بيع العقار المشاع بالمزاد ليس الخطوة الأولى لمجرد اختلاف الشركاء. نظام المعاملات المدنية يبدأ بإمكان القسمة عينًا، فإذا كانت القسمة ستعطل الانتفاع بالمال أو تنقص قيمته نقصًا كبيرًا، يمكن أن تأمر المحكمة ببيع المال في المزاد وفق الضوابط النظامية.
متى يطلب الشريك القسمة القضائية؟
يجوز لمن يريد الخروج من الشيوع طلب القسمة القضائية ما لم يوجد اتفاق أو نص نظامي يمنع ذلك، أو يتبين من الغرض الذي خصص له المال أنه يجب أن يبقى دائمًا على الشيوع.
متى تنتقل القسمة إلى المزاد؟
إذا طلب أحد الشركاء القسمة وامتنع الآخرون، تنظر المحكمة في إمكان القسمة عينًا. إذا كانت ممكنة دون تعطيل الانتفاع أو نقص كبير في القيمة، تقسم المحكمة المال. أما إذا ترتب على القسمة أحد هذين الأثرين، فينص النظام على أن المحكمة تأمر ببيع المال في المزاد.
هل يمكن بيع الحصة بدل كامل العقار؟
ينظم النظام حالة يستطيع فيها طالب القسمة بيع حصته بما لا يقل عن قيمتها لو بيع المال كاملًا؛ ففي هذه الحالة لا يلزم الشركاء بالبيع في المزاد. وإذا كان بيع الحصة منفردة ينقص قيمتها، يملك الشركاء وفق النص وسيلة لتوقي بيع كامل المال بالمزاد بأداء مقدار النقص لطالب القسمة.
ما دور التقييم؟
قيمة العقار والحصة وقدرة العقار على القسمة مسائل فنية قد تحتاج إلى خبرة. لذلك يجب التمييز بين القرار القانوني بالخروج من الشيوع وبين التقييم الفني لتأثير القسمة في المنفعة والقيمة.
حقوق الدائنين
يلزم النظام بإدخال الدائن المقيد حقه قبل رفع دعوى القسمة القضائية أو إبرام القسمة الاتفاقية، كما يمنح دائن الشريك حق الاعتراض على إجراء القسمة أو البيع دون إدخاله وفق الأحكام النظامية.
المستندات الأساسية
- صك العقار أو بيانات السجل العقاري.
- ما يثبت حصص الشركاء.
- أي اتفاق سابق على القسمة أو الإدارة.
- بيانات الرهون أو حقوق الدائنين.
- تقرير فني أو مساحي عند النزاع على قابلية القسمة.
- تقييم الحصة والعقار عند الحاجة.
أسئلة شائعة
هل كل عقار مشاع ينتهي بالمزاد؟
لا. إذا كانت القسمة العينية ممكنة دون تعطيل المنفعة أو نقص كبير في القيمة، يكون الأصل إجراء القسمة.
هل يمكن لشريك واحد طلب القسمة؟
نعم، النظام يجيز لمن يريد الخروج من الشيوع طلب القسمة القضائية ما لم يوجد مانع نظامي أو اتفاق صحيح.
هل الدائن المقيد يجب إدخاله؟
نعم، يقرر النظام وجوب إدخاله قبل رفع دعوى القسمة القضائية أو إبرام القسمة الاتفاقية.
راجع دعوى إزالة الشيوع.
المصدر الرسمي
آخر مراجعة تحريرية: سبتمبر 2026.