ترخيص مشروع البيع على الخارطة في السعودية هو المسار النظامي الذي يسبق بيع أو تأجير وحدات المشروع قبل اكتمالها. وهو يختلف عن مجرد قيد المطور في سجل المطورين، ويختلف كذلك عن «ترخيص تسويق المشروع» الذي قد يصدر قبل ترخيص البيع الكامل. لذلك فإن بناء مشروع على الخارطة يمر بعدة طبقات: أهلية المطور، ومستندات الأرض والمشروع، والترخيص، وحساب الضمان، والعقد النموذجي، والفرز عند وجود وحدات مفرزة، ثم تنفيذ الالتزامات والتقارير والبيع وفق النظام واللائحة.
ما المقصود بترخيص مشروع البيع على الخارطة؟
هو الموافقة التنظيمية على المشروع العقاري الذي يراد بيع أو تأجير أراضٍ مطورة أو وحدات فيه قبل اكتمال التنفيذ أو أثناء أعمال الإنشاء والتطوير. وتشرف الهيئة العامة للعقار على قيد المطورين وترخيص المشروعات والرقابة على النشاط وفق نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة ولائحته التنفيذية.
لا يكفي أن يكون المطور شركة عقارية أو لديه سجل تجاري. المشروع نفسه يحتاج إلى ترخيص مستقل، لأن الترخيص مرتبط بأرض محددة ومخططات وحساب ضمان وجدول تنفيذ وتمويل وعقود وبيانات فنية ومالية خاصة به.
الفرق بين قيد المطور وترخيص المشروع
| العنصر | قيد المطور | ترخيص المشروع |
|---|---|---|
| الموضوع | أهلية المطور وقدراته المالية والفنية والمؤسسية | مشروع عقاري محدد وأرض ومخططات وتمويل وحساب ضمان |
| النطاق | المطور كشخص طبيعي أو اعتباري | كل مشروع بحسب بياناته ومساحته وطبيعته |
| النتيجة | إدراج المطور في سجل القيد | السماح بممارسة البيع أو التأجير على الخارطة للمشروع وفق الرخصة |
| الرقابة | استمرار استيفاء الحد الأدنى للقدرات | تقارير التنفيذ، حساب الضمان، العقود، الإنجاز والتسليم |
قيد المطور في سجل المطورين
تضع اللائحة حدًا أدنى للنقاط اللازمة للقيد. بالنسبة للشخص الاعتباري يلزم سجل تجاري ساري والحصول على 35 نقطة من 100 كحد أدنى وفق معايير التقييم. أما الشخص الطبيعي -عند الاقتضاء- فيلزم حصوله على 35 نقطة من 55 وفق الجدول المخصص له.
وتقيم الهيئة قدرات المطور من خلال عناصر مالية وفنية ومؤسسية وموارد بشرية، مثل القوائم المالية، والسجل الائتماني، والخبرة في المشروعات، والهيكل التنظيمي وبعض المتطلبات المؤسسية. لذلك فالقيد ليس إجراءً شكليًا، بل تقييم لقدرة المطور على إدارة مشروع قبل بيع وحداته على الخارطة.
ماذا يحدث إذا فقد المطور الحد الأدنى بعد القيد؟
تنص اللائحة على تعليق قيد المطور إذا فقد الحد الأدنى من معايير التقييم، ومنحه مهلة تصحيحية مدتها ثلاثة أشهر، ثم شطب القيد إذا لم يصحح وضعه. لكن التعليق أو الشطب لا يؤثر بذاته في المشروعات التي سبق أن صدرت لها تراخيص للبيع أو التأجير على الخارطة، وهو ما يمنع الخلط بين وضع المطور العام والرخصة القائمة لمشروع معين.
ترخيص تسويق المشروع قبل ترخيص البيع
تجيز المادة الثامنة من اللائحة للمطور طلب ترخيص تسويق المشروع العقاري قبل صدور ترخيص المشروع على الخارطة. وهذه مرحلة مهمة لمن يريد اختبار السوق أو بدء التسويق المنظم قبل اكتمال جميع متطلبات رخصة البيع.
ومن المستندات والبيانات التي تطلب لهذه المرحلة:
- رقم صك تسجيل ملكية العقار.
- رقم عقد التسويق بين الوسيط العقاري والمطور إن وجد.
- نسخة عقد التطوير بين المطور ومالك الأرض إن وجد.
- التصاميم المعمارية والمخططات الهندسية.
وتبت الهيئة في الطلب خلال عشرة أيام عمل من اكتماله، ويجب أن يكون قرار الرفض -عند الرفض- مسببًا.
كم مدة ترخيص تسويق المشروع؟
تقرر اللائحة أن مدة ترخيص التسويق لا تتجاوز 180 يومًا. ويمكن تمديدها لمدة أو مدد مماثلة للمشروعات التي لا تتطلب استلام أموال حجز من المشترين أو المستأجرين.
هذا يعني أن ترخيص التسويق ليس بديلًا دائمًا عن ترخيص المشروع؛ بل مرحلة تنظيمية مؤقتة تسبق الرخصة الأساسية عند استخدامها بهذا الشكل.
هل يمكن استلام مبلغ حجز أثناء ترخيص التسويق؟
نعم ضمن شروط محددة. إذا أراد المطور استلام مبلغ حجز أثناء مدة ترخيص التسويق، فيجب عليه:
- الإفصاح عن حالة المشروع والمخططات المستقبلية.
- ألا يستلم أكثر من 5% من قيمة الوحدة.
- إيداع جميع مبالغ الحجز في حساب الضمان المخصص.
وإذا انتهت مدة ترخيص التسويق دون أن يستكمل المطور ترخيص المشروع، تعيد الهيئة المبالغ المودعة في حساب الضمان إلى أصحابها وفق اللائحة. وهذه الحالة تختلف عن عقد حجز عقار العام، لأن الحجز في مشروع على الخارطة مرتبط بقيود تنظيمية خاصة بالمشروع والترخيص والحساب.
متطلبات ترخيص مشروع البيع على الخارطة
بعد استيفاء الأحكام العامة للنظام، تضيف المادة الحادية عشرة من اللائحة متطلبات خاصة لترخيص المشروع. من أبرزها:
- دراسة جدوى تتضمن البيانات المالية والإنشائية والتسويقية المقدرة للمشروع.
- المصاريف المالية والإدارية المتوقعة.
- مدة تسليم الوحدات ومصادر التمويل المتوقعة.
- خطاب من مركز خدمات المطورين «إتمام» أو الجهة المختصة يفيد بمطابقة المشروع للمتطلبات النظامية لرخص البناء والمخططات والتصاميم.
- محضر فرز الوحدات المعتمد إذا كان المشروع يتضمن وحدات عقارية مفرزة.
- في العقارات غير المسجلة عينيًا، موافقة مالك العقار على التأشير على صك الملكية بعدم التصرف حتى استكمال التطوير.
- حصول المطور على نقاط التقييم المطلوبة بحسب حجم المشروع وصفته.
نقاط المطور بحسب حجم المشروع
تربط اللائحة بعض متطلبات الترخيص بحجم مسطحات البناء. وبحسب الجدول الحالي:
| نوع المشروع | الحد الأدنى للنقاط |
|---|---|
| مشروع المطور الفرد | 35 نقطة فأكثر |
| مشروع مطور شخص اعتباري تقل مسطحات البناء فيه عن 15,000م² | 35 نقطة فأكثر |
| مشروع مطور شخص اعتباري تقل مسطحات البناء فيه عن 25,000م² وفق الجدول | 45 نقطة فأكثر |
| مشروع مطور شخص اعتباري تزيد مسطحات البناء فيه عن 25,000م² | 55 نقطة فأكثر |
يجب دائمًا الرجوع إلى الجدول الرسمي وقت التقديم، لأن تقييم قدرات المطور جزء مباشر من ملف الترخيص وليس مجرد بيانات تعريفية.
هل يستطيع الشخص الطبيعي تطوير مشروع على الخارطة؟
وضعت المادة الثانية عشرة شروطًا خاصة لترخيص مشروع الشخص الطبيعي، منها ألا يتجاوز مسطح البناء 5000 متر مربع، وألا تزيد مدة التنفيذ على ثلاث سنوات، وألا يزيد عدد المشروعات المسموح بتنفيذها سنويًا على ثلاثة مشروعات.
هذه الشروط لا تعني إعفاء الشخص الطبيعي من بقية المتطلبات؛ بل تضيف حدودًا خاصة إلى مساره.
تقسيم المشروع إلى نطاقات
يجوز للهيئة تقسيم المشروع إلى عدة نطاقات. وتشترط اللائحة لكل نطاق موافقة الهيئة على البدء، وحساب ضمان مستقل، وتقارير هندسية ومالية مستقلة. ولذلك لا ينبغي التعامل مع المشروع الضخم ذي النطاقات كحساب مالي واحد أو كتقرير إنجاز واحد إذا كان قرار الترخيص يقسمه إلى نطاقات مستقلة.
حساب الضمان ليس حساب المطور التشغيلي
حساب الضمان عنصر مركزي في حماية أموال المشروع. يجب أن يكون لكل مشروع حساب مستقل بالريال السعودي، ويقتصر الصرف منه على أغراض المشروع، ولا يغلق باتفاق المطور والبنك دون موافقة الهيئة. كما ترتبط كل عملية إيداع بمرجع الوحدة بناءً على عقد المطور مع المشتري أو المستأجر.
للتفاصيل المالية والرقابية راجع حساب ضمان مشروع البيع على الخارطة.
المكتب الاستشاري والمحاسب القانوني
تنظم اللائحة اعتماد المكتب الاستشاري والمحاسب القانوني المرتبطين بالمشروع. ويؤدي كل منهما دورًا في الرقابة على الإنجاز والبيانات المالية وحساب الضمان والتقارير التي قد تطلبها الهيئة.
المكتب الاستشاري لا يعمل فقط كجهة تصميم، بل يدخل في متابعة المشروع والتقارير والاعتمادات الفنية، بينما يراجع المحاسب القانوني حركة الحساب وأوجه الصرف والبيانات المالية.
الفرز قبل الترخيص
إذا كان المشروع يحتوي على وحدات مفرزة، تتطلب اللائحة إرفاق محضر فرز الوحدات المعتمد. وهذا يربط ترخيص المشروع منذ البداية بهوية كل وحدة ونصيبها من الأرض والأجزاء المشتركة. للمزيد راجع فرز الوحدات العقارية.
التأشير على الصك بعدم التصرف
في العقارات غير المسجلة عينيًا، تطلب اللائحة موافقة مالك العقار على التأشير على الصك بعدم التصرف في ملكية العقار حتى استكمال التطوير، مع حالات محددة يمكن فيها رفع التأشير بموافقة الهيئة، مثل بعض إجراءات الفرز أو الدمج أو التعديل أو نقل الملكية، أو الإفراغ للمشتري قبل إنجاز الوحدة.
أما إذا كان العقار مرهونًا فتوجد حاجة إلى موافقة المرتهن على التأشير وفق اللائحة.
ماذا يتغير إذا كان العقار مسجلًا عينيًا؟
إذا كان عقار المشروع مسجلًا عينيًا وفق نظام التسجيل العيني للعقار، توثق جميع العقود والتصرفات في سجل البيع على الخارطة لدى السجل العقاري. ولهذا تختلف بعض الإجراءات عن العقارات التي لا تزال تعتمد الصك التقليدي والتأشير عليه.
العقد النموذجي للبيع على الخارطة
تلزم اللائحة الهيئة بإعداد عقد نموذجي للبيع بين مالك الأرض والمطور وبين المشتري أو المستأجر -في الحالات التي تحددها اللائحة- ويشمل موضوعات أساسية، منها:
- جدول الدفعات.
- أثر تأخر المشتري أو المستأجر في السداد.
- التعويض وأجرة المثل عند تأخر المطور في التسليم، بما في ذلك الفسخ.
- مدة تنفيذ المشروع والمدد الإضافية.
- أحكام الملكية المشتركة.
- الإقرار بإمكان إحلال مطور بديل في الحالات التي تستدعيها ظروف تعثر المشروع.
ولا ينبغي للمطور تعديل العقد النموذجي خارج المسار النظامي؛ إذ تنص اللائحة على إمكان التعديل بعد موافقة الهيئة.
هل الترخيص يضمن عدم تعثر المشروع؟
لا. الترخيص يثبت أن المشروع دخل المسار التنظيمي واستوفى المتطلبات اللازمة وقت صدوره، لكنه لا يلغي مخاطر التنفيذ أو التمويل أو المقاول أو السوق. لهذا تستمر الرقابة والتقارير وحساب الضمان، ويجب متابعة نسب الإنجاز لا الاكتفاء بصورة الرخصة.
التزامات المطور بعد الترخيص
من التزامات المطور وفق اللائحة:
- تنفيذ المشروع وفق المواصفات المتفق عليها والعقود ودراسة الجدوى.
- إيداع مبالغ المشترين أو المستأجرين في حساب الضمان مباشرة.
- تقديم القوائم المالية عند نهاية المشروع أو متى طلبتها الهيئة.
- تزويد المشتري أو المستأجر بالمخططات الفعلية المنفذة على الطبيعة.
- إضافة بيانات وتقارير المشروع إلى قاعدة البيانات التي تشرف عليها الهيئة.
قاعدة بيانات المشروعات وإتاحة المعلومات للجمهور
تنشئ الهيئة قاعدة بيانات للمشروعات على الخارطة، وتدرج فيها بيانات المقاولين والاستشاري والمحاسب وتقارير التنفيذ وشهادات الإنجاز ومحاضر تعديل المخططات والموردين والضمانات. كما تتيح للجمهور معلومات أساسية عن المشروع والمطور والمدة وتاريخ البدء والتسليم والجهات المشاركة.
وهذا هو السبب في أن المشتري يجب أن يتحقق من المشروع رسميًا، لا أن يعتمد على ملف تسويقي داخلي للمطور فقط.
الفرق بين ترخيص التسويق وترخيص المشروع
| المعيار | ترخيص تسويق المشروع | ترخيص البيع/التأجير على الخارطة |
|---|---|---|
| التوقيت | يمكن طلبه قبل ترخيص المشروع | بعد استيفاء متطلبات المشروع الأساسية |
| المدة | بحد أقصى 180 يومًا وفق اللائحة، مع إمكان التمديد في حالات عدم استلام أموال حجز | مرتبط بالمشروع وتنفيذه وشروط الرخصة |
| استلام الحجز | بحد أقصى 5% مع الإفصاح والإيداع في حساب الضمان إذا سمح المسار | الدفعات وفق عقد البيع وحساب الضمان ونسب الإنجاز |
| الهدف | التسويق المنظم قبل اكتمال الرخصة الأساسية | بيع أو تأجير الوحدات على الخارطة ضمن الإطار النظامي الكامل |
الفرق عن شراء وحدة على الخارطة
هذه الصفحة موجهة لفهم ملف المشروع من جهة الترخيص والمطور. أما المشتري الذي يريد معرفة كيف يفحص الوحدة والعقد والدفعات والمواصفات والتسليم فيرجع إلى شراء عقار على الخارطة. هذا الفصل يمنع خلط نية «كيف أرخص مشروعًا؟» بنية «كيف أشتري وحدة؟».
وقبل دفع مبلغ حجز أو توقيع نموذج أولي، استخدم أيضًا قائمة فحص شراء عقار أو وحدة على الخارطة للتحقق من بيانات المشروع والترخيص وحساب الضمان والمخططات والمستندات التي يجب حفظها، بدل الاكتفاء بصورة الرخصة أو المواد التسويقية.
إذا انتهى ترخيص التسويق ولم يصدر ترخيص المشروع
إذا كان المطور قد استلم مبالغ حجز وفق الشروط ثم انتهى ترخيص التسويق دون استكمال ترخيص المشروع، تنص اللائحة على إعادة الهيئة للمبالغ المودعة في حساب الضمان إلى أصحابها. لذلك يجب توثيق اسم صاحب المبلغ والوحدة ومصدر الإيداع بوضوح منذ البداية.
تعديل مخطط المشروع بعد الترخيص
الترخيص لا يعطي المطور حرية مفتوحة لتغيير المشروع. تنص اللائحة على عدم جواز تعديل المخططات التنفيذية المعتمدة إلا بعد موافقة الهيئة والمشترين أو المستأجرين. راجع تغيير مخطط المشروع العقاري لمعرفة أثر التعديل في حقوق الأطراف.
إذا تأخر المشروع أو تعثر
تضع اللائحة تعريفًا للتأخر والتعثر ومسارات للمعالجة. قد تمنح الهيئة مدة إضافية في حالة التأخير ضمن الحدود النظامية، وقد تتدخل في حالات التعثر بما يحمي المشروع والمشترين. للمسارات العملية راجع مشروع عقاري متعثر وتأخر تسليم عقار على الخارطة.
أخطاء شائعة قبل طلب الترخيص
- البدء بالتسويق أو استلام مبالغ دون معرفة نوع الترخيص المناسب.
- الخلط بين سجل المطور وترخيص المشروع.
- إعداد مخططات تسويقية لا تتطابق مع الملف الهندسي.
- فتح حساب مالي عادي بدل حساب الضمان الخاص بالمشروع.
- إهمال محضر فرز الوحدات عندما يكون مطلوبًا.
- عدم تنظيم علاقة المطور بمالك الأرض بعقد واضح.
- عدم تجهيز دراسة الجدوى ومصادر التمويل والمدة على نحو متسق.
- تعديل العقد أو المخططات لاحقًا دون مراعاة موافقات الهيئة والأطراف.
قائمة فحص قبل التقديم
- تحقق من قيد المطور ونقاط التقييم الحالية.
- حدد هل ستبدأ بترخيص تسويق أم ستتقدم مباشرة لرخصة المشروع.
- ثبت ملكية الأرض أو علاقة المطور بمالكها.
- جهز المخططات والتصاميم ودراسة الجدوى.
- استكمل متطلبات رخص البناء أو خطاب الجهة المختصة.
- استكمل الفرز إذا كان المشروع يحوي وحدات مفرزة.
- جهز حساب الضمان واتفاقيته.
- اعتمد المكتب الاستشاري والمحاسب وفق المتطلبات.
- راجع العقد النموذجي وجدول الدفعات والتسليم.
- لا تبدأ استلام أموال المشترين خارج ما تسمح به الرخصة.
أسئلة شائعة
هل ترخيص التسويق هو نفسه ترخيص البيع على الخارطة؟
لا. اللائحة تسمح بترخيص تسويق يسبق ترخيص المشروع، ومدته ووظيفته مختلفة عن الترخيص الأساسي للبيع أو التأجير على الخارطة.
كم مدة ترخيص تسويق المشروع؟
بما لا يتجاوز 180 يومًا، مع إمكان التمديد للمشروعات التي لا تتطلب استلام أموال حجز وفق اللائحة.
هل يمكن أخذ عربون أثناء ترخيص التسويق؟
إذا كان المسار يسمح باستلام مبلغ حجز، فلا يتجاوز 5% من قيمة الوحدة، مع الإفصاح عن حالة المشروع وإيداع المبلغ في حساب الضمان.
هل السجل التجاري يكفي لبيع وحدات على الخارطة؟
لا. يلزم قيد المطور واستيفاء متطلبات المشروع وإصدار الترخيص المناسب قبل ممارسة البيع على الخارطة.
هل لكل مشروع حساب ضمان مستقل؟
نعم وفق اللائحة، وإذا قُسم المشروع إلى نطاقات فيكون لكل نطاق حساب ضمان وتقارير مستقلة وفق شروط التقسيم.
هل يستطيع الفرد الحصول على ترخيص مشروع؟
يمكن ضمن الحدود الخاصة التي وضعتها اللائحة للشخص الطبيعي، ومنها قيود على مسطح البناء والمدة وعدد المشروعات السنوية.
هل يمكن تغيير مخطط المشروع بعد الترخيص؟
ليس بحرية مطلقة؛ إذ تتطلب اللائحة موافقة الهيئة والمشترين أو المستأجرين على تعديل المخططات التنفيذية المعتمدة.
المصادر الرسمية
- بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة – الهيئة العامة للعقار.
- اللائحة التنفيذية لنظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة – الهيئة العامة للعقار.
- نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة – الهيئة العامة للعقار.
الخلاصة
ترخيص مشروع البيع على الخارطة ليس خطوة واحدة ولا مرادفًا لسجل المطور. يبدأ الملف من أهلية المطور وملكية الأرض، وقد يمر بترخيص تسويق مؤقت، ثم يتطلب رخصة مشروع مستقلة ودراسة جدوى ومخططات وفرزًا وحساب ضمان ومستشارًا ومحاسبًا وعقدًا منظمًا للدفعات والتسليم. وكلما كان ملف المشروع منظمًا قبل فتح البيع، قلت مخاطر إعادة الأموال أو وقف التسويق أو ظهور نزاعات حول المخططات والدفعات والتسليم لاحقًا.
آخر مراجعة تحريرية: 7 أكتوبر 2026. تعتمد متطلبات الطلب التشغيلي على الخدمة الإلكترونية السارية لدى الهيئة العامة للعقار؛ لذلك يجب مطابقة مستندات المشروع مع شاشة الخدمة واللائحة وقت التقديم.