تأخر تسليم الوحدة على الخارطة لا يُقاس بالشعور بأن المشروع بطيء؛ بل بالمدة المحددة للمشروع والعقد والبرنامج والمدة الإضافية التي قد تعتمدها الهيئة. اللائحة التنفيذية تنظم متى يعد المطور متأخرًا أو متعثرًا، وتقرر حدًا أدنى للتعويض عند التأخر عن تسليم الوحدة دون سبب خارج عن إرادة المطور.
متى يعد المطور متأخرًا؟
بحسب اللائحة التنفيذية لنظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، يعد المطور متأخرًا إذا لم ينجز المشروع بعد انتهاء مدته دون سبب خارج عن إرادته. ويجوز للهيئة أن تمنحه مدة إضافية بعد انتهاء المدة، على ألا تزيد على سنة.
ومتى يصبح المشروع متعثرًا؟
تعد اللائحة المطور متعثرًا إذا لم ينجز المشروع بعد انتهاء المدة بما فيها المدة الإضافية الممنوحة له، أو إذا توقفت أعمال التنفيذ أكثر من مئة وثمانين يومًا في أي مرحلة، ما لم يقدم سببًا مشروعًا تقبله الهيئة. هذا التمييز مهم لأن معالجة مشروع متعثر قد تتجاوز مجرد مطالبة فردية بالتعويض.
ما التعويض عند تأخر تسليم الوحدة؟
إذا تأخر المطور في تسليم وحدة عقارية في الموعد المحدد دون سبب خارج عن إرادته، تنص اللائحة على أن التعويض يكون وفق اتفاق الأطراف، على ألا يقل عن أجرة المثل للوحدة من مقيم معتمد. أما إذا كان المشروع أرضًا مطورة، فالتعويض المتفق عليه لا يقل عن نسبة 2% من قيمة البيع تحتسب على أساس سنوي.
هل يمكن فسخ العقد؟
توجب اللائحة أن يتضمن العقد النموذجي أحكام التعويض وأجرة المثل عند تأخر المطور، بما في ذلك أحكام فسخ العقد. لذلك لا يمكن إعطاء جواب واحد لجميع العقود؛ يجب قراءة بند التأخر والفسخ، والمدة المعتمدة، وما إذا كان التأخير دخل مرحلة تسمح بالفسخ أو التعويض وفق العقد والنظام.
ماذا تفعل إذا تأخر المشروع؟
- تحقق من رخصة المشروع وحالته في منصة البيع على الخارطة.
- استخرج تاريخ الإنجاز والتسليم من العقد والترخيص.
- تحقق من وجود مدة إضافية معتمدة من الهيئة.
- رتب جدول الدفعات وما سددته فعليًا.
- احفظ جميع إشعارات المطور المتعلقة بالتأخير أو التعديل.
- وثق الحالة الحالية للمشروع من القنوات الرسمية والمراسلات.
- حدد ما إذا كان هدفك التعويض أو الفسخ أو إتمام التسليم.
ما قيمة تقارير المشروع؟
الدليل الفني للمشروعات المتأخرة والمتعثرة يعتمد على تقارير فنية ومالية، منها أسباب التأخر، نسبة الإنجاز، العمالة، الصور، موقف الخدمات، التدفقات النقدية، وموقف حساب الضمان. لذلك يجب ألا يُبنى تقييم التأخر على صور خارجية فقط عندما تكون هناك بيانات رسمية وفنية يمكن الرجوع إليها.
التعديلات على المخططات والمواصفات
تنص اللائحة على ضوابط لتعديل المخططات التنفيذية المعتمدة. فإذا صاحب التأخر تغيير في الوحدة أو المواصفات، يجب فصل مسألة التأخير عن مسألة التعديل، ثم معرفة ما إذا كان التغيير معتمدًا وما أثره في حق المشتري.
المستندات التي يحتاجها تقييم الملف
- عقد البيع أو التأجير على الخارطة وملاحقه.
- رقم ترخيص المشروع وبيانات المطور.
- جدول الدفعات وإثباتات السداد.
- موعد الإنجاز والتسليم والمدة الإضافية إن وجدت.
- مراسلات المطور وإشعارات التأخير.
- أي تقييم لأجرة المثل عند المطالبة بالتعويض.
- ما يثبت أي تغيير في المخططات أو المواصفات.
أخطاء شائعة
- احتساب التأخير من تاريخ غير معتمد في العقد أو الترخيص.
- تجاهل مدة إضافية منحتها الهيئة للمشروع.
- مطالبة بتعويض دون بيان الوحدة وأجرة المثل أو أساس الحساب.
- خلط التعثر التنظيمي للمشروع مع حق المشتري الفردي في العقد.
- التوقف عن السداد من طرف واحد دون فحص العقد وأثر الخطوة.
أسئلة شائعة
هل يوجد حد أدنى لتعويض تأخر الوحدة؟
نعم، إذا كان التأخير دون سبب خارج عن إرادة المطور، يكون التعويض بحسب اتفاق الأطراف على ألا يقل عن أجرة المثل للوحدة من مقيم معتمد.
هل كل تأخير يعني أن المشروع متعثر؟
لا. اللائحة تفرق بين التأخر والتعثر وتحدد حالات لكل منهما.
هل يمكن للهيئة منح المطور وقتًا إضافيًا؟
نعم، يجوز منح مدة إضافية لتنفيذ المشروع بعد انتهاء مدته وفق اللائحة، على ألا تزيد على سنة.
راجع أيضًا التطوير والاستثمار العقاري وشكوى على مطور عقاري.
المصادر الرسمية
- بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة – الهيئة العامة للعقار.
- الأنظمة واللوائح والأدلة – الهيئة العامة للعقار.
آخر مراجعة تحريرية: سبتمبر 2026.