الاعتراض على تعويض نزع الملكية يبدأ بفهم طريقة احتساب التعويض، لا بمجرد مقارنة الرقم بتوقع شخصي. النظام الجديد لنزع ملكية العقارات للمصلحة العامة يجعل القيمة السوقية أساسًا، ويضيف عوضًا بنسبة 20% من القيمة السوقية، مع مقابل الأضرار الناتجة عن إجراءات النزع وفق الضوابط.
ما مكونات التعويض؟
بحسب النظام الحالي، يستحق من نزعت ملكية عقاره تعويضًا يقوم على القيمة السوقية للعقار، ويضاف إلى القيمة السوقية عوض بنسبة 20% منها، إضافة إلى مقابل الأضرار الناشئة عن إجراءات نزع الملكية وفق الضوابط النظامية.
كيف يتم التقييم؟
يُسند تقييم العقارات المقرر نزع ملكيتها إلى ثلاثة مقيمين معتمدين، وتراجع التقييمات من حيث توافقها مع معايير وأدلة التقييم، ثم يعتمد السعر المتوسط وفق الآلية النظامية. لذلك يجب عند الاعتراض فحص التقارير نفسها لا الاكتفاء بالرقم النهائي.
أين يمكن أن يظهر سبب للاعتراض؟
- اختلاف في مساحة العقار المعتمدة للتعويض.
- عدم حصر مبنى أو غراس أو مشتمل ثابت كان قائمًا وقت الحصر.
- اعتراض على القيمة السوقية المستخدمة أو خصائص العقار التي بُني عليها التقييم.
- ضرر ناشئ عن إجراءات النزع لم يدخل في التعويض.
- خطأ في بيانات الملكية أو صفة المستحق.
- إشكال في العقار البديل إذا كان التعويض عينيًا باتفاق المالك.
المساحة في مستند الملكية مقابل الطبيعة
يعالج النظام حالة اختلاف المساحة في مستند الملكية عن المساحة الفعلية، ويقرر تقدير التعويض بحسب المساحة الأقل مع عدم الإخلال بحق المالك في إثبات ملكيته للجزء الذي لم يدخل في التقدير. لذلك قد يتحول الاعتراض في بعض الملفات إلى مسألة إثبات ملكية لمساحة زائدة، لا مجرد اعتراض على سعر المتر.
حصر المشتملات
يتم حصر المشتملات غير المنقولة للعقار، ويوقع التقرير من الأطراف المعنية، وإذا امتنع المالك عن التوقيع أو كان لديه اعتراض فيثبت ذلك في التقرير. من المهم حضور مرحلة الحصر أو توثيق الملاحظات لأنها تصبح جزءًا من ملف التعويض.
ماذا إذا تأخر صرف التعويض؟
ينظم النظام صرف التعويض قبل التاريخ المحدد للإخلاء كأصل عام، ويضع أحكامًا لحالات التأخر. كما يتيح في حالة عدم استكمال الصرف خلال ثلاث سنوات من قرار البدء في إجراءات النزع طلب إعادة التقدير في بعض الحالات، ما لم يكن التأخير بسبب المالك.
إذا أُخلي العقار قبل صرف التعويض
يقرر النظام استحقاق أجرة المثل عن المدة بين الإخلاء واستكمال إجراءات التعويض، مضافًا إليها نسبة 10% من أجرة المثل، ما لم يكن تأخر تسلم التعويض بسبب المالك، وذلك وفق الضوابط النظامية.
كيف تجهز ملف الاعتراض؟
- قرار أو إشعار نزع الملكية.
- صك العقار وبيانات السجل العقاري.
- تقرير الحصر والمشتملات.
- تقارير التقييم المتاحة أو قرار اعتماد السعر.
- رفع مساحي إذا كان هناك خلاف في المساحة.
- صور ومستندات تثبت المشتملات وقت تاريخ الحصر.
- مستندات الأضرار التي ترتبت على الإجراء.
- أي تقييم مستقل أُعد وفق المعايير المعتمدة، إن وجد.
أسئلة شائعة
هل التعويض يساوي القيمة السوقية فقط؟
لا. النظام الحالي ينص على إضافة عوض بنسبة 20% إلى القيمة السوقية، إضافة إلى مقابل الأضرار الناشئة عن إجراءات النزع وفق الضوابط.
هل يمكن الاعتراض على القرار؟
النظام ينص على حق من صدر بشأن عقاره قرار في التقدم بالاعتراض وفق الإجراءات النظامية ذات العلاقة.
هل يوجد إعفاء ضريبي عند شراء عقار بديل؟
ينظم النظام إعفاءً من ضريبة التصرفات العقارية عند شراء عقار بديل ضمن حدود وشروط، منها مدة زمنية بعد استلام التعويض.
الصفحة الأم: التنفيذ والتعويضات والرسوم العقارية.
المصدر الرسمي
آخر مراجعة تحريرية: سبتمبر 2026.