المشروع العقاري المتعثر وصف تنظيمي له ضوابط، وليس مجرد مشروع متأخر أو ضعيف الإنجاز. اللائحة التنفيذية للبيع على الخارطة تحدد حالات التعثر، ثم يضع الدليل الفني مجموعة أدوات لمعالجة المشروع بحسب درجة المشكلة وإمكان استكماله.
متى يعد المطور متعثرًا؟
تعد اللائحة المطور متعثرًا إذا لم ينجز المشروع بعد انتهاء مدته بما في ذلك المدة الإضافية الممنوحة له، أو إذا توقفت أعمال التنفيذ أكثر من مئة وثمانين يومًا في أي مرحلة، ما لم يقدم سببًا مشروعًا تقبله الهيئة.
الفرق بين التأخر والتعثر
التأخر هو عدم إنجاز المشروع بعد انتهاء مدته دون سبب خارج عن إرادة المطور، ويمكن للهيئة منح مدة إضافية لا تتجاوز سنة وفق اللائحة. أما التعثر فهو مرحلة أشد ترتبط بتجاوز المدد أو توقف التنفيذ وفق الضوابط.
كيف تعالج الهيئة المشروع؟
الدليل الفني يضع درجات للتأخر والتعثر وأدوات تدخل، منها تعديل الخطة الزمنية، زيادة الموارد، تغيير الاستشاري أو المقاول في بعض الحالات، فحص أطراف المشروع، استخدام مبالغ من حساب الضمان عند الحاجة لتصحيح المسار، وإحلال مطور بديل.
المطور البديل
توجب اللائحة أن يتضمن العقد الإقرار بإمكان إحلال مطور بديل عندما تقتضي ظروف تعثر المشروع. الهدف من هذه الأداة هو محاولة استكمال المشروع وحماية أصحاب العلاقة بدل افتراض أن التصفية هي الحل الأول دائمًا.
متى تصل المعالجة إلى التصفية؟
إذا رأت الهيئة عدم جدوى أدوات المعالجة أو تعذر استكمال المشروع، قد تدخل التصفية ضمن الخيارات وفق النظام والدليل. وإذا تعذرت التصفية الرضائية، تنص اللائحة على إحالة المشروع إلى المحكمة المختصة.
ما الذي يجب على المشتري جمعه؟
- عقد الوحدة ورقمها.
- بيانات المشروع والترخيص.
- إثباتات جميع الدفعات.
- الإشعارات الرسمية عن حالة المشروع.
- المدة الأصلية والمدة الإضافية إن وجدت.
- أي تعديلات في المخطط أو المواصفات.
- الشكاوى السابقة والردود.
هل يوقف المشتري الدفعات من تلقاء نفسه؟
لا ينبغي اتخاذ قرار منفرد دون قراءة العقد وحالة المشروع والقرارات التنظيمية. قد تكون للدفعات آلية مرتبطة بمراحل الإنجاز وحساب الضمان، وأي توقف غير منظم قد يخلق نزاعًا جديدًا.
هل التعثر يلغي العقد تلقائيًا؟
لا. قد يستمر المشروع تحت خطة معالجة أو مطور بديل. فسخ العقد أو استرداد المبالغ يحتاج إلى تقييم مستقل للعقد وحالة المشروع والإجراء الذي اتخذته الهيئة.
أسئلة شائعة
هل توقف المشروع ستة أشهر يعني التعثر؟
تنص اللائحة على حالة توقف أعمال التنفيذ لمدة تزيد على مئة وثمانين يومًا، ما لم يقدم المطور سببًا مشروعًا تقبله الهيئة.
هل يمكن تغيير المقاول دون تغيير المطور؟
الدليل الفني يتضمن ضمن أدوات معالجة بعض حالات التأخر والتعثر تغيير المقاول أو الاستشاري بحسب تقييم الجهة المختصة.
هل يوجد مطور بديل؟
نعم، إحلال مطور بديل إحدى أدوات التدخل التي تنظمها اللائحة والدليل الفني.
راجع أيضًا تأخر تسليم عقار على الخارطة واسترداد المبالغ من المطور.
المصادر الرسمية
- اللائحة التنفيذية لنظام البيع على الخارطة – الهيئة العامة للعقار.
- الدليل الفني لمعالجة المشروعات المتأخرة والمتعثرة – الهيئة العامة للعقار.
آخر مراجعة تحريرية: سبتمبر 2026.