الضمان العشري في أعمال البناء ليس اسمًا تجاريًا لضمان جودة التشطيبات؛ بل مسؤولية نظامية خاصة تتعلق بسلامة البناء ومتانته. تنص اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء السعودي على مسؤولية المصمم المشرف والمنفذ بالتضامن عن تعويض المالك عما يحدث خلال عشر سنوات من تهدم كلي أو جزئي، وعن العيب الخفي الذي يهدد متانة البناء وسلامته، وفق نطاق النص.
من المسؤول وفق اللائحة؟
تقرر المادة التاسعة والعشرون من اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء السعودي مسؤولية المصمم المشرف على تنفيذ البناء والمنفذ بالتضامن عن تعويض المالك في الحالات التي يشملها النص. وإذا اقتصر عمل المصمم المعتمد على وضع التصميم فقط دون الإشراف، تكون مسؤوليته عن عيوب التصميم وفق النص.
ما مدة الضمان؟
المدة عشر سنوات، وتبدأ – وفق نص اللائحة – من تاريخ صدور شهادة الإشغال. لذلك يجب حفظ شهادة الإشغال وتاريخها ضمن ملف المبنى، لأنها ليست مجرد وثيقة تشغيلية؛ بل قد تكون مرجعًا لتحديد بداية المدة.
ما العيوب التي يشملها؟
النص يتناول حالتين رئيستين: التهدم الكلي أو الجزئي فيما شُيد من مبان أو منشآت، والعيب الخفي الذي يهدد متانة البناء وسلامته. وهذا نطاق مختلف عن عيب شكلي أو تشطيب غير متقن لا يهدد المتانة أو السلامة.
ماذا لو كان السبب عيبًا في الأرض؟
تنص اللائحة على بقاء الالتزام بالتعويض حتى لو كان الخلل أو التهدم ناشئًا عن عيب في الأرض ذاتها، أو رضي صاحب العمل بإقامة المباني أو المنشآت المعيبة. لكن تحديد السبب الفني يحتاج إلى خبرة هندسية، ولا يُفترض من مجرد ظهور الضرر.
هل يمكن الاتفاق على إسقاط الضمان أو تقليصه؟
تقرر اللائحة بطلان كل شرط يقصد به إعفاء المقاول أو المصمم المشرف من الضمان أو الحد منه. لذلك لا ينبغي اعتبار وجود عبارة إعفاء في العقد حاسمة قبل فحص النص النظامي.
الفرق بين الضمان العشري وضمان الوحدة على الخارطة
توضح الهيئة العامة للعقار في الأسئلة الشائعة لمشروعات البيع على الخارطة أن ضمان أعمال البناء من الأساسات والخرسانات والعزل مدته عشر سنوات من تاريخ تسليم الوحدة، بينما ضمان التركيبات الميكانيكية والكهربائية سنة من تاريخ التسليم. هذه أحكام مرتبطة بسياق الوحدة على الخارطة، ويجب عدم دمج بداية مدتها تلقائيًا مع بداية الضمان المنصوص عليها في اللائحة التنفيذية لكود البناء من شهادة الإشغال.
ما الذي يحتاجه ملف المطالبة؟
- عقد التصميم والإشراف والمقاولة.
- رخصة البناء وشهادة الإشغال.
- المخططات المعتمدة والتقارير الهندسية.
- تقارير التربة إن كانت ذات صلة.
- محاضر الاستلام وتقارير الاختبارات.
- توثيق العيب وتاريخ ظهوره.
- تقرير فني يحدد طبيعة العيب وأثره وسببه المحتمل.
- بيانات المقاول والمصمم والمشرف وأدوارهم الفعلية.
لماذا الخبرة الفنية ضرورية؟
السؤال النظامي هو من يتحمل المسؤولية وما نطاق الضمان؛ أما السؤال الفني فهو هل العيب يهدد متانة البناء وسلامته، وما سببه، وهل يعود للتصميم أو التنفيذ أو التربة أو سبب آخر. لا يمكن دمج السؤالين في رأي غير متخصص.
أسئلة شائعة
هل كل تشقق يدخل في الضمان العشري؟
لا. النص يتعلق بالتهدم وبالعيب الخفي الذي يهدد متانة البناء وسلامته. تقييم التشقق يحتاج إلى فحص فني لطبيعته وأثره.
متى تبدأ مدة العشر سنوات؟
وفق اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء السعودي تبدأ من تاريخ صدور شهادة الإشغال.
هل يمكن للعقد تقليل مدة الضمان؟
تنص اللائحة على بطلان الشرط الذي يقصد به إعفاء المقاول أو المصمم المشرف من الضمان أو الحد منه.
راجع أيضًا عيوب التنفيذ وعدم مطابقة الأعمال والمواد.
المصادر الرسمية
- اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء السعودي – اللجنة الوطنية لكود البناء السعودي.
- ضمانات الوحدات على الخارطة – الهيئة العامة للعقار.
آخر مراجعة تحريرية: سبتمبر 2026.