ترخيص وتنظيم المزاد العقاري في السعودية لا يقتصر على الإعلان عن عقار وفتح باب المزايدة. المزاد العقاري خدمة عقارية منظمة تخضع لنظام الوساطة العقارية واللائحة التنظيمية للمزادات العقارية، ويتطلب ممارستها رخصة فال للمزادات العقارية، وعقد وساطة مع مالك العقار أو من يمثله، ثم طلبًا مستقلًا لإقامة المزاد واستيفاء بيانات العقار وشروط المزايدة والترسية. وتركز هذه الصفحة على ترخيص وتنظيم المزاد الذي تقيمه منشأة مرخصة بموجب رخصة فال. أما المزاد العقاري القضائي فله أحكام تنفيذية خاصة مرتبطة بالحجز والتقويم والبيع الجبري. ومع ذلك فالفصل ليس بمعنى استبعاد المزاد القضائي كليًا من لائحة المزادات؛ إذ تنص المادة الحادية عشرة من اللائحة التنظيمية للمزادات العقارية على سريان أحكامها على كافة المزادات العقارية في المملكة، ومنها المزادات القضائية وما في حكمها، في حدود ما لم يرد فيه نص خاص لتنظيمها.
ما المقصود بالمزاد العقاري المنظم؟
تعرف اللائحة التنظيمية للمزادات العقارية المزاد بأنه المزايدة العلنية على عقار من أجل بيعه أو بيع منفعته أو تأجيره للوصول بثمنه إلى أعلى قدر، ويشمل ذلك المزادات الإلكترونية. لذلك لا يقتصر التنظيم على بيع أصل العقار؛ بل قد يشمل بيع المنفعة أو التأجير بالمزايدة إذا استوفت العملية وصف المزاد وشروطه النظامية.
ويجب التمييز بين هذا النوع من المزادات وبين المزاد التنفيذي أو القضائي. فالأول ينشأ عادة من رغبة المالك في عرض العقار عبر منشأة مزادات مرخصة، بينما الثاني يرتبط بإجراءات التنفيذ والحجز والتقييم والترسية القضائية. لهذا السبب خصصت مشتملات صفحة منفصلة للمزاد القضائي حتى لا تختلط النيتان.
ما هي رخصة فال للمزادات العقارية؟
رخصة فال للمزادات العقارية وثيقة تصدرها الهيئة العامة للعقار، وتختص بالمنشآت التي تمارس إدارة وتنظيم المزادات العقارية. وتوضح الهيئة أن هذه الرخصة تشمل عرض العقارات للبيع بالمزاد العلني والمزادات العقارية الإلكترونية.
هذه الرخصة تختلف عن رخصة فال للوساطة والتسويق العقاري. فكل رخصة تخول النشاط المحدد فيها، ولا يفترض أن منشأة تحمل رخصة وساطة وتسويق تستطيع تلقائيًا تنظيم مزاد دون الرخصة المناسبة للمزادات.
من يمكنه الحصول على رخصة مزادات عقارية؟
بحسب خدمة الهيئة الحالية، رخصة فال للمزادات العقارية موجهة للمنشآت. ومن المتطلبات الأساسية:
- وجود سجل تجاري ساري الصلاحية.
- إضافة نشاط المزادات العقارية في السجل التجاري بالرمز 682044.
- اجتياز مدير المنشأة أو أحد الملاك المسجلين في السجل التجاري دورة المزادات العقارية والحصول على الشهادة من المعهد العقاري السعودي.
- اختيار مدة الرخصة المطلوبة ضمن الحدود المتاحة في الخدمة، بحد أقصى خمس سنوات.
- الموافقة على الالتزام بالأحكام المنظمة للمزادات العقارية.
وتراجع الهيئة الطلب قبل إتاحته للسداد والإصدار. أما المقابل المالي فيجب التحقق منه من شاشة الخدمة وقت تقديم الطلب؛ لأن صفحة الخدمة الحالية تعرض التكلفة بحسب نوع الخدمة ولا يفضل تثبيت رقم قد يتغير.
هل تكفي رخصة فال لإقامة أي مزاد؟
لا. الرخصة تمنح المنشأة أهلية ممارسة النشاط، لكنها لا تغني عن متطلبات المزاد المحدد. وتوضح خدمة «إقامة مزاد عقاري» أن من المتطلبات وجود رخصة مزاولة نشاط المزادات العقارية وعقد وساطة مع مالك العقار لتنفيذ المزاد.
كما أن اللائحة تلزم المرخص له بالتقدم بطلب إقامة المزاد وفق النموذج المعتمد قبل موعده، وإدخال بيانات العقار وآليات المزايدة والترسية وحفظ أموال المتنافسين وغير ذلك.
عقد الوساطة الخاص بالمزاد العقاري
عقد المزاد ليس إعلانًا فقط؛ بل يقوم على عقد وساطة بين المنشأة المنظمة ومالك العقار أو من يمثله. وتوفر الهيئة خدمة إلكترونية لإنشاء عقد المزادات العقارية تتطلب رخصة فال سارية للمزادات، وبيانات الطرف الثاني ووثائق الملكية والتمثيل النظامي عند وجود وكيل.
وتوجب اللائحة أن يتضمن عقد الوساطة للمزاد –إضافة إلى بيانات عقد الوساطة العامة– عناصر خاصة، منها:
- طريقة إقامة المزاد: حضوري أو إلكتروني أو غير ذلك.
- تاريخ إقامة المزاد ومدته إن وجدت.
- نوع التصرف بالعقار محل المزاد.
- الحد الأدنى لقيمة الترسية المقبولة بعد المزايدة.
- الحد الأدنى لقيمة بدء المزاد.
- مبلغ الدخول في المزايدة إن وجد ونوعه.
- المدة الزمنية المحددة للترسية على السعر الأعلى وإمكان تمديدها.
- آليات ومدد تسلم وتسليم الثمن بعد الترسية.
- الأحكام الخاصة بالعقار مثل الشفعة والخيارات وبيع العربون عند انطباقها.
كم يمكن أن يكون مبلغ الدخول في المزايدة؟
تحدد اللائحة سقفًا لمبلغ الدخول في المزايدة عند اشتراطه، بحيث لا يتجاوز 5% من القيمة التقديرية للعقار بناءً على تقييم من مقيم معتمد. كما يجب تحديد طبيعة هذا المبلغ: هل هو عربون، أم مقدم ثمن، أم تأمين مسترد.
هذه النقطة مهمة لأن الأثر المالي يختلف بحسب وصف المبلغ. فلا ينبغي استخدام كلمة «عربون» على كل مبلغ يدخل به المزايد دون النظر إلى العقد وشروط النشرة.
متى يقدم طلب إقامة المزاد؟
تنص اللائحة على أن المرخص له يتقدم للهيئة بطلب إقامة المزاد في المنصة الإلكترونية قبل موعد إقامة المزاد بـ15 يومًا على الأقل. ويجب أن يتضمن الطلب البيانات والمتطلبات التي تحددها اللائحة.
ومن بين البيانات المطلوبة: مكان وطريقة المزاد، تاريخه ومدته، مدير المزاد، نوع التصرف، آلية حفظ أموال المتنافسين، وشروط المزايدة والترسية، إضافة إلى بيانات العقار ومالكه.
كم تستغرق الهيئة في دراسة طلب إقامة المزاد؟
تقرر المادة السابعة من اللائحة أن الهيئة تدرس طلب إقامة المزاد خلال مدة لا تتجاوز خمسة أيام عمل من اكتمال الطلب. وإذا طلبت بيانات أو مستندات إضافية، فعلى مقدم الطلب استكمالها خلال مدة لا تتجاوز خمسة أيام عمل من تاريخ إبلاغه، وإلا عُد الطلب مرفوضًا. وتصدر الهيئة بعد ذلك الموافقة أو الرفض مع بيان أسباب الرفض.
ما بيانات العقار التي تدخل في طلب المزاد؟
يجب أن تكون بيانات العقار أكثر دقة من إعلان تسويقي مختصر. وتطلب اللائحة، من بين أمور أخرى:
- بيانات مالك العقار أو مالك المنفعة.
- البيانات المساحية والموقع والمواصفات والحالة.
- بيان ما إذا كانت الملكية على الأصل أو المنفعة أو على الشيوع ونحو ذلك.
- الإفصاح عن الحقوق العينية المرتبطة بالعقار.
- النزاعات القائمة بشأن العقار إن وجدت.
- الرهون أو القيود المؤثرة عند انطباقها.
وهذه البيانات تحمي المنافسة العادلة وتقلل خطر دخول المزايد بناء على صورة ناقصة للعقار.
نشرة المزاد العقاري
لا تبدأ المزايدة من منشور عشوائي على وسائل التواصل. اللائحة تلزم المرخص له بإعداد نشرة مزاد تتضمن بيانات جوهرية عن العقار والمزاد، وإدراجها في المنصة الإلكترونية قبل نشرها للعموم.
ومن أبرز محتويات النشرة: مكان وطريقة ووقت المزاد، بيانات العقار، نوع التصرف، الحقوق العينية، النزاعات، الرهون والقيود المؤثرة، الحقوق والالتزامات غير الموثقة، الخدمات، والمعلومات التي قد تؤثر في القيمة.
متى تنشر نشرة المزاد؟
تلزم اللائحة المرخص له بالإعلان عن نشرة المزاد قبل موعد إقامته بـخمسة أيام على الأقل. وهذا الحد يختلف عن مهلة تقديم طلب إقامة المزاد للهيئة، التي تبلغ 15 يومًا على الأقل.
| الإجراء | المهلة الأساسية |
|---|---|
| تقديم طلب إقامة المزاد للهيئة | قبل المزاد بـ15 يومًا على الأقل |
| نشر نشرة المزاد للعموم | قبل المزاد بـ5 أيام على الأقل |
المزاد العقاري الإلكتروني
المزاد الإلكتروني ليس مجرد بث مباشر أو نموذج مزايدة على موقع خاص. اللائحة تضع متطلبات إضافية للمنشآت التي تقدم المزادات إلكترونيًا، ومنها ربط منصة المزاد بمنصة الهيئة، وضمان سلامة العمليات، وإيقاف أو إعادة المزاد عند وجود أخطاء تقنية أو مخالفات تؤثر في المنافسة، ونشر بيانات المزادات على منصة الهيئة، والحصول على التراخيص اللازمة، وربط دخول المستفيدين بالنفاذ الوطني وفق المتطلبات.
ولهذا يجب على المنشأة التي تستخدم منصة تقنية خارجية أن تتحقق من توافق المنصة نفسها مع التنظيم، لا من صلاحية رخصة المنشأة فقط.
من يدير المزاد؟
تلزم اللائحة بممارسة الخدمة من خلال أفراد مؤهلين تابعين للمرخص له ومسجلين لدى الهيئة. ويظهر في طلب إقامة المزاد تحديد مدير المزاد العقاري. وفي المزادات غير الإلكترونية تبرز كذلك متطلبات تأهيل مخرج المزاد بحسب الدليل الإرشادي للهيئة.
النزاهة والحياد في المزايدة
من أهم التزامات المرخص له التعامل بحياد وعدل وعدم التأثير في المنافسة بأي شكل، وبذل العناية المهنية لتحقيق أفضل الأسعار. لذلك فإن التواطؤ، أو المزايدات الصورية، أو إخفاء معلومات مؤثرة، أو التلاعب في وصول المتنافسين قد يحول المسألة من مجرد خلاف على الترسية إلى مخالفة تنظيمية أو نزاع أوسع.
حفظ سجلات المزاد
تلزم اللائحة المرخص له بحفظ نشرات المزادات وسجلاتها وتسجيل وقائع المزادات المرئية والمستندات والبيانات لجميع التعاملات لمدة خمس سنوات من تاريخ انتهاء المزاد. وهذه مدة مهمة عند ظهور نزاع لاحق حول عرض، أو مزايدة، أو ترسية، أو إفصاح.
هل يحتاج المزاد إلى تقييم عقاري؟
التقييم يرتبط خصوصًا بتحديد القيمة التقديرية وبعض شروط مبلغ الدخول، كما أنه مهم للمالك في تحديد حدود الترسية. إذا كان النزاع حول جودة التقييم أو منهجه فراجع الاعتراض على تقييم عقار. هذه الصفحة لا تعيد شرح مناهج التقييم، بل تركز على أثره في تنظيم المزاد.
هل ترخيص الإعلان يغني عن ترخيص المزاد؟
لا. رخصة ممارسة المزادات، وطلب إقامة المزاد، ومتطلبات الإعلان أو النشرة مسائل مختلفة. وقد توجد حالات تنظيمية لا تحتاج ترخيص إعلان مستقل عندما يكون المنظم مرخصًا له ضمن تنظيم خاص، لكن لا يعني ذلك سقوط متطلبات المزاد نفسه.
للتفريق بين وجود تصريح الإعلان ومخالفات محتواه راجع إعلان عقاري بدون ترخيص ومخالفة إعلان عقاري.
الفرق بين المزاد المنظم والمزاد القضائي
| العنصر | المزاد العقاري المنظم | المزاد القضائي/التنفيذي |
|---|---|---|
| مصدر البيع | مالك/صاحب منفعة يتعاقد مع منشأة مزادات مرخصة | إجراء تنفيذ أو حكم وسند تنفيذي |
| الإطار الأساسي | نظام الوساطة + لائحة المزادات | نظام التنفيذ ونصوصه الخاصة، مع سريان لائحة المزادات في الحدود التي لا يوجد فيها تنظيم خاص للمزاد القضائي |
| المنظم | منشأة تحمل رخصة فال للمزادات | الجهة أو القائم على إجراءات التنفيذ بحسب المسار |
| محور النزاع | الرخصة، العقد، النشرة، المنافسة، الترسية | الحجز، التقييم، الإعلانات التنفيذية، البيع والترسية القضائية |
هل بيع العقار المشاع بالمزاد هو نفسه المزاد التجاري؟
ليس دائمًا. بيع العقار المشاع قد يكون رضائيًا بين الشركاء أو نتيجة قسمة أو إزالة شيوع وإجراء قضائي. لذلك يجب أولًا تحديد مصدر المزاد. راجع بيع عقار مشاع بالمزاد إذا كانت المشكلة ناشئة من علاقة الشركاء لا من ترخيص منظم المزاد.
ما الذي يحدث عند عدم الوصول إلى الحد الأدنى للترسية؟
يجب أن يكون الحد الأدنى للترسية وآلية اعتماد السعر الأعلى محددين في عقد الوساطة وشروط المزاد. إذا لم تصل العروض إلى الحد المطلوب، فلا يفترض أن أعلى عرض يصبح ملزمًا تلقائيًا ما لم تستوف شروط الترسية المحددة.
مدة الترسية بعد المزايدة
توجب اللائحة تحديد المدة الزمنية للترسية على السعر الأعلى بعد انتهاء المزايدة، مع بيان إمكان تمديدها لمدة مماثلة مرة واحدة. ولهذا يجب على المزايد قراءة النشرة والعقد لمعرفة متى يصبح العرض نهائيًا وما المدة التي يبقى خلالها مرتبطًا بنتيجة المزايدة.
آلية دفع الثمن بعد الترسية
عقد الوساطة ونشرة المزاد يجب أن يعالجا آليات ومدد تسلم وتسليم الثمن. لا ينبغي للمزايد افتراض أن كل مزاد يمنحه المدة نفسها أو آلية الدفع نفسها. كما يجب معرفة مصير مبلغ الدخول بعد الفوز أو الانسحاب أو عدم الترسية.
ما المهلة لإقفال المزاد وإعادة أموال المتنافسين؟
توجب المادة العاشرة من اللائحة على المرخص له إقفال المزاد في المنصة الإلكترونية خلال مدة لا تزيد على خمسة أيام عمل من انتهاء إقامته. كما يجب عليه إعادة جميع المبالغ المالية التي استلمها من المتنافسين — عدا من رسا عليه المزاد — خلال مدة لا تتجاوز ثلاثة أيام عمل من تاريخ انتهاء المزاد. لذلك ينبغي للمزايد الاحتفاظ بإثبات مبلغ الدخول وبيانات الحساب والمراسلات إلى أن تتم التسوية المالية.
تعارض المصالح
خدمة عقد المزادات لدى الهيئة تطلب الإفصاح عن تعارض المصالح عند وجوده. وهذه نقطة أساسية في المزادات؛ لأن صلة المنظم أو العاملين أو الأطراف بالمزايدين أو بالعقار قد تؤثر في نزاهة المنافسة، ويجب التعامل معها وفق النظام واللائحة والعقد.
متى تكون هناك مخالفة تستحق التوثيق؟
- إقامة المزاد دون رخصة مناسبة.
- إقامة المزاد خارج مدة عقد الوساطة.
- عدم الحصول على موافقة إقامة المزاد عند وجوبها.
- نقص الإفصاحات الجوهرية في نشرة المزاد.
- عدم الالتزام بمهلة النشر النظامية.
- التأثير على المنافسة أو وجود مزايدات صورية.
- مشكلات تقنية مؤثرة في مزاد إلكتروني دون معالجة عادلة.
- عدم حفظ السجلات أو وقائع المزاد.
إذا كانت الواقعة تمثل مخالفة تنظيمية من منشأة المزاد أو مقدم الخدمة، فاحفظ الرخصة وعقد الوساطة ونشرة المزاد والمراسلات وراجع مسار الشكوى والبلاغ على الوسيط أو المكتب العقاري. أما النزاع على صحة الترسية أو حق مالي خاص فلا يفترض أن البلاغ التنظيمي يحسمه تلقائيًا؛ بل يحدد مساره بحسب العقد والوقائع والجهة المختصة.
المستندات التي يحتفظ بها المالك
- رخصة منشأة المزاد والتحقق من سريانها.
- عقد الوساطة الخاص بالمزاد.
- التقييم العقاري عند استخدامه.
- طلب إقامة المزاد وموافقته.
- نشرة المزاد النهائية.
- محضر الترسية ونتيجة المزايدة.
- إثباتات تسلم الثمن والعمولة.
المستندات التي يحتفظ بها المزايد
- نسخة نشرة المزاد والشروط قبل الدخول.
- إثبات مبلغ الدخول في المزايدة.
- رقم التسجيل وبيانات العرض.
- المراسلات المتعلقة بالترسية أو استرداد التأمين.
- أي إفصاح عن رهن أو حق أو نزاع.
قائمة فحص لمن يريد إقامة مزاد عقاري
- تأكد أن النشاط سيقام عبر منشأة تحمل رخصة فال للمزادات.
- أنشئ عقد وساطة خاصًا بالمزاد مع المالك أو ممثله.
- حدد العقار وملكيته وحقوقه والقيود والنزاعات.
- حدد طريقة المزاد وموعده والحدود المالية والترسية.
- جهز طلب إقامة المزاد قبل الموعد بمدة كافية لا تقل عن الحد النظامي.
- استكمل بيانات المنصة والموافقات المطلوبة.
- أدرج نشرة المزاد في المنصة قبل نشرها.
- انشر النشرة قبل موعد المزاد بخمسة أيام على الأقل.
- نفذ المزاد بحياد وسجل وقائعه.
- احتفظ بالملفات والسجلات لمدة خمس سنوات.
أسئلة شائعة
هل يستطيع الفرد إصدار رخصة فال للمزادات العقارية؟
الرخصة المخصصة لإدارة وتنظيم المزادات تختص بالمنشآت وفق ما توضحه الهيئة العامة للعقار، ولذلك يجب ممارسة النشاط من خلال منشأة مستوفية للمتطلبات.
هل رخصة فال للوساطة والتسويق تكفي لتنظيم مزاد؟
لا يفترض ذلك؛ فالمزادات لها رخصة نشاط مستقلة ومتطلبات خاصة. يجب التحقق من نوع الرخصة المسجل للمنشأة.
هل يلزم عقد مع مالك العقار قبل المزاد؟
نعم، خدمة إقامة المزاد تشترط عقد وساطة مع مالك العقار، واللائحة تضع بيانات إضافية يجب تضمينها في عقد المزاد.
كم قبل موعد المزاد يقدم الطلب؟
تنص اللائحة على تقديم طلب إقامة المزاد للهيئة قبل الموعد بخمسة عشر يومًا على الأقل.
متى يجب نشر نشرة المزاد؟
قبل موعد إقامة المزاد بخمسة أيام على الأقل.
هل المزاد الإلكتروني يخضع للقواعد نفسها؟
يخضع للإطار العام نفسه مع متطلبات تقنية إضافية تتعلق بربط المنصة وسلامة العمليات والنفاذ الوطني ونشر البيانات لدى الهيئة.
هل الصفحة تشمل المزاد القضائي؟
تركز هذه الصفحة على ترخيص وتنظيم المزاد الذي تقيمه منشأة مرخصة. أما المزاد القضائي فله مسار تنفيذي خاص شُرح في دليل مستقل. ومع ذلك تنص المادة الحادية عشرة من لائحة المزادات على سريانها على المزادات القضائية وما في حكمها في الحدود التي لا يوجد فيها نص خاص؛ لذلك لا يصح اعتبار المزاد القضائي خارج اللائحة كليًا، بل تقدم قواعد التنفيذ الخاصة عند التعارض أو وجود تنظيم خاص.
المصادر الرسمية
- إصدار رخصة فال للمزادات العقارية – الهيئة العامة للعقار.
- إقامة مزاد عقاري – الهيئة العامة للعقار.
- اللائحة التنظيمية للمزادات العقارية – الهيئة العامة للعقار.
- عقد المزادات العقارية – الهيئة العامة للعقار.
الخلاصة
تنظيم المزاد العقاري في السعودية نشاط مستقل لا يبدأ بالإعلان بل بالترخيص الصحيح وعقد الوساطة وطلب إقامة المزاد والإفصاحات. رخصة فال للمزادات تمنح المنشأة حق ممارسة النشاط، ثم يأتي لكل مزاد ملفه الخاص: العقار، المالك، التقييم، شروط الدخول، الترسية، الثمن، نشرة المزاد، والمهل النظامية. والفصل بين المزاد المنظم والمزاد القضائي ضروري؛ لأن لكل منهما مصدرًا وإجراءات ونزاعات مختلفة. لذلك يجب تحديد نوع المزاد قبل تطبيق أي حكم أو نموذج.
آخر مراجعة تحريرية: 7 أكتوبر 2026. تتحقق الرسوم والإجراءات التشغيلية من صفحة الخدمة وقت تقديم الطلب؛ لأن الهيئة قد تحدث المقابل المالي أو خطوات المنصة دون تعديل جوهر اللائحة.
الترخيص والتنظيم لا يحصنان المزاد من الطعن إذا شاب إجراءاته خلل جوهري: فعند وجود عيب مؤثر في الإعلان أو صفة المنظم أو التقييم أو إجراءات المزايدة أو البيع، يجب التمييز بين المخالفة التنظيمية وبين السبب الذي قد يترتب عليه إبطال المزاد العقاري وما يترتب على ذلك من آثار على البيع وحقوق الأطراف.