التنفيذ والتعويضات والرسوم العقارية

بعض الملفات العقارية تبدأ بعقد وتنتهي بتنفيذ حكم أو سند على العقار، وبعضها يبدأ بقرار نزع ملكية أو تعويض، وبعضها يتعلق بضريبة أو رسم ملازم للتصرف. هذا المركز لا يشرح نظام التنفيذ كمنظومة عامة؛ بل يركز على الحالات التي يكون العقار نفسه هو محل الإجراء أو التعويض أو العبء المالي.

الحجز والمزاد التنفيذي على العقار

عندما يكون العقار محل تنفيذ، يجب تحديد السند التنفيذي، والمالك المسجل، والحقوق المقيدة على العقار، وأي رهن أو أولوية أو شريك في الملكية. التنفيذ على العقار لا يُفهم من قيمة الدين وحدها؛ فهناك بيانات ملكية وإجراءات تقدير وبيع وتوزيع حصيلة بحسب الأنظمة ذات الصلة.

الإخلاء التنفيذي

الإخلاء قد يكون نتيجة حكم أو سند تنفيذي أو مسار خاص بعقد موثق. يجب التمييز بين طلب إنهاء العلاقة الذي يسبق التنفيذ وبين تنفيذ سند قائم بالفعل. صفحة الإيجارات في مشتملات تشرح أصل العلاقة، بينما هذا المركز يركز على العقار عندما أصبح محل إجراء تنفيذي.

نزع ملكية العقار للمصلحة العامة

نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت على العقارات المنشور في سبتمبر 2025 قرر أن النزع لا يكون إلا للمصلحة العامة ومقابل تعويض عادل. وبحسب النظام، يقوم التعويض على القيمة السوقية للعقار ويضاف إليها عوض بنسبة 20% من القيمة السوقية، إضافة إلى مقابل الأضرار الناشئة عن إجراءات نزع الملكية وفق الضوابط النظامية.

كيف يتم تقييم العقار المنزوع؟

ينظم النظام إسناد تقييم العقارات إلى مقيمين معتمدين، ويعتمد متوسط التقييمات المتوافقة مع المعايير وفق الإجراءات المحددة. كما يتضمن حصر مشتملات العقار والبيانات والمساحة والمستندات، وتُثبت اعتراضات المالك في تقارير الحصر عند وجودها.

الاعتراض على تعويض نزع الملكية

النظام يقرر حق من صدر بشأن عقاره قرار في التقدم بالاعتراض وفق الإجراءات النظامية. لذلك أنشأنا صفحة مستقلة بعنوان الاعتراض على تعويض نزع الملكية تركز على قرار التقدير، والتقييمات، والمساحة، والمشتملات، والأضرار، وما يحتاجه الملف من مستندات.

التعويض إذا تأخر الصرف

ينظم النظام حالات تأخر استكمال صرف التعويض، ويقرر في بعض الحالات إمكان طلب إعادة التقدير بعد مدة محددة، كما ينظم استحقاق أجرة المثل مضافًا إليها نسبة معينة إذا تم إخلاء العقار قبل استكمال التعويض وفق الضوابط.

ضريبة التصرفات العقارية

توضح هيئة الزكاة والضريبة والجمارك أن ضريبة التصرفات العقارية تفرض بنسبة 5% على التصرف العقاري، وأن النظام الحالي حل محل اللائحة السابقة ودخل حيز النفاذ في 10 أبريل 2025. ويجب التمييز بين وجود الضريبة أصلًا وبين وجود إعفاء نظامي ينطبق على تصرف معين.

ستشرح صفحة ضريبة التصرفات العقارية نطاق التصرفات، المسؤول عن السداد، التوقيت، والإعفاءات من المصدر الرسمي دون تعميم غير دقيق.

الإعفاء عند شراء عقار بديل بعد نزع الملكية

ينص نظام نزع الملكية على إعفاء من تُنزع ملكية عقاره من ضريبة التصرفات العقارية المترتبة على شراء عقار بديل ضمن حدود وشروط زمنية معينة. هذه مثال على ضرورة قراءة الأنظمة معًا بدل اعتبار الضريبة منفصلة عن ملف نزع الملكية.

رسوم الأراضي والعقار

قد ترتبط بعض العقارات برسوم تنظيمية بحسب نوعها وموقعها ونطاق التطبيق. لا يقدم مشتملات جداول ثابتة من الذاكرة؛ بل ترتبط كل صفحة بالمصدر الرسمي والمرحلة الزمنية المعتمدة لأن نطاق الرسوم وأحكامها قد تتغير.

المستندات التي تتكرر في هذه الملفات

• صك العقار أو بيانات السجل العقاري.
• قرار التنفيذ أو نزع الملكية أو التقدير.
• تقارير التقييم والرفع المساحي.
• بيان المشتملات والتعويضات والأضرار.
• إثباتات الضريبة أو التصرف أو طلب الإعفاء.
• المراسلات والإشعارات الرسمية وتواريخ التبليغ.

موضوعات هذا المركز

المصادر الرسمية

• نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت – جريدة أم القرى.
• نظام ضريبة التصرفات العقارية – هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
• الخدمات العدلية والتنفيذية – وزارة العدل.

آخر مراجعة تحريرية: سبتمبر 2026.