حق الشفعة مرتبط بمواعيد وحالات محددة. التأخر في الإجراء أو التنازل عن الحق قد يؤدي إلى سقوطه، كما أن هناك معاملات لا تثبت فيها الشفعة أصلًا. لذلك يجب التمييز بين «لا شفعة» وبين «شفعة كانت قائمة ثم سقطت».
التنازل عن الشفعة
يسقط الحق إذا نزل الشفيع عنه صراحة أو ضمنًا، حتى لو كان التنازل قبل البيع وفق نص نظام المعاملات المدنية.
عدم الرد على الإعذار خلال عشرة أيام
إذا وجه البائع أو المشتري إعذارًا مستوفيًا للبيانات عن الصفقة، ولم يعلم الشفيع الطرفين برغبته في الأخذ بالشفعة خلال عشرة أيام من تاريخ الإعذار، يسقط الحق.
عدم رفع الدعوى خلال ثلاثين يومًا
بعد إعلام البائع والمشتري بالرغبة في الشفعة، يجب رفع الدعوى خلال ثلاثين يومًا من تاريخ الإعلام، وإلا سقط الحق وفق النظام.
مرور مئة وثمانين يومًا من تسجيل البيع
يقرر النظام أنه لا تسمع دعوى الشفعة بانقضاء مئة وثمانين يومًا من تاريخ تسجيل البيع. لذلك يجب عدم الاعتماد على مهلة الثلاثين يومًا وحدها دون الانتباه إلى هذا الحد الزمني.
حالات لا شفعة فيها أصلًا
ينص النظام على عدم الشفعة إذا كان انتقال الملك بغير البيع، أو كان البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين، أو بيع العقار في المزاد وفق النصوص النظامية.
إيداع الثمن
بعد رفع الدعوى يمكن للمحكمة أن تمهل الشفيع خمسة عشر يومًا لإيداع الثمن أو جزء منه وفق تقديرها، وإلا سقط الحق. هذه مرحلة مستقلة عن مواعيد الإعلام ورفع الدعوى.
البيع لمشترٍ ثانٍ
إذا باع المشتري الأول العقار إلى آخر قبل إعلام الشفيع برغبته وفق المواعيد، ينظم النظام أخذ الشفعة بالثمن الذي بيع به على المشتري الثاني ونفقاته، لذلك يجب تتبع سلسلة التصرفات بسرعة.
المستندات التي تضبط المدد
- تاريخ تسجيل البيع.
- الإعذار الموجه للشفيع.
- ما يثبت تاريخ استلامه.
- إعلام الرغبة في الشفعة وتاريخ وصوله للطرفين.
- صحيفة الدعوى وتاريخ قيدها.
- أي طلب من المحكمة لإيداع الثمن.
أسئلة شائعة
هل تسقط الشفعة إذا لم يرسل لي أحد إعذارًا؟
غياب الإعذار يؤثر في مهلة العشرة أيام، لكن يبقى حد عدم سماع الدعوى بعد مئة وثمانين يومًا من تسجيل البيع وفق النظام.
هل البيع بالمزاد يعطي شفعة؟
ينص النظام على أنه لا شفعة إذا بيع العقار في المزاد وفق النصوص النظامية.
هل التنازل الضمني ممكن؟
نعم، النص يذكر التنازل صراحة أو ضمنًا، وتقييم ما يعد تنازلًا ضمنيًا يعتمد على الوقائع.
راجع دعوى الشفعة.
المصدر الرسمي
آخر مراجعة تحريرية: سبتمبر 2026.