العيب الخفي في العقار ليس مجرد شيء لم يعجب المشتري بعد الشراء. نظام المعاملات المدنية يربط ضمان العيب بوجود عيب ينقص من قيمة المبيع أو من نفعه بحسب الغاية المقصودة، مع قواعد تتعلق بما كان المشتري يعلم به، وما يمكن كشفه بالفحص المعتاد، ووقت ظهور العيب والإبلاغ عنه.
متى يضمن البائع العيب؟
ينص النظام على ضمان البائع عند تسليم المبيع سلامته من أي عيب ينقص من قيمته أو من نفعه بحسب الغاية المقصودة المستفادة من العقد أو طبيعة الشيء أو الغرض الذي أعد له، ويكون الضمان قائمًا ولو لم يكن البائع يعلم بوجود العيب.
ما الخيارات التي يقررها النظام للمشتري؟
إذا ظهر عيب مضمون، يقرر النظام للمشتري – بحسب الشروط – الاختيار بين طلب فسخ البيع أو إمساك المبيع والرجوع على البائع بفرق الثمن، مع حق التعويض عن الضرر عند وجود مقتضٍ. لكن هذه الحقوق تتأثر بوقائع مثل العلم بالعيب والفحص والتصرف في المبيع والمواعيد.
متى لا يضمن البائع العيب؟
من الحالات التي ينظمها النظام: أن يكون المشتري عالمًا بالعيب وقت البيع، أو كان يستطيع كشفه لو فحص المبيع بعناية الشخص المعتاد، ما لم يضمن البائع سلامة المبيع من عيب معين أو يتعمد إخفاءه. كما توجد أحكام لعيب حدث بعد التسليم وليس مستندًا إلى سبب سابق.
الفحص والإبلاغ بعد التسليم
على المشتري التحقق من حالة المبيع بمجرد أن يتمكن من ذلك وفق المألوف في التعامل. فإذا اكتشف عيبًا يضمنه البائع، فعليه إبلاغه خلال مدة معقولة. وإذا كان العيب لا يمكن كشفه بالفحص المعتاد ثم ظهر لاحقًا، فعلى المشتري إبلاغ البائع بمجرد ظهوره وفق النظام.
مدة سماع دعوى ضمان العيب
ينص نظام المعاملات المدنية على ألا تُسمع دعوى ضمان العيب بانقضاء مائة وثمانين يومًا من تاريخ تسليم المبيع، ما لم يلتزم البائع بالضمان مدة أطول. ولا يجوز للبائع التمسك بهذه المدة إذا ثبت أن إخفاء العيب كان بغش منه. هذه مدة شديدة الأهمية، ولذلك يجب عدم تأخير تقييم الملف بعد ظهور العيب.
ما الذي يحتاجه التقرير الفني؟
- وصف واضح للخلل ومكانه.
- بيان أثره على سلامة العقار أو قيمته أو منفعته.
- الرأي الفني في سبب الخلل وزمن نشأته إن أمكن.
- الصور والاختبارات والقياسات ذات الصلة.
- تمييز العيب عن الاستهلاك المعتاد أو سوء الاستخدام اللاحق.
- تقدير أعمال الإصلاح عند الحاجة.
أمثلة لا تُحسم بالاسم وحده
الرطوبة، التشققات، تسرب المياه، مشاكل العزل، هبوط الأرضيات أو عيوب الشبكات قد تكون عيوبًا مؤثرة في بعض الحالات، وقد تكون ظاهرة أو ناتجة عن استعمال لاحق في حالات أخرى. لذلك لا يصح وصف أي خلل بأنه «عيب خفي» دون فحص زمنه وإمكان اكتشافه وأثره.
ما المستندات التي تحفظها؟
- عقد البيع ووصف العقار وما تضمنه من ضمانات.
- محضر التسليم والصور وقت الاستلام.
- الإعلانات أو المواصفات التي كانت جزءًا من التعاقد إن كانت ذات صلة.
- تاريخ اكتشاف العيب وتاريخ إبلاغ البائع.
- تقارير الفحص والخبرة والفواتير.
- المراسلات وردود البائع أو المطور.
أخطاء تؤثر على المطالبة
- التأخر في الإبلاغ دون سبب.
- إجراء إصلاحات كبيرة قبل توثيق العيب وحالته.
- عدم حفظ ما يثبت تاريخ التسليم.
- الخلط بين عيب ظاهر كان يمكن فحصه وبين عيب خفي.
- إهمال مدة سماع دعوى ضمان العيب.
أسئلة شائعة
هل يشترط أن يكون البائع عالمًا بالعيب؟
النظام يقرر ضمان العيب في الأصل ولو لم يكن البائع عالمًا به، مع مراعاة الحالات والاستثناءات المنظمة.
هل أستطيع طلب تعويض مع الفسخ أو فرق الثمن؟
يقرر النظام حق التعويض عند وجود مقتضٍ، ويحتاج ذلك إلى إثبات الضرر وعلاقته بالعيب.
هل مدة مائة وثمانين يومًا تسقط دائمًا حتى لو أخفى البائع العيب؟
النظام ينص على عدم جواز تمسك البائع بهذه المدة إذا ثبت أن إخفاء العيب كان بغش منه.
راجع فسخ عقد بيع عقار ومركز المنازعات العقارية.
المصدر الرسمي
آخر مراجعة تحريرية: سبتمبر 2026.