إذا حدد عقد البيع مقدار العقار ثم ظهر بعد التسليم أن المساحة أقل، يضع نظام المعاملات المدنية قواعد محددة تختلف بحسب طبيعة المبيع وطريقة التسعير ومدى تأثير النقص في غرض المشتري.
ماذا يقول النظام عن نقص مقدار المبيع؟
إذا عُين مقدار المبيع عند العقد ثم ظهر نقص أو زيادة ولم يوجد اتفاق خاص، يفرق النظام بين الحالات بحسب قابلية المبيع للتجزئة وطريقة تحديد الثمن. وفي الأحوال التي لا تدخل في الاستثناء الخاص بالمبيع الذي تضره التجزئة والثمن الإجمالي، يكون النقص من حساب البائع.
متى يحق للمشتري طلب الفسخ؟
إذا كان النقص يخل بغرض المشتري بحيث لو علم به لما أتم العقد، يقرر النظام للمشتري حق طلب فسخ البيع. لذلك حجم النقص وحده ليس السؤال الوحيد؛ بل أثره الفعلي في الغرض المتعاقد عليه.
إذا كان الثمن إجماليًا لا بالمتر
ينظم النص حالة المبيع الذي تضره التجزئة وكان الثمن المسمى لمجموعه وليس بالوحدة القياسية، ويعامل النقص فيها بطريقة خاصة. لذا يجب معرفة هل السعر كان «إجماليًا للعقار» أم مبنيًا على سعر وحدة قياسية.
مدة سماع الدعوى
تنص المادة المنظمة لمقدار المبيع على عدم سماع دعوى الفسخ أو إنقاص الثمن أو إكماله إذا انقضت سنة من تاريخ تسليم المبيع. لذلك تاريخ التسليم من أهم المستندات في الملف.
كيف تثبت المساحة الصحيحة؟
- العقد ووصف العقار ومساحته.
- صك العقار أو بيانات السجل.
- رفع مساحي معتمد عند الحاجة.
- المخططات والحدود والإحداثيات.
- محضر التسليم وتاريخه.
- طريقة احتساب الثمن.
إذا كانت بيانات السجل نفسها مختلفة
إذا ظهر أن العقد اعتمد مساحة تختلف عن السجل أو أن هناك تعارضًا في الحدود، يجب فصل المطالبة ضد البائع عن مسألة تصحيح بيانات السجل أو النزاع مع عقار مجاور.
أسئلة شائعة
هل كل نقص يعطي حقًا في فسخ البيع؟
لا. يقرر النظام الفسخ إذا كان النقص يخل بغرض المشتري بحيث لو علم به لما أتم العقد، مع وجود قواعد أخرى لأثر النقص في الثمن.
كم مدة المطالبة بنقص المساحة؟
لا تسمع دعوى الفسخ أو إنقاص الثمن أو إكماله بعد سنة من تاريخ تسليم المبيع وفق المادة المختصة.
هل سعر المتر مهم؟
نعم، طريقة تحديد الثمن وما إذا كان بالوحدة القياسية أو إجماليًا من العناصر التي يعالجها النص.
راجع تعديل مساحة الصك العقاري.
المصدر الرسمي
آخر مراجعة تحريرية: سبتمبر 2026.