ليست كل دفعة أولى في صفقة عقارية «عربونًا» بالمعنى النظامي. يجب قراءة العقد: هل المبلغ جزء مقدم من الثمن؟ أم عربون يمنح دافعه حق العدول؟ أم مبلغ حجز له شروط خاصة؟ تسمية المبلغ وحدها لا تكفي إذا كانت بنود العقد تعطيه أثرًا مختلفًا.
متى يخسر دافع العربون المبلغ؟
إذا كان المبلغ عربونًا وفق الاتفاق ولم يتفق الطرفان على حكم مختلف، فإن عدول دافع العربون عن العقد يؤدي إلى عدم استرداده وفق النظام. كما يعد سكوت دافع العربون حتى انتهاء مدة العدول أو عدم تنفيذ التزامه خلالها عدولًا منه.
متى يمكن أن يكون الاسترداد مطروحًا؟
- إذا نص العقد صراحة على رد المبلغ في حالة محددة.
- إذا تبين أن المبلغ ليس عربونًا بل دفعة من الثمن وأُبطل أو فُسخ العقد على أساس يوجب الرد.
- إذا تعذر إتمام البيع بسبب إخلال من البائع، فيفحص أثر الإخلال والعقد وقواعد الفسخ والتعويض.
- إذا لم يتحقق شرط سابق اتفق الطرفان على أن البيع معلق عليه وكان العقد ينظم رد المبلغ.
إذا لم تحدد مدة العدول
تنص المادة على أن المحكمة تعين مدة العدول بحسب العرف وظروف العقد إذا لم يحددها المتعاقدان. لهذا ترك العقد مفتوحًا بلا مدة قد يخلق نزاعًا كان يمكن تجنبه.
العربون والدفعة المقدمة من الثمن
إذا كان العقد لا يعطي حق العدول ويعامل المبلغ كجزء من الثمن، فقد لا تنطبق قاعدة العربون بالطريقة نفسها. لذلك راجع لغة العقد: «عربون»، «دفعة مقدمة»، «حجز»، «جزء من الثمن»، وما يرتبه كل بند عند عدم الإتمام.
إخلال البائع
المادة الخاصة بالعربون تتحدث عن عدول دافع العربون. إذا كان سبب عدم إتمام الصفقة هو إخلال البائع بالتزام جوهري، يجب تحليل الفسخ ورد المدفوعات والتعويض وفق العقد والقواعد العامة، ولا يصح افتراض أن المشتري «عدل» لمجرد أن البيع لم يتم.
المستندات الأساسية
- العقد أو اتفاق الحجز.
- إثبات دفع المبلغ.
- النص الذي يصف طبيعة المبلغ.
- مدة العدول إن وجدت.
- المراسلات التي تبين من امتنع عن الإتمام ولماذا.
- إثبات تحقق أو تخلف الشروط السابقة للبيع.
أسئلة شائعة
هل العربون يُرد دائمًا إذا لم تتم الصفقة؟
لا. إذا كان المبلغ عربونًا وفق المادة 44 وعدل دافعه، فلا يسترده ما لم يتفق على خلاف ذلك.
هل للبائع حق العدول لمجرد قبض العربون؟
النص الحالي يجعل حق العدول لدافع العربون وحده ما لم يتفق الطرفان على خلافه.
هل عدم تنفيذ المشتري خلال مدة العدول يعد عدولًا؟
نعم، يقرر النظام أن عدم تنفيذ ما التزم به خلالها يعد عدولًا وفق النص.
راجع صيغة عقد بيع عقار وفسخ عقد بيع عقار.
المصدر الرسمي
آخر مراجعة تحريرية: سبتمبر 2026.