلاحيات أو يغير الحقوق المسجلة.
التعدي وإعادة الفرز
إذا كان التغيير المقترح سيحول جزءًا مشتركًا إلى جزء خاص أو يغير مساحة وحدة أو حصص الملاك، فقد يدخل في إعادة الفرز. والنظام يضع شروطًا لإعادة الفرز وموافقة الجمعية العامة والمرتهن إن وجد، مع تعديل المخطط وموافقات الجهات المختصة.
ماذا أفعل عند اكتشاف تعدٍ؟
- لا تبدأ بإزالة المنشأة بنفسك إذا كان ذلك سيؤدي إلى نزاع أو ضرر.
- حدد الجزء في وثيقة الفرز والمخطط.
- صور الوضع القائم وأثره وتاريخ ظهوره.
- اطلب من الجمعية أو المدير بيانًا بشأن وجود قرار أو موافقة.
- وجه مطالبة مكتوبة بإيقاف التعدي أو إزالته إذا لم يوجد سند.
- تحقق من التراخيص إذا كان هناك بناء أو تعديل إنشائي.
- احصل على تقرير فني إذا كان التعدي يؤثر في السلامة أو الخدمات.
- حدد الضرر الفعلي إذا كنت ستطلب تعويضًا أو إجراءً قضائيًا.
هل يحق لي إزالة حاجز وضعه جار في ممر مشترك؟
وجود تعدٍ ظاهر لا يعني أن الإزالة الذاتية هي الخيار الصحيح دائمًا؛ فقد تنتج عنها أضرار أو اتهامات متبادلة. الأفضل توثيق الوضع والرجوع إلى الجمعية والوثائق واتخاذ مسار رسمي للإزالة، خاصة إذا كان الحاجز مثبتًا أو مرتبطًا بتجهيزات العقار.
هل مرور الزمن يجعل الجزء المشترك ملكًا لمن يستعمله؟
لا يفترض تحويل الحق المشترك إلى ملكية خاصة لمجرد استعمال طويل دون مراجعة الصك والفرز والحقوق المسجلة. الملكية والتصرفات العقارية لها مستندات وإجراءات، ويجب تقييم أي ادعاء على ضوء الوثائق والوقائع لا المدة وحدها.
ماذا إذا تسبب التعدي في ضرر مادي؟
إذا أدى التعدي إلى تلف أو تسرب أو إعاقة وصول أو ضرر في مرفق مشترك، وثق الضرر بتقرير أو صور وفواتير، وحدد العلاقة بين الفعل والضرر. وقد تنشأ مطالبة بالإصلاح أو إعادة الحال أو التعويض بحسب الواقعة والمسؤولية.
التعدي على جدار أو فاصل بين وحدتين
ينص النظام على أن الحواجز الجانبية والحيطان والأرضيات والأسقف بين وحدتين متلاصقتين تكون مشتركة بين ملاكهما ما لم يوجد فاصل إنشائي أو يثبت غير ذلك، ولا يجوز استعمال الجزء المخصص بما يلحق ضررًا بالآخر أو بباقي الملاك. إذا كان الخلاف على جدار حدودي خارج نظام الوحدات المشتركة فقد يكون له مسار مختلف.
لخلافات الجدران بين العقارات راجع نزاع الجدار المشترك بين العقارات.
التعدي ومتطلبات السلامة
إغلاق الممرات أو مخارج الطوارئ أو الوصول إلى معدات مكافحة الحريق ليس مجرد نزاع انتفاع؛ فقد يرتبط باشتراطات سلامة. في هذه الحالات تكون سرعة التوثيق والمعالجة أهم، ولا ينبغي تأجيلها حتى اجتماع سنوي إذا كان هناك خطر فعلي.
هل المستأجر يمكن أن يكون سبب التعدي؟
نعم، قد يضع المستأجر أغراضًا أو حواجز أو يستعمل جزءًا مشتركًا بصورة مخالفة. ومع ذلك يظل المالك أمام جمعية الملاك والغير ملزمًا بالحقوق والواجبات المتعلقة بوحدته والأجزاء المشتركة، مع بقاء حقه في الرجوع على المستأجر وفق عقد الإيجار والواقعة.
المستندات المهمة
- صك الوحدة.
- وثيقة الفرز والمخططات.
- النظام الأساسي لجمعية الملاك.
- محاضر وقرارات الجمعية.
- أي تخصيص للمواقف أو حقوق استعمال.
- الصور المؤرخة للتعدي.
- مراسلات طلب الإزالة.
- تقرير فني عند وجود ضرر أو تعديل إنشائي.
- التراخيص أو الفسوحات إن ادعى المتعدي وجودها.
جدول تمييز حالات الأجزاء المشتركة
| الحالة | ما الذي يفحص أولًا؟ |
|---|---|
| موقف سيارات | وثيقة الفرز والتخصيص وحق الاستعمال |
| سطح | الصك والفرز وهل هو مشترك أو ملحق |
| ممر | المخطط ووظيفة المرور ومتطلبات السلامة |
| حديقة | هل هي جزء خاص أم مشترك بحق استعمال |
| غرفة خدمات | المخطط والغرض المخصص لها |
| واجهة | طبيعة الجزء وقرارات الجمعية والتراخيص |
أخطاء شائعة عند معالجة التعدي
- الاعتماد على كلام الحارس أو البائع بدل وثيقة الفرز.
- إزالة التعدي بالقوة دون توثيق أو قرار.
- اعتبار كل موقف أمام الوحدة ملكًا لها.
- الموافقة الشفهية على تخصيص جزء مشترك ثم النزاع لاحقًا.
- تجاهل التراخيص عند وجود بناء أو تعديل.
- عدم التفريق بين حق استعمال خاص وملكية خاصة.
- الانتظار حتى يكتمل البناء المخالف قبل الاعتراض.
أسئلة شائعة
هل يحق لجاري وضع خزانة في الممر المشترك؟
يعتمد على طبيعة الممر والنظام الأساسي وقرار الجمعية وأثر الخزانة على المرور والسلامة وحقوق الملاك. إذا كانت تعيق الاستخدام المشترك فلا يكفي أنها أمام بابه لتصبح حقًا خاصًا.
هل يحق لمالك الدور الأخير إغلاق جزء من السطح؟
ليس لمجرد أنه أقرب إليه. يجب معرفة وضع السطح في وثيقة الفرز وما إذا كان هناك حق استعمال خاص أو موافقات لازمة.
هل يمكن للجمعية تخصيص موقف مشترك لمالك واحد؟
يجب مراجعة وثيقة الفرز والنظام الأساسي وصلاحيات الجمعية وطبيعة التخصيص. إذا كان القرار يغير حق ملكية أو استعمال مقرر لبقية الملاك فقد يحتاج إلى أكثر من قرار إداري عادي.
هل أستطيع المطالبة بإعادة الجزء إلى حاله؟
قد يكون طلب إعادة الحال من المطالب المناسبة عندما يثبت أن التغيير وقع على جزء مشترك دون سند، لكن طريقة الإلزام تعتمد على الوثائق والجهة المختصة والضرر.
هل التعدي على الأجزاء المشتركة يبرر عدم دفع رسوم الجمعية؟
وجود نزاع على جزء مشترك لا يسقط تلقائيًا التزام المالك برسوم الجمعية. عالج كل مسألة بمسارها: الاعتراض على التعدي من جهة، والاشتراكات المعتمدة من جهة أخرى.
هل يمكن حل النزاع داخل جمعية الملاك؟
في كثير من الحالات نعم، خصوصًا إذا كان الخلاف على تنظيم استعمال مرفق أو إزالة إشغال واضح. أما إذا كان النزاع يتعلق بملكية أو حق مسجل أو ضرر وتعويض ولم يُحل داخليًا فقد يحتاج إلى مسار فصل آخر.
الخلاصة
التعدي على الأجزاء المشتركة لا يحدد بالشكل أو الاستعمال الفعلي فقط، بل بالفرز والصك والمخطط والنظام الأساسي وقرارات الجمعية. قبل المطالبة بالإزالة أو التعويض، حدد أولًا طبيعة الجزء وحق كل مالك فيه، ثم وثق التغيير وأثره، واستخدم الجمعية والمدير لمعالجة المخالفة ضمن صلاحياتهما. وإذا كان التغيير يمس الملكية أو المساحة أو يتطلب إعادة فرز، فلا يكفي قرار بسيط ويجب مراجعة الموافقات والإجراءات النظامية.
موضوعات مرتبطة
المصادر الرسمية
- نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها – ملاك.
- النظام الأساسي الاسترشادي لجمعية الملاك – ملاك.
- نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها – منصة فرز.
آخر مراجعة تحريرية: سبتمبر 2026. تحديد ما إذا كان الجزء خاصًا أو مشتركًا يعتمد على وثائق العقار الفعلية، لذلك يجب مراجعة الصك ووثيقة الفرز والمخطط قبل اتخاذ إجراء.