تملك غير السعوديين للعقار في السعودية أصبح في 2026 خاضعًا لنظام محدث يختلف جوهريًا عن النظام السابق؛ إذ يسمح لغير السعودي من الأفراد والشركات والكيانات بتملك العقارات أو اكتساب بعض الحقوق العينية عليها ضمن نطاقات جغرافية وضوابط يحددها النظام والقرارات التنفيذية. وتتم الإجراءات عبر بوابة «عقارات السعودية» المرتبطة بالسجل العقاري، مع متطلبات خاصة للمقيم وغير المقيم والشركات، وقواعد منفصلة لمدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة.
ما النظام الحالي لتملك غير السعوديين للعقار؟
صدر نظام تملك غير السعوديين للعقار بالمرسوم الملكي رقم م/14، ونشر في 2025، ثم دخل حيز النفاذ في 2026 بعد صدور اللائحة التنفيذية والنطاقات الجغرافية. وحل النظام الجديد محل نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره القديم، مع الحفاظ على الحقوق العقارية التي نشأت بصورة نظامية قبل نفاذه.
من المقصود بغير السعودي؟
يعرف النظام غير السعودي بأنه الشخص الطبيعي الذي لا يحمل الجنسية السعودية، والشركة غير السعودية، والكيان غير السعودي غير الربحي، وأي شخص ذي صفة اعتبارية غير سعودي آخر يحدده مجلس الوزراء. كما توجد أحكام خاصة بالشركات السعودية التي يشارك في رأس مالها غير سعودي.
هل يستطيع غير السعودي تملك عقار في المملكة؟
نعم، لكن ليس على إطلاقه. النظام يجيز التملك أو اكتساب الحقوق العينية في النطاقات الجغرافية التي يحددها مجلس الوزراء، وفق أنواع الحقوق والنسب ومدد الانتفاع والضوابط المحددة لكل نطاق.
ما المقصود بالنطاقات الجغرافية؟
هي مناطق ومواقع محددة داخل المملكة يسمح فيها لغير السعودي بالتملك أو اكتساب حق عيني وفق الخريطة والضوابط المعتمدة. لا يكفي أن تكون المدينة مذكورة ضمن النظام؛ يجب فحص العقار نفسه داخل بوابة عقارات السعودية لمعرفة ما إذا كان داخل نطاق مسموح وما النسبة أو نوع الحق المتاح فيه.
هل كل مدينة مفتوحة بالكامل لغير السعودي؟
لا. النظام يعتمد على نطاقات جغرافية محددة، وقد تختلف شروط التملك داخل المدينة الواحدة. لذلك لا ينبغي شراء عقار بناءً على إعلان يقول «مسموح للأجانب» قبل التحقق من موقع العقار على الخريطة الرسمية.
أين أتحقق من النطاقات؟
توفر الهيئة العامة للعقار عبر بوابة «عقارات السعودية» خريطة للنطاقات الجغرافية المعتمدة، وتوضح المواقع والنسب المسموح بها وأنواع الحقوق ومدد الانتفاع والضوابط المرتبطة بكل نطاق.
ما الحقوق التي يمكن لغير السعودي اكتسابها؟
لا يقتصر النظام على الملكية الكاملة؛ يمكن أن تشمل الحقوق العينية المسموح بها حق الملكية وحقوقًا أخرى مثل الانتفاع والارتفاق، بحسب ما تحدده وثيقة النطاق الجغرافي والقرار المنظم للموقع.
هل يمكن تملك أرض فقط أم مبنى أيضًا؟
النظام لا يحصر التملك في نوع عقار واحد، لكن أنواع العقارات المتاحة فعليًا تعتمد على النطاق الجغرافي والغرض والضوابط. وقد تشمل وحدات سكنية أو أراضي أو عقارات تجارية أو استثمارية وفق المنطقة.
المقيم وغير المقيم
يفرق النظام بين غير السعودي المقيم في المملكة بصورة نظامية وغير المقيم. المقيم يتمتع بحكم خاص يتيح له تملك عقار واحد مخصص للسكن خارج النطاق الجغرافي، باستثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة، إضافة إلى الحقوق التي قد تتاح له داخل النطاقات المعتمدة.
غير السعودي غير المقيم
اللائحة التنفيذية تشترط على الشخص الطبيعي غير المقيم قبل التملك أن يحصل على هوية رقمية معتمدة من وزارة الداخلية، وأن يفتح حسابًا بنكيًا داخل المملكة باسمه، وأن يصدر رقم اتصال سعودي باسمه مرتبطًا بالهوية الرقمية.
لماذا يحتاج غير المقيم إلى هوية رقمية؟
لأن رحلة التملك رقمية ومتصلة بالسجل العقاري والبوابة الرسمية، ويجب أن تكون هوية المشتري قابلة للتحقق داخل الأنظمة السعودية حتى يتم تسجيل الحق والتعامل المالي بصورة نظامية.
الحساب البنكي
تطلب اللائحة أن تكون التعاملات المالية المرتبطة بالتملك أو التصرف في الحقوق العينية عبر وسائل دفع إلكترونية وفق نظام المدفوعات لدى البنك المركزي السعودي. لا تعتمد على دفعات نقدية أو تحويلات إلى حسابات الغير في صفقة تملك لغير سعودي.
ما هي بوابة عقارات السعودية؟
هي البوابة الإلكترونية الرسمية لنظام تملك غير السعوديين للعقار. من خلالها يتم التحقق من الأهلية، واستعراض النطاقات، وتقديم طلبات التملك أو اكتساب الحقوق أو التصرف فيها، ثم استكمال التسجيل في السجل العقاري.
هل يكفي توقيع عقد خاص؟
لا. النظام ينص على أن تملك غير السعودي للعقار أو اكتساب الحق العيني يكون صحيحًا بعد تسجيله في السجل العقاري وفق الأحكام المنظمة لذلك. العقد الخاص لا يحل محل التسجيل.
السجل العقاري
تستكمل إجراءات التملك وإصدار الصكوك عبر السجل العقاري. لذلك يجب أن يكون العقار قابلًا للتسجيل، وأن تكون بياناته وحدوده ومالكه وحقوقه واضحة قبل إتمام العملية.
فحص العقار قبل الشراء
راجع الاستعلام عن صك عقاري وتأكد من المالك والمساحة والحدود والرهون والقيود قبل دفع أي عربون.
إذا كان العقار مرهونًا
يجب معالجة الرهن وموافقة صاحب الحق. راجع إفراغ عقار مرهون.
إذا كان العقار موروثًا
يجب التحقق من الورثة وصفاتهم قبل التعاقد. راجع إفراغ عقار ورثة.
تملك المقيم لعقار السكن
النظام يمنح المقيم بصورة نظامية حقًا إضافيًا في تملك عقار واحد مخصص لسكنه خارج النطاق الجغرافي، باستثناء مدينتي مكة والمدينة. وراجع تملك المقيم للعقار في السعودية لتفاصيل حكم عقار السكن الواحد خارج النطاقات.
زوج المقيم وأولاده
تعتبر اللائحة زوج غير السعودي وفروعه غير السعوديين تابعين له لأغراض تملك العقار المخصص لسكنه، ولا يجوز لأي منهم أن ينفرد بتملك عقار مخصص للسكن إلا إذا انتهت الزوجية أو بلغ الفرع سن الخامسة والعشرين.
هل يسمح للأسرة بشراء عدة عقارات سكنية؟
الحكم الخاص بالعقار السكني خارج النطاق صيغ باعتباره عقارًا واحدًا للمقيم، مع اعتبار الزوج والفروع تابعين له لهذه الغاية. لذلك لا ينبغي محاولة تقسيم الأسرة على عدة أسماء لتجاوز القيد.
مكة المكرمة والمدينة المنورة
يضع النظام خصوصية واضحة للمدينتين؛ فالتملك أو اكتساب الحقوق العينية لغير السعودي فيهما وفق المادة الثانية يقتصر على الشخص الطبيعي المسلم. كما توجد أحكام مستقلة للشركات السعودية والشركات المدرجة والصناديق، وراجع تملك غير السعوديين للعقار في مكة والمدينة لتفاصيل الضوابط الخاصة بالمدينتين.
هل يجوز لغير المسلم تملك عقار في مكة أو المدينة؟
بالنسبة للشخص الطبيعي غير السعودي، يقصر النظام حق التملك أو اكتساب الحقوق العينية في المدينتين على المسلم. وهذا قيد جوهري يجب التحقق منه قبل التعاقد.
هل المقيم يستطيع استخدام حكم «عقار السكن الواحد» في مكة أو المدينة؟
لا. المادة الثانية تستثني مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة من الحكم الذي يسمح للمقيم بتملك عقار واحد لسكنه خارج النطاق الجغرافي.
الشركات غير السعودية
تخضع الشركات غير السعودية لمسار تسجيل خاص لدى وزارة الاستثمار قبل التملك، وراجع تملك الشركات الأجنبية للعقار في السعودية للتفاصيل، مع الإفصاح عن الملاك المباشرين وغير المباشرين، وتعيين ممثل نظامي حاصل على هوية صادرة وفق الأنظمة السعودية وفتح حساب بنكي باسم الشركة.
الشركات السعودية ذات المساهمة الأجنبية
لها أحكام مختلفة عن الشركة غير السعودية. يمكن للشركة السعودية غير المدرجة التي يشارك غير سعودي في رأس مالها تملك العقار داخل النطاق الجغرافي، وخارجه في حالات مرتبطة بممارسة النشاط وسكن العاملين وفق اللائحة، مع متطلبات تتعلق بموافقة وزارة الاستثمار خارج النطاق.
الشركات المدرجة والصناديق الاستثمارية
النظام يضع لها إطارًا خاصًا وفق نظام السوق المالية وضوابط هيئة السوق المالية، بما في ذلك أحكام تملك العقار في مكة والمدينة وفق الضوابط المنظمة لهذه الفئات.
الإقامة المميزة
ينص النظام على أنه لا يخل بأحكام نظام الإقامة المميزة أو أي نظام يمنح غير السعودي حقوقًا أفضل. لذلك من يحمل منتج إقامة مميزة قد تكون له حقوق أو مسارات تملك أوسع وفق النظام الخاص به، ولا ينبغي حصره تلقائيًا في الحد الأدنى الوارد بالنظام العام.
مواطنو دول مجلس التعاون
النظام لا يلغي الأحكام التي تمنح مواطني دول الخليج حقوقًا أفضل بموجب تنظيم تملك مواطني دول المجلس للعقار، مع مراعاة التعديلات المتعلقة بمكة والمدينة والنظام الجديد.
هل التملك يمنح إقامة أو جنسية؟
لا. النظام ينص على أن تملك غير السعودي للعقار لا يترتب عليه أي حقوق أو امتيازات عدا الحقوق المقررة لمالك الحق العيني نظامًا. شراء العقار وحده لا ينشئ حق إقامة أو جنسية.
رسم تصرف غير السعودي
يفرض النظام رسمًا على تصرف غير السعودي بالحقوق العينية لا يزيد على 5% من قيمة الحق، وتحدد اللائحة النسبة بحسب النطاق. وقد حددت اللائحة الحالية رسمًا بنسبة 2% على التصرفات الواقعة في مدينة الرياض ومكة المكرمة والمدينة المنورة ومحافظة جدة، مع حالات خاضعة لنسبة صفر.
هل هذا الرسم هو ضريبة التصرفات العقارية؟
لا ينبغي الخلط بينهما. رسم تصرف غير السعودي مقرر في نظام تملك غير السعوديين، بينما ضريبة التصرفات العقارية نظام ضريبي مستقل. قد تجتمع الالتزامات أو توجد استثناءات بحسب نوع التصرف، لذلك يجب حساب التكلفة النظامية كاملة قبل البيع أو الشراء.
متى يكون رسم غير السعودي صفرًا؟
اللائحة تضع حالات متعددة، منها بعض التصرفات خارج النطاقات المذكورة في جدول الرسم، وقسمة التركة، وبعض الأحكام القضائية، ونزع الملكية للمصلحة العامة، وبعض القسمة بين الشركاء، وغيرها من الحالات المحددة.
التصرف بعد التملك
إذا أراد غير السعودي بيع العقار أو هبته أو ترتيب حق عيني عليه، يجب استخدام البوابة الرسمية واستكمال التسجيل والدفع الإلكتروني ومتطلبات الرسم والضريبة بحسب الحالة.
العربون قبل التحقق من الأهلية
لا تدفع عربونًا قبل التحقق من أن المشتري غير السعودي مؤهل وأن العقار داخل نطاق يسمح له بالتملك. راجع عقد عربون عقار.
الوعد بالبيع
إذا كانت الموافقة أو الأهلية لم تحسم بعد، قد يكون وعد بالبيع المشروط أداة أكثر أمانًا من البيع النهائي، بشرط ربطه بالحصول على الموافقات والتسجيل. راجع عقد وعد بالبيع عقار.
ماذا لو قدم غير السعودي معلومات غير صحيحة؟
النظام يفرض عقوبات على تقديم معلومات غير صحيحة أو مضللة تؤدي إلى التملك، وقد تصل العقوبة إلى غرامة مرتبطة بقيمة الحق وإلزام ببيع الحق العيني في الحالات المنصوص عليها.
هل يمكن الاعتراض على عقوبة؟
ينص النظام على إمكان الاعتراض على قرارات لجنة المخالفات أمام المحكمة الإدارية خلال ستين يومًا من تاريخ التبليغ، وفق الحالات المشمولة.
الممثليات الدبلوماسية والهيئات الدولية
لها حكم خاص قائم على المعاملة بالمثل وموافقة وزارة الخارجية، ولا تعامل معاملة الفرد أو المستثمر العادي.
جدول سريع للفئات
| الفئة | المسار العام |
|---|---|
| فرد مقيم | النطاقات + عقار سكن واحد خارجها عدا مكة والمدينة |
| فرد غير مقيم | هوية رقمية + حساب بنكي + رقم سعودي + نطاق مسموح |
| شركة غير سعودية | تسجيل لدى وزارة الاستثمار + متطلبات الشركة |
| شركة سعودية بمساهمة أجنبية | أحكام المادة الثالثة واللائحة |
| شركة مدرجة/صندوق | ضوابط هيئة السوق المالية |
خطوات عملية قبل الشراء
- حدد صفة المشتري: مقيم، غير مقيم، شركة، أو فئة خاصة.
- تحقق من النطاق الجغرافي للعقار في البوابة الرسمية.
- تحقق من نوع الحق المسموح به.
- استعلم عن الصك أو السجل العقاري.
- افحص الرهن والقيود.
- حدد الرسم والضريبة والتكاليف.
- جهز الهوية الرقمية والحساب البنكي إذا لزم.
- استخدم بوابة عقارات السعودية.
- استكمل التسجيل في السجل العقاري.
أخطاء شائعة
- الاعتقاد أن النظام يسمح بالتملك في كل موقع بلا حدود.
- الاعتماد على إعلان عقاري دون التحقق من النطاق.
- الخلط بين المقيم وغير المقيم.
- الخلط بين الشركة الأجنبية والشركة السعودية ذات المساهم الأجنبي.
- اعتبار التملك وسيلة تلقائية للحصول على إقامة.
- نسيان رسم التصرف وضريبة التصرفات العقارية.
- توقيع عقد نهائي قبل التحقق من الأهلية.
أسئلة شائعة
هل الأجنبي يستطيع شراء عقار في السعودية في 2026؟
نعم، وفق النظام الجديد والنطاقات الجغرافية والضوابط المطبقة على صفته ونوع العقار وموقعه.
هل غير المقيم يستطيع التملك؟
نعم في النطاقات المسموح بها، بعد استيفاء متطلبات مثل الهوية الرقمية والحساب البنكي ورقم الاتصال السعودي.
هل المقيم يستطيع شراء بيت خارج النطاقات؟
النظام يسمح للمقيم بصورة نظامية بتملك عقار واحد مخصص لسكنه خارج النطاقات، باستثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة.
هل يجوز التملك في مكة والمدينة؟
توجد أحكام خاصة؛ بالنسبة للشخص الطبيعي غير السعودي يقتصر الحق في المدينتين على المسلم، مع ضوابط إضافية للنطاقات والفئات الأخرى.
المصادر الرسمية
- نظام تملك غير السعوديين للعقار – جريدة أم القرى.
- اللائحة التنفيذية لنظام تملك غير السعوديين للعقار.
- الهيئة العامة للعقار – تملك غير السعوديين للعقار.
الخلاصة
النظام الجديد فتح إطارًا أوسع وأكثر وضوحًا لتملك غير السعوديين للعقار، لكنه لا يعني حرية التملك في أي موقع أو بأي طريقة. القرار الصحيح يبدأ من تحديد صفة المشتري والنطاق الجغرافي ونوع الحق، ثم استخدام بوابة عقارات السعودية وإتمام التسجيل في السجل العقاري. المقيم له حكم خاص لعقار السكن الواحد خارج النطاقات، وغير المقيم يحتاج إلى متطلبات هوية وحساب واتصال، ومكة والمدينة لهما ضوابط خاصة. لذلك لا توقّع صفقة نهائية قبل التأكد من الأهلية الفعلية للعقار والمشتري معًا.
آخر مراجعة تحريرية: 26 سبتمبر 2026. لأن النطاقات الجغرافية والخرائط هي المرجع التطبيقي، يجب التحقق من بوابة عقارات السعودية وقت كل صفقة.