الضمان العشري في أعمال البناء ليس اسمًا تجاريًا لضمان جودة التشطيبات؛ بل مسؤولية نظامية خاصة تتعلق بسلامة البناء ومتانته. تنص اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء السعودي على مسؤولية المصمم المشرف والمنفذ بالتضامن عن تعويض المالك عما يحدث خلال عشر سنوات من تهدم كلي أو جزئي، وعن العيب الخفي الذي يهدد متانة البناء وسلامته، وفق نطاق النص.
من المسؤول وفق اللائحة؟
تقرر المادة التاسعة والعشرون من اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء السعودي مسؤولية المصمم المشرف على تنفيذ البناء والمنفذ بالتضامن عن تعويض المالك في الحالات التي يشملها النص. وإذا اقتصر عمل المصمم المعتمد على وضع التصميم فقط دون الإشراف، تكون مسؤوليته عن عيوب التصميم وفق النص.
ما مدة الضمان؟
المدة عشر سنوات، وتبدأ – وفق نص اللائحة – من تاريخ صدور شهادة الإشغال. لذلك يجب حفظ شهادة الإشغال وتاريخها ضمن ملف المبنى، لأنها ليست مجرد وثيقة تشغيلية؛ بل قد تكون مرجعًا لتحديد بداية المدة.
ما العيوب التي يشملها؟
النص يتناول حالتين رئيستين: التهدم الكلي أو الجزئي فيما شُيد من مبان أو منشآت، والعيب الخفي الذي يهدد متانة البناء وسلامته. وهذا نطاق مختلف عن عيب شكلي أو تشطيب غير متقن لا يهدد المتانة أو السلامة.
ماذا لو كان السبب عيبًا في الأرض؟
تنص اللائحة على بقاء الالتزام بالتعويض حتى لو كان الخلل أو التهدم ناشئًا عن عيب في الأرض ذاتها، أو رضي صاحب العمل بإقامة المباني أو المنشآت المعيبة. لكن تحديد السبب الفني يحتاج إلى خبرة هندسية، ولا يُفترض من مجرد ظهور الضرر.
هل يمكن الاتفاق على إسقاط الضمان أو تقليصه؟
تقرر اللائحة بطلان كل شرط يقصد به إعفاء المقاول أو المصمم المشرف من الضمان أو الحد منه. لذلك لا ينبغي اعتبار وجود عبارة إعفاء في العقد حاسمة قبل فحص النص النظامي.
الفرق بين الضمان العشري وضمان الوحدة على الخارطة
توضح الهيئة العامة للعقار في الأسئلة الشائعة لمشروعات البيع على الخارطة أن ضمان أعمال البناء من الأساسات والخرسانات والعزل مدته عشر سنوات من تاريخ تسليم الوحدة، بينما ضمان التركيبات الميكانيكية والكهربائية سنة من تاريخ التسليم. هذه أحكام مرتبطة بسياق الوحدة على الخارطة، ويجب عدم دمج بداية مدتها تلقائيًا مع بداية الضمان المنصوص عليها في اللائحة التنفيذية لكود البناء من شهادة الإشغال.
ما الذي يحتاجه ملف المطالبة؟
- عقد التصميم والإشراف والمقاولة.
- رخصة البناء وشهادة الإشغال.
- المخططات المعتمدة والتقارير الهندسية.
- تقارير التربة إن كانت ذات صلة.
- محاضر الاستلام وتقارير الاختبارات.
- توثيق العيب وتاريخ ظهوره.
- تقرير فني يحدد طبيعة العيب وأثره وسببه المحتمل.
- بيانات المقاول والمصمم والمشرف وأدوارهم الفعلية.
لماذا الخبرة الفنية ضرورية؟
السؤال النظامي هو من يتحمل المسؤولية وما نطاق الضمان؛ أما السؤال الفني فهو هل العيب يهدد متانة البناء وسلامته، وما سببه، وهل يعود للتصميم أو التنفيذ أو التربة أو سبب آخر. لا يمكن دمج السؤالين في رأي غير متخصص.
لماذا يختلف الضمان العشري عن ضمان العيوب العادي؟
الضمان العشري لا يتعلق بكل ملاحظة تظهر في المبنى بعد التسليم؛ نطاقه يرتبط بالتهدم والعيوب الخفية التي تهدد متانة البناء وسلامته وفق اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء السعودي. لذلك يجب فصل العيب الجسيم الذي يمس السلامة الإنشائية عن ملاحظة تشطيب أو تركيب يمكن علاجها ضمن ضمانات أقصر أو التزامات تعاقدية أخرى.
سيناريو عملي: تشققات بعد ثلاث سنوات
إذا ظهرت تشققات واسعة بعد سنوات من الإشغال، لا يكفي وصفها بأنها «ضمان عشري» بمجرد توقيتها. يجب تحديد هل هي سطحية أو مرتبطة بهبوط أو عنصر إنشائي أو سبب تصميمي أو تنفيذي. التقرير الفني هو الذي يشرح مستوى الخطورة والسبب المحتمل، ثم يأتي التكييف النظامي بعد ذلك.
من يدخل في المسؤولية؟
تنص اللائحة على مسؤولية المصمم المشرف والمنفذ بالتضامن في النطاق الذي يقرره النص، مع تمييز وضع المصمم الذي اقتصر دوره على التصميم. لذلك يجب معرفة الأدوار الفعلية والعقود، لا الاكتفاء بالأسماء التجارية أو المسميات على المخططات.
متى تبدأ مدة العشر سنوات؟
تربط اللائحة بداية المدة بتاريخ صدور شهادة الإشغال. هذا يجعل حفظ الشهادة وتاريخها أمرًا مهمًا، خصوصًا في المشاريع التي شهدت تسليمًا فعليًا قبل صدور بعض المستندات أو على مراحل مختلفة.
إذا تغير المقاول أو المصمم أثناء المشروع
المشاريع الكبيرة قد يشارك فيها أكثر من مقاول أو مكتب استشاري. هنا يجب تحديد من نفذ الجزء الذي ظهر فيه العيب، ومن كان مسؤولًا عن الإشراف أو التصميم، وما إذا حدث التغيير قبل أو بعد تنفيذ العنصر محل المشكلة. لا تُوزع المسؤولية بالتساوي لمجرد تعدد الأطراف.
التربة والأساسات
العيب في الأرض لا يعني تلقائيًا سقوط المسؤولية التي ينظمها الضمان العشري. اللائحة تتناول حتى الحالة التي يكون فيها الخلل أو التهدم ناشئًا عن عيب في الأرض ضمن نطاقها. عمليًا، تقرير التربة والتصميم الإنشائي والتنفيذ الفعلي للأساسات تصبح مستندات مركزية عند تقييم السبب.
ماذا لو رضي المالك بطريقة التنفيذ؟
رضا المالك أو قبوله الظاهر لا يلغي تلقائيًا الضمان العشري إذا كان النص النظامي يقرر مسؤولية لا يجوز الاتفاق على إسقاطها أو الحد منها. لذلك يجب الحذر من الاعتقاد أن توقيع الاستلام أو عبارة «المشروع مقبول» تنهي كل مسؤولية عن السلامة.
العقد والضمان العشري
العقد يمكن أن يضيف ضمانات أو إجراءات أو مددًا لمعالجة عيوب أخرى، لكنه لا ينبغي أن يستخدم لإلغاء الحماية النظامية التي لا يجوز التنازل عنها. الأفضل أن يوضح العقد آلية الإخطار والفحص والإصلاح ومسؤوليات الأطراف من دون محاولة صياغة إعفاء يتعارض مع اللائحة.
كيف توثق العيب الجسيم؟
- صور وفيديو مؤرخ للحالة.
- تقرير مهندس مختص يحدد موضع الخلل.
- المخططات الإنشائية والمعمارية المعتمدة.
- تقارير التربة والاختبارات.
- محاضر الاستلام وشهادة الإشغال.
- عقود التصميم والإشراف والتنفيذ.
- أي إصلاحات أو تدخلات سابقة.
إذا كان هناك خطر فوري
السلامة تأتي أولًا. إذا كان هناك خطر على السكان أو المستخدمين، يجب اتخاذ الإجراء الفني العاجل المناسب وتأمين الموقع وفق توجيه المختصين، مع توثيق الحالة قبل الإصلاح قدر الإمكان. لا تنتظر نزاعًا قانونيًا لحماية الأشخاص من خطر إنشائي محتمل.
الخبير الفني يجب أن يجيب عن خمسة أسئلة
| السؤال | لماذا يهم؟ |
|---|---|
| ما طبيعة العيب؟ | لتحديد خطورته |
| هل يهدد المتانة أو السلامة؟ | لتحديد نطاق الضمان العشري |
| ما السبب المرجح؟ | لتوزيع المسؤولية |
| متى نشأ السبب؟ | لربطه بفترة التنفيذ والتسليم |
| كيف يعالج؟ | لتحديد الإصلاح والتكلفة |
الضمان العشري لا يلغي ضمانات أخرى
قد يكون للتركيبات أو التشطيبات أو المعدات ضمانات أقصر أو مختلفة، وقد تكون هناك التزامات تعاقدية لفترة معالجة عيوب. لذلك يجب بناء خريطة ضمانات للمشروع بدل افتراض أن كل شيء إما «عشري» أو «خارج الضمان».
المطالبة المالية
إذا أصبحت المعالجة تعويضًا ماليًا، يجب حساب تكلفة الإصلاح أو إعادة البناء والأضرار المرتبطة على أساس فني واضح. لا يكفي رقم تقديري صادر من طرف واحد من دون نطاق أعمال أو تقرير يشرح الضرر.
أخطاء شائعة
- وصف أي تشقق بأنه عيب عشري.
- إصلاح العيب قبل التوثيق الكامل.
- عدم تحديد دور المصمم والمشرف والمقاول.
- إهمال شهادة الإشغال وتاريخها.
- الاعتماد على بند إعفاء تعاقدي دون مراجعة النظام.
الجانب الإنساني
عيب يهدد سلامة المنزل أو المبنى يولد قلقًا حقيقيًا لدى المالك أو السكان. أفضل طريقة لإدارة هذا القلق هي الانتقال بسرعة من التخمين إلى الفحص الفني الموثوق، ثم إلى خطة إصلاح واضحة ومسار نظامي إذا لزم الأمر.
الضمان العشري في مشروع متعدد المباني
إذا كان المشروع يضم عدة مبانٍ أو مراحل، فقد تختلف تواريخ الإشغال والتسليم. لذلك يجب ربط كل مبنى بشهادة الإشغال الخاصة به عند حساب المدة، وعدم افتراض تاريخ واحد للمشروع كله دون مستند.
إصلاح العيب أثناء النزاع
قد يقرر المالك إصلاح الخطر قبل حسم المسؤولية، خصوصًا إذا كان العيب يؤثر في السلامة. في هذه الحالة يجب توثيق الحالة قبل الإصلاح، ودعوة الأطراف للمعاينة إذا أمكن، وحفظ العينات والتقارير والفواتير. الهدف حماية الأشخاص دون التضحية بالأدلة.
العلاقة مع التأمين
بعض المشاريع أو المباني قد تكون مغطاة بتأمينات مرتبطة بالعيوب أو المسؤولية. وجود التأمين لا يلغي مسؤولية الأطراف لكنه قد يؤثر في آلية معالجة الخسارة. راجع وثيقة التأمين ومواعيد الإبلاغ عنها بالتوازي مع الملف النظامي.
إذا باع المالك المبنى لاحقًا
يجب حفظ ملف التصميم والتنفيذ وشهادة الإشغال وتقارير الإصلاحات؛ لأن المالك اللاحق قد يحتاج إلى معرفة تاريخ العيب أو الضمان. إخفاء مشكلة جوهرية في صفقة لاحقة قد يخلق نزاعًا جديدًا مستقلًا عن العلاقة الأصلية مع المقاول.
التصميم والتنفيذ والإشراف
في بعض الحالات يكون السبب مركبًا: تصميم حساس، تنفيذ غير دقيق، وإشراف لم يكتشف المشكلة. لا تحاول إجبار التقرير الفني على اختيار طرف واحد إذا كانت الوقائع تشير إلى مساهمات متعددة؛ المهم تحديد نسبة أو طبيعة دور كل طرف بصورة علمية قدر الإمكان.
المستندات التي تضيع عادة بعد سنوات
- تقارير الاختبارات الأصلية.
- تقارير التربة.
- نسخ المخططات المعتمدة وقت التنفيذ.
- محاضر الصب أو الاستلام المخفي.
- بيانات المقاولين الفرعيين.
- سجلات الإصلاحات والصيانة.
لذلك من الأفضل أرشفتها منذ المشروع، لأن الضمان العشري بطبيعته طويل وقد تظهر المشكلة بعد تغير فرق العمل.
كيف تميز العيب الجسيم عن الملاحظة العادية؟
اسأل عن أثره على الاستقرار والسلامة والاستعمال الأساسي، وعن السبب الفني وإمكان تفاقمه. المظهر المقلق لا يعني دائمًا خطرًا إنشائيًا، والعكس صحيح: بعض المشكلات لا تبدو كبيرة بصريًا لكنها تحتاج تقييمًا جادًا.
التسوية الفنية قبل النزاع
إذا اتفق الأطراف على سبب العيب وخطة إصلاح موثوقة، قد يكون تنفيذ الإصلاح أسرع من نزاع طويل، مع تنظيم الضمان على الإصلاح والمسؤولية عن التكلفة. أي تسوية يجب أن تحدد نطاق الأعمال ومعيار نجاحها ومن يتحمل فشل الإصلاح.
متى لا يكفي مجرد وصف العيب بأنه خطير؟
الضمان العشري ليس مظلة لكل ملاحظة تظهر في المبنى. يجب أن يكون العيب من النوع الذي يمس المتانة أو السلامة أو يندرج ضمن النطاق الذي تقرره الأحكام المنظمة لهذا الضمان. لذلك لا يكفي وصف التشقق بأنه «خطير» أو التسرب بأنه «إنشائي» دون تقرير يحدد العنصر المتأثر وسبب الخلل وآثاره المحتملة.
كيف يميز الخبير بين عيب تشطيب وعيب يمس المتانة؟
ينظر الخبير عادة إلى موقع العيب، وطبيعته، وتطوره مع الزمن، وأثره على العنصر الإنشائي أو استقرار المبنى، ونتائج الاختبارات، وما إذا كانت المشكلة سطحية أو ناتجة عن الأساسات أو الهيكل أو التصميم أو التنفيذ. هذه الأسئلة أهم من شكل التشقق في الصورة وحدها.
بداية مدة الضمان تحتاج مستندًا واضحًا
من أكثر نقاط النزاع أهمية تحديد التاريخ الذي يبدأ منه احتساب مدة الضمان وفق التنظيم المنطبق على المشروع. لذلك يجب حفظ محضر الاستلام وشهادة الإشغال أو المستندات النهائية ذات الصلة وعدم ترك تاريخ التسليم محل خلاف بعد سنوات.
من المسؤول إذا كان الخطأ في التصميم والتنفيذ معًا؟
قد تكون المسؤولية مشتركة بين المصمم والمقاول أو أطراف أخرى بحسب سبب العيب ونطاق عمل كل طرف. ولهذا يجب على التقرير الفني ألا يكتفي بعبارة «خلل إنشائي»؛ بل يحدد هل الخلل ناتج عن حسابات التصميم، أو تنفيذ مخالف، أو مادة غير مطابقة، أو إشراف، أو تداخل أكثر من سبب.
المقاول الذي نفذ تصميم غيره
إذا كان المقاول منفذًا فقط ولم يضع التصميم، فلا يعني ذلك أنه معفى تلقائيًا من كل مسؤولية. يجب تحليل ما كان داخل نطاقه: جودة التنفيذ، الالتزام بالمخططات، المواد، والتنبيه إلى الأخطاء الظاهرة التي يفترض بالمحترف اكتشافها بحسب طبيعة المشروع.
هل يزول الضمان إذا باع المالك المبنى؟
تغير المالك لا يمحو العيب الفني نفسه، لكن مركز المطالبة ومن يملك الحق وإثبات انتقاله يحتاج مراجعة المستندات والتنظيم المنطبق. لذلك يحتفظ المالك الجديد بسجل المشروع وعقود الإنشاء والاستلام قدر الإمكان بدل الاعتماد على وصف شفهي من البائع.
الضمان العشري والعيوب الخفية
هناك تداخل في الوقائع أحيانًا، لكن المفهومين ليسا مترادفين. العيب الخفي قد يكون في تشطيب أو عزل ولا يبلغ درجة الضمان العشري، بينما العيب الذي يمس المتانة قد يظهر بعد مدة ويكون خفيًا عند الاستلام. راجع العيوب الخفية بعد استلام أعمال المقاولات.
الضمان العشري لا يلغي حق المعالجة المبكرة
إذا ظهرت مؤشرات خلل خطير خلال التنفيذ أو فور الاستلام، لا ينتظر صاحب العمل حتى يتحول إلى نزاع ضمان عشري. يجب إيقاف الخطر، وتوثيق الحالة، وإخطار الأطراف، وطلب المعالجة ضمن عقد المقاولة والضمانات الأخرى المتاحة.
كيف تبني ملف المطالبة بعد سنوات؟
- عقد المقاولة والتصميم والإشراف.
- المخططات النهائية.
- تقارير التربة والأساسات.
- محاضر الاستلام.
- تقارير الاختبارات أثناء التنفيذ.
- صور تطور العيب عبر الزمن.
- تقارير الخبراء.
- أعمال إصلاح سابقة إن وجدت.
الإصلاح المؤقت قد يخفي سببًا أكبر
ترميم شق أو إعادة دهان جدار قد يحسن المظهر لكنه لا يعالج سبب هبوط أو حركة إنشائية. لذلك يجب تجنب إغلاق الملف بمجرد اختفاء الأثر الظاهر؛ المهم إثبات أن السبب الجذري عولج.
إذا كان هناك خطر فوري على المستخدمين
الأولوية للسلامة وليس لانتظار الخصومة. قد يلزم إخلاء منطقة أو تدعيم عنصر أو وقف استخدام جزء من المبنى، مع توثيق الحالة قبل التدخل بقدر الإمكان. بعد إزالة الخطر يمكن استكمال الفحص الفني وتحديد المسؤوليات والتكاليف.
جدول عملي لتقييم أولي
| الملاحظة | هل تمس المتانة؟ | سبب محتمل | دليل مطلوب |
|---|---|---|---|
| تشققات | بحسب النوع والموقع | هبوط/انكماش/تنفيذ | فحص إنشائي وقياسات |
| تسرب | غالبًا لا بذاته | عزل/تفاصيل تنفيذ | اختبار وتسلسل طبقات |
| هبوط أرضية | قد يكون مهمًا | ردم/تربة/أساسات | فحص تربة ومستويات |
أسئلة شائعة
هل كل تشقق يدخل في الضمان العشري؟
لا. النص يتعلق بالتهدم وبالعيب الخفي الذي يهدد متانة البناء وسلامته. تقييم التشقق يحتاج إلى فحص فني لطبيعته وأثره.
متى تبدأ مدة العشر سنوات؟
وفق اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء السعودي تبدأ من تاريخ صدور شهادة الإشغال.
هل يمكن للعقد تقليل مدة الضمان؟
تنص اللائحة على بطلان الشرط الذي يقصد به إعفاء المقاول أو المصمم المشرف من الضمان أو الحد منه.
راجع أيضًا عيوب التنفيذ وعدم مطابقة الأعمال والمواد.
المصادر الرسمية
- اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء السعودي – اللجنة الوطنية لكود البناء السعودي.
- ضمانات الوحدات على الخارطة – الهيئة العامة للعقار.
آخر مراجعة تحريرية: سبتمبر 2026.
راجع أيضًا إثبات عقد المقاولة بدون عقد مكتوب.
موضوعات مرتبطة
لتمييز الضمان العشري عن العيوب العادية راجع العيوب الخفية بعد الاستلام وعيوب التنفيذ وعدم مطابقة الأعمال.
روابط مرتبطة بمرحلة التنفيذ والإقفال
مصادر رسمية إضافية للتنفيذ والضمان
ويختلف الضمان العشري عن تأمين جميع أخطار المقاولين أثناء التنفيذ.
الخلاصة
الضمان العشري مسؤولية نظامية ذات نطاق وشروط تختلف عن الضمانات التعاقدية القصيرة. لذلك يجب تحديد نوع العيب وجسامته وسبب الضرر والجهة التي شاركت في التصميم أو التنفيذ قبل تقرير مدى انطباق المسؤولية ومدتها.