تملك غير السعوديين للعقار في مكة المكرمة والمدينة المنورة في السعودية يخضع في 2026 لأحكام أكثر خصوصية من بقية المملكة. النظام الجديد يجيز التملك لغير السعوديين ضمن نطاقات جغرافية محددة، لكنه ينص على أن حق الشخص الطبيعي غير السعودي في تملك العقار أو اكتساب الحقوق العينية في المدينتين يقتصر على المسلم. كما أن الحكم الخاص الذي يسمح للمقيم بصورة نظامية بتملك عقار واحد لسكنه خارج النطاقات لا يشمل مكة أو المدينة.
هل يجوز لغير السعودي تملك عقار في مكة أو المدينة؟
نعم في الحالات التي يسمح بها النظام والنطاقات الجغرافية، لكن بالنسبة للشخص الطبيعي غير السعودي يقتصر الحق على المسلم. ويظل موقع العقار داخل النطاق المعتمد ونوع الحق والغرض من التملك عناصر أساسية.
هل يشترط الإسلام؟
نعم بالنسبة للشخص الطبيعي غير السعودي؛ فالمادة الثانية من نظام تملك غير السعوديين للعقار تنص على قصر حق التملك أو اكتساب الحقوق العينية في مكة المكرمة والمدينة المنورة على الشخص الطبيعي المسلم.
هل يكفي كون المشتري مسلمًا؟
لا. الإسلام شرط لازم للشخص الطبيعي لكنه ليس الشرط الوحيد. يجب أيضًا أن يكون العقار داخل نطاق يسمح بالتملك، وأن يطابق نوع الحق والنسبة والغرض المحدد في وثيقة النطاق، وأن تستكمل الإجراءات عبر البوابة والسجل العقاري.
المقيم المسلم في مكة أو المدينة
لا يستخدم المقيم المسلم حكم «عقار السكن الواحد خارج النطاقات» داخل المدينتين، لأن النظام استثناهما من هذا الحكم. يجب أن يعتمد على النطاق الجغرافي الخاص بالمدينة وضوابطه.
المقيم غير المسلم
لا يندرج ضمن فئة الشخص الطبيعي المسموح له بالتملك أو اكتساب الحقوق العينية في المدينتين وفق المادة الثانية من النظام.
غير المقيم المسلم
يمكنه من حيث الأصل الدخول ضمن النطاقات المسموح بها إذا استوفى متطلبات غير المقيم الواردة في اللائحة، مثل الهوية الرقمية والحساب البنكي داخل المملكة ورقم الاتصال السعودي المرتبط بالهوية الرقمية.
غير المقيم غير المسلم
لا يحقق شرط الشخص الطبيعي المسلم المطلوب للتملك في مكة والمدينة، حتى لو استوفى بقية متطلبات الهوية والحساب.
النطاقات الجغرافية في مكة والمدينة
لا تفتح المدينتان بالكامل للتملك. المرجع هو بوابة «عقارات السعودية» التي تعرض المواقع المحددة والنسب وأنواع الحقوق ومدد الانتفاع والضوابط الخاصة بكل نطاق.
لماذا لا يكفي اسم الحي؟
قد يكون جزء من حي أو مشروع داخل نطاق مسموح وجزء آخر خارجه، أو تختلف الحقوق المتاحة من موقع إلى آخر. لذلك يجب التحقق من العقار المحدد على الخريطة الرسمية لا من الاسم التسويقي فقط.
ما أنواع الحقوق التي قد تتاح؟
قد تشمل الملكية أو حق الانتفاع أو غيره من الحقوق العينية بحسب وثيقة النطاق. لا تفترض أن السماح بالاستثمار يعني ملكية كاملة دائمًا.
هل يمكن شراء وحدة سكنية؟
إذا كانت الوحدة داخل نطاق يسمح للشخص الطبيعي المسلم بالتملك واستوفت بقية الشروط، يمكن استكمال التملك عبر البوابة الرسمية والسجل العقاري.
هل يمكن شراء أرض؟
يتوقف ذلك على نوع الحق المسموح به في النطاق والغرض والاستعمال. يجب فحص الخريطة ووثيقة النطاق وعدم افتراض أن كل الأراضي متاحة مثل الوحدات.
هل يمكن شراء عقار تجاري؟
إذا كان النطاق يسمح بالحق والغرض التجاري لفئة المشتري، يمكن أن يكون ذلك ممكنًا. المرجع ليس كون العقار «تجاريًا» في الإعلان بل ما تسمح به وثيقة النطاق الفعلية.
الشركات الأجنبية المباشرة
يجب التفريق بين الشركة الأجنبية المباشرة والشركة السعودية ذات المساهمة الأجنبية. الحكم الخاص في المادة الثانية بشأن مكة والمدينة يقصر الحق المشار إليه هناك على الشخص الطبيعي المسلم، بينما توجد أحكام مستقلة للشركات السعودية ذات المساهمة الأجنبية والشركات المدرجة والصناديق.
الشركة السعودية غير المدرجة ذات المساهم الأجنبي
يجيز النظام لها التملك داخل النطاق الجغرافي بما في ذلك مكة المكرمة والمدينة المنورة وفق المادة الثالثة واللائحة، دون تطبيق شرط الشخص الطبيعي المسلم عليها بالطريقة نفسها لأنها شركة سعودية تخضع لحكم مستقل.
هل تحتاج موافقة وزارة الاستثمار داخل النطاق؟
وفق اللائحة، الشركة السعودية غير المدرجة ذات المساهمة الأجنبية تستطيع التملك داخل النطاق الجغرافي، بما في ذلك مكة والمدينة، دون موافقة وزارة الاستثمار المطلوبة لحالة التملك خارج النطاق لأغراض النشاط أو سكن العاملين.
الشركات المدرجة والصناديق
يجوز للشركات السعودية المدرجة والصناديق الاستثمارية والمنشآت ذات الأغراض الخاصة تملك العقار واكتساب الحقوق العينية في المملكة بما في ذلك مكة والمدينة، وفق نظام السوق المالية وضوابط هيئة السوق المالية.
الشركة الأجنبية مقابل الشركة السعودية
لا تستخدم شركة أجنبية مباشرة حكم الشركة السعودية ذات المساهم الأجنبي؛ لكل فئة أساس قانوني مختلف ومتطلبات تسجيل مختلفة. راجع تملك الشركات الأجنبية للعقار في السعودية.
مواطنو مجلس التعاون
النظام الجديد لا يخل بالأنظمة التي تمنح حقوقًا أفضل لغير السعودي، ومنها تنظيم تملك مواطني دول مجلس التعاون، مع مراعاة التعديلات والأحكام الخاصة بمكة والمدينة. يجب فحص صفة المشتري قبل تطبيق قواعد الأجنبي العادي.
الإقامة المميزة
لا يخل النظام بأحكام الإقامة المميزة إذا كانت تمنح حقوقًا أفضل، لكن ذلك لا يلغي بالضرورة القيود الدينية والمكانية الخاصة بالمدينتين. يجب الرجوع للنظام الخاص ومنتج الإقامة وصفة المشتري.
هل شراء العقار يمنح الإقامة؟
لا. النظام ينص على أن التملك لا يمنح حقوقًا أو امتيازات إضافية غير حقوق المالك النظامية. لا تتحول الملكية في مكة أو المدينة إلى إقامة أو جنسية تلقائيًا.
بوابة عقارات السعودية
الهيئة العامة للعقار جعلت البوابة الرسمية المرجع لتطبيق النظام والنطاقات. يجب استخدامها قبل توقيع عقد نهائي لمعرفة أهلية المشتري والعقار.
السجل العقاري
تكتمل صحة التملك بعد التسجيل في السجل العقاري. لا يكفي وجود موافقة أو عقد خاص أو تحويل للثمن.
فحص الصك قبل الشراء
راجع الاستعلام عن صك عقاري وتأكد من المالك والمساحة والحدود والرهن.
العقار المرهون
إذا كان العقار مرهونًا يجب معالجة حق المرتهن قبل نقل الملكية. راجع إفراغ عقار مرهون.
عقار الورثة
إذا كان العقار للورثة، يجب مشاركة أصحاب الحقوق في البيع أو التمثيل الصحيح. راجع إفراغ عقار ورثة.
العربون قبل التحقق من النطاق
من أكبر المخاطر دفع عربون قبل التأكد من أن العقار داخل نطاق يسمح للمشتري غير السعودي بالتملك. يجب أن يكون استرداد العربون مرتبطًا بفشل الأهلية إذا لم تكن محسومة. راجع عقد عربون عقار.
الوعد بالبيع
إذا كانت الموافقة أو التحقق من النطاق لم يكتمل، يمكن ربط إبرام البيع النهائي بشرط أهلية المشتري والتسجيل. راجع عقد وعد بالبيع عقار.
رسم تصرف غير السعودي
حددت اللائحة الحالية رسمًا بنسبة 2% على قيمة تصرف غير السعودي بالحقوق العينية في مكة المكرمة والمدينة المنورة، مثل الرياض ومحافظة جدة، مع حالات تخضع للرسم بنسبة صفر.
هل الرسم يُدفع عند الشراء؟
النص يتعلق بتصرف غير السعودي بالحق العيني. يجب تحديد من المتصرف وطبيعة العملية، وعدم الخلط بين هذا الرسم وضريبة التصرفات العقارية أو رسوم التسجيل.
ضريبة التصرفات العقارية
تطبق ضريبة التصرفات العقارية بصورة مستقلة بحسب نوع التصرف والاستثناءات. لا يعني وجود رسم 2% أن ضريبة التصرفات أصبحت ملغاة أو مدمجة فيه.
الهبة
إذا وهب غير السعودي العقار أو تلقى هبة، يجب التأكد من أن الموهوب له نفسه مؤهل للتملك في المدينتين. لا تكفي صحة الهبة بين الطرفين إذا كان متلقيها غير مؤهل.
الإرث
قد تنتقل الحقوق بالإرث، لكن يجب تسجيلها وفحص أهلية الورثة والقيود التي تضعها الأنظمة. اللائحة تضع قسمة التركة ضمن حالات رسم الصفر، لكن ذلك لا يغني عن التسجيل الصحيح.
حق الانتفاع
قد تسمح بعض النطاقات بحق الانتفاع لمدة محددة بدل الملكية الكاملة. يجب الرجوع للخريطة الرسمية لمعرفة نوع الحق والمدة القصوى المسموحة.
المشاريع العقارية الكبرى
قد توجد مشاريع أو نطاقات استثمارية لها ضوابط مفصلة ونسب ملكية محددة. الإعلان التجاري عن المشروع لا يكفي؛ تحقق من أنه مدرج فعلًا في وثيقة النطاقات المعتمدة.
شراء عقار على الخارطة
إلى جانب أهلية غير السعودي يجب التأكد من ترخيص البيع على الخارطة والمطور وحساب الضمان والعقد. أهلية التملك لا تعالج مخاطر المشروع نفسه.
الوحدات الفندقية والسياحية
قد تختلف الحقوق المتاحة بحسب المشروع والنطاق، وقد يكون المنتج حق انتفاع أو ملكية أو ترتيبًا استثماريًا آخر. اقرأ الوثائق ولا تعتمد على كلمة «تملك» التسويقية.
العقار الوقفي
العقارات الوقفية لها أحكام مستقلة، ولا تتحول إلى ملكية خاصة لغير السعودي لمجرد وقوعها في نطاق يسمح بالتملك. يجب فحص أصل الحق.
حدود الحرمين والمشاعر
مكة المكرمة لها خصوصية دينية وتنظيمية، وتوجد مواقع وأوقاف ومناطق لا تدخل ضمن الملكية الخاصة العادية. يجب عدم خلط النطاقات المسموحة لغير السعوديين بقواعد أراضي المشاعر أو المواقع ذات التنظيم الخاص.
المدينة المنورة والمواقع الدينية
وجود نطاق يسمح بالتملك في المدينة لا يعني أن كل موقع داخل الحدود الإدارية للمدينة متاح؛ بعض المواقع لها أحكام خاصة ويجب الاعتماد على الخريطة الرسمية.
تملك المقيم في المدينتين
راجع تملك المقيم للعقار في السعودية. الاستثناء الذي يسمح بعقار واحد للسكن خارج النطاق لا يعمل داخل مكة والمدينة.
غير المقيم في المدينتين
إذا كان الشخص مسلمًا ويقع العقار داخل نطاق مسموح، يجب استيفاء متطلبات الهوية الرقمية والحساب البنكي ورقم الاتصال السعودي ثم التقديم عبر البوابة.
التمويل
أهلية التملك لا تعني أن المصرف سيمول الصفقة. التمويل يخضع لسياسة البنك وصفة العميل والعقار والمشروع، ويجب التأكد من التمويل قبل الالتزام النهائي.
جدول الحالات
| الفئة | الوضع العام في مكة والمدينة |
|---|---|
| فرد غير سعودي مسلم | يمكن ضمن النطاقات والضوابط |
| فرد غير سعودي غير مسلم | لا يشمله حق الشخص الطبيعي في المدينتين |
| مقيم يعتمد على قاعدة عقار السكن الواحد | المدينتان مستثناتان من هذه القاعدة |
| شركة سعودية بمساهمة أجنبية | أحكام مستقلة داخل النطاق |
| شركة مدرجة/صندوق | وفق ضوابط هيئة السوق المالية |
خطوات قبل شراء عقار
- تحقق من صفة المشتري وهل هو مسلم إن كان شخصًا طبيعيًا.
- افتح الخريطة الرسمية للنطاقات.
- تحقق من نوع الحق المسموح به للعقار.
- استعلم عن الصك والسجل.
- افحص الرهن والقيود.
- احسب الضريبة والرسم والتكاليف.
- اربط العربون بأهلية التملك إذا لم تحسم بعد.
- استكمل الطلب عبر بوابة عقارات السعودية.
- سجل الحق في السجل العقاري.
أخطاء شائعة
- الاعتقاد أن كل مكة أو المدينة متاحة للتملك.
- استخدام قاعدة عقار السكن الواحد للمقيم داخل المدينتين.
- إغفال شرط الإسلام للشخص الطبيعي.
- الخلط بين الشركة الأجنبية والشركة السعودية ذات المساهم الأجنبي.
- دفع عربون قبل التحقق من النطاق.
- الخلط بين رسم 2% وضريبة التصرفات.
- اعتبار شراء العقار طريقًا تلقائيًا للإقامة.
أسئلة شائعة
هل الأجنبي المسلم يستطيع شراء عقار في مكة؟
يمكنه ذلك ضمن النطاقات الجغرافية المسموح بها وبعد استيفاء الشروط والإجراءات؛ الإسلام شرط للشخص الطبيعي لكنه ليس الشرط الوحيد.
هل الأجنبي غير المسلم يستطيع التملك في المدينة المنورة؟
النظام يقصر حق الشخص الطبيعي غير السعودي في التملك أو اكتساب الحقوق العينية في مكة والمدينة على المسلم.
هل المقيم يستطيع شراء بيت واحد في مكة مثل باقي المدن؟
لا يستفيد في مكة أو المدينة من حكم العقار السكني الواحد خارج النطاق؛ يجب أن يكون التملك وفق النطاقات الخاصة بالمدينتين.
هل الشركات تستطيع التملك في مكة والمدينة؟
توجد أحكام مستقلة لبعض الشركات السعودية ذات المساهمة الأجنبية والشركات المدرجة والصناديق، ويجب الرجوع للنطاقات والضوابط الخاصة بالفئة.
المصادر الرسمية
- نظام تملك غير السعوديين للعقار – أحكام مكة والمدينة.
- اللائحة التنفيذية لنظام تملك غير السعوديين للعقار.
- الهيئة العامة للعقار – النطاقات والبوابة الرسمية.
الخلاصة
تملك غير السعوديين للعقار في مكة والمدينة ممكن ضمن النظام الجديد، لكنه يخضع لضوابط أشد من بقية المملكة. الشخص الطبيعي غير السعودي يجب أن يكون مسلمًا، والعقار يجب أن يقع داخل نطاق يسمح بالتملك ونوع الحق المطلوب. كما أن المقيم لا يستطيع الاعتماد على استثناء «عقار السكن الواحد» داخل المدينتين. أما الشركات فلها مسارات مستقلة بحسب كونها شركة سعودية بمساهمة أجنبية أو شركة مدرجة أو صندوقًا استثماريًا. لذلك التحقق من الخريطة وصفة المشتري يسبق أي عقد أو عربون.
آخر مراجعة تحريرية: 26 سبتمبر 2026. النطاقات الجغرافية هي المرجع التطبيقي الفعلي؛ تحقق من العقار المحدد داخل بوابة عقارات السعودية قبل الالتزام المالي.