المزاد العقاري القضائي في السعودية يرتبط غالبًا بإجراءات التنفيذ الجبري لبيع عقار محجوز للوفاء بدين ثابت بسند تنفيذي. ويختلف هذا المزاد عن المزاد التجاري أو الرضائي الذي ينظمه مالك أو منشأة مرخصة؛ فالمزاد القضائي يخضع لإشراف قاضي التنفيذ وإجراءات نظام التنفيذ، من الحجز والتقييم والإعلان إلى المزايدة والترسية وسداد الثمن.
أحكام المزاد القضائي في نظام التنفيذ النافذ منذ 28 أكتوبر 2026
تحديث 1 نوفمبر 2026: أصبح نظام التنفيذ الجديد نافذًا اعتبارًا من 28 أكتوبر 2026؛ فلا يصح بعد هذا التاريخ وصف قواعد نظام التنفيذ السابق بأنها السارية. ويجب مطابقة الخطوة التنفيذية مع النظام الجديد ولائحته التنفيذية والقرار القضائي المحدد، خصوصًا في الملفات التي بدأت قبل تاريخ النفاذ.
- المادة 29: يجوز للمحكمة تمكين المنفذ ضده من بيع أمواله طوعًا بما يحقق مصلحة التنفيذ وفق اللائحة.
- المادة 30: المزاد العلني هو الأصل في بيع المال المحجوز ما لم تنطبق الاستثناءات؛ ويكون انعقاد البيع المنتج لآثاره بصدور قرار الترسية، الذي يطهر المال المباع من الاستحقاق تجاه من رسا عليه البيع.
- المادة 31: لا تُسلّم الحصيلة لطالب التنفيذ قبل إكمال نقل الملكية. وإذا طلب من انتقل إليه العقار إخلاء شاغله، تطبق شروط النص والإجراء المختص، بما فيها استثناء الشاغل ذي السند التنفيذي الذي يثبت حقه في الاستغلال.
للحالات التي وقع فيها حجز أو ترسية قبل 28 أكتوبر، لا تفترض تطبيق المهل والإجراءات الجديدة بأثر رجعي دون فحص الأحكام الانتقالية والقرارات في الملف؛ ويُراجع نظام التنفيذ المنشور في جريدة أم القرى واللائحة التنفيذية عند كل طلب.
بيع العقار بالمزاد التنفيذي: ما المقصود بالمزاد القضائي؟
هو بيع عقار محجوز ضمن إجراءات تنفيذ قضائي بهدف تحويل الأصل إلى مبلغ نقدي يستخدم في الوفاء بالدين ونفقات التنفيذ بحسب ترتيب الحقوق. ويشرف قاضي التنفيذ على الإجراءات، ويباشر مأمور التنفيذ أو وكيل البيع القضائي ما يدخل ضمن صلاحياته.
ما الفرق بين المزاد القضائي والمزاد التجاري؟
| العنصر | المزاد القضائي | المزاد التجاري أو الرضائي |
|---|---|---|
| سبب البيع | تنفيذ جبري أو إجراء قضائي | رغبة المالك أو الجهة في البيع |
| الإشراف | قاضي التنفيذ وإجراءات نظام التنفيذ | المنظم المرخص وشروط المزاد |
| التقييم | ضمن إجراءات التنفيذ | بحسب التنظيم وشروط البيع |
| الاعتراض | قد يدخل ضمن منازعات التنفيذ | يحدد بحسب العقد والتنظيم والواقعة |
متى يصل العقار إلى المزاد؟
يصل بعد وجود سند تنفيذي وبدء إجراءات التنفيذ والحجز على أموال المدين وفق النظام، ثم اتخاذ إجراءات تقييم المال والإعلان عن بيعه عند عدم الوفاء. ولشرح المرحلة السابقة على البيع وآثار القيد راجع الحجز على عقار. تفاصيل كل ملف تتوقف على نوع السند وحقوق الدائنين ووضع العقار.
مقارنة مع الإمارات: إذا كان العقار محل التنفيذ في دولة الإمارات، فلا تُنقل قواعد الحجز أو التقييم أو المزاد السعودية إلى الملف الإماراتي. يشرح الحجز على عقار المدين في الإمارات تسجيل قرار الحجز في السجل العقاري، وإعلان أصحاب الحقوق، والرهون والتقييم والبيع وفق قانون الإجراءات المدنية الإماراتي والجهة القضائية المختصة.
من يشرف على البيع؟
قاضي التنفيذ يملك سلطة التنفيذ الجبري والإشراف عليه، ويعاونه مأمورو التنفيذ، كما يعرف النظام وكيل البيع القضائي بأنه من يرخص له ببيع أصول المدين للوفاء للدائن.
ما دور مركز الإسناد والتصفية «إنفاذ»؟
في الأصول التي تُسند إلى مركز الإسناد والتصفية «إنفاذ» من الجهات القضائية، يشرف المركز على أعمال التصفية ويعين مزودي الخدمات المعتمدين، ومنهم المقيم ووكيل البيع القضائي والمصفي بحسب المشروع. كما يشرف على المزادات العلنية والإلكترونية للأصول المسندة إليه، وبعد البيع تدخل العملية في التحصيل والتحويل ونقل الملكية وإفراغ العقارات وفق نطاق الإسناد. لذلك قد تجد مزادًا قضائيًا منشورًا عبر إنفاذ، لكن لا يصح افتراض أن مجرد وجود إعلان خاص أو تجاري يعني أنه مزاد قضائي مسند للمركز.
هل تسري لائحة المزادات العقارية العامة على المزاد القضائي؟
تنص اللائحة التنظيمية للمزادات العقارية الصادرة عن الهيئة العامة للعقار على سريانها على المزادات العقارية في المملكة، ومنها المزادات القضائية وما في حكمها، في حدود ما لم يرد فيه نص خاص لتنظيمها. لذلك تكون الأولوية في المزاد التنفيذي لنظام التنفيذ وإجراءاته الخاصة، ثم يرجع إلى تنظيم المزادات العقارية فيما لا يتعارض مع النص الخاص. هذا يمنع الخلط بين مزاد قضائي تنفيذي ومزاد رضائي تجاري تنظمه منشأة مرخصة. وللمسار الرضائي/التجاري راجع ترخيص وتنظيم مزاد عقاري في السعودية، حيث تُشرح رخصة فال للمزادات وعقد المزاد وطلب إقامته ونشرته.
كيف يعلن عن المزاد؟
تنص المادة الخمسون من نظام التنفيذ على الإعلان عن المزاد قبل اليوم المحدد لإجرائه بمدة لا تزيد على ثلاثين يومًا ولا تقل عن خمسة عشر يومًا، في موقع بيانات التنفيذ، مع بيان يوم البيع وساعته ومكانه ونوع الأموال المحجوزة ووصفها بالإجمال، ويجوز لقاضي التنفيذ أن يأمر بنشر الإعلان في صحيفة أو أكثر على حساب حصيلة البيع. وفي المزادات الإلكترونية يجب الاعتماد على صفحة المزاد والبيانات الرسمية لا على إعلان متداول غير موثق.
كيف تحدد قيمة افتتاح المزاد؟
يفتتح المزاد بالقيمة المقدرة للمال المحجوز، ولا يباع في الجولة الأولى بأقل من القيمة المقدرة. وإذا لم يتقدم مشتر، يحدد مأمور التنفيذ موعدًا آخر للمزاد خلال مدة لا تزيد على يومين. وبالنسبة للعقار تحديدًا يأمر قاضي التنفيذ بإعادة التقويم، ثم يفتتح المزاد بالقيمة الناتجة عن التقويم الأخير ويباع بما يقف عليه المزاد وفق المادة الخمسين من نظام التنفيذ.
لماذا التقييم مهم؟
لأنه يؤثر في سعر البداية وفي حماية المدين والدائن من بيع الأصل على أساس قيمة غير مناسبة. إذا كان النزاع على التقرير نفسه، راجع صفحة الاعتراض على تقييم عقار التي تفصل بين التقييم الخاص والتقييم المستخدم في إجراء قضائي.
من يستطيع المشاركة في المزاد؟
ينص النظام على تأهل المشاركين وفق ترتيبات إثبات الملاءة وآلية السداد، فلا يدخل المزاد بمجرد إبداء الرغبة. يجب قراءة شروط المزاد المحدد ومتطلبات التأهيل قبل المزايدة.
ماذا يحدث عند رسو المزاد؟
تنص المادة 30/2 من نظام التنفيذ النافذ على انعقاد البيع المنتج لآثاره بصدور قرار الترسية لمن رسا عليه البيع، وتقرر المادة 30/3 أن القرار يطهر المال المباع من أي استحقاق تجاه من رسا عليه البيع. لذا يجب فحص صحة الترسية والقرار وملف التنفيذ قبل افتراض جواز الرجوع في البيع بعد صدوره، ولا يصح الاستناد إلى رقم المادة 54 من النظام السابق بوصفه النص الساري.
تُراجع أيضًا إجراءات السداد ونقل الملكية في المادة 31 واللائحة، مع حفظ قرار الترسية ومحاضر المزاد وإثباتات الوفاء. ولفصل المراحل راجع الاعتراض على بيع عقار بالمزاد قبل البيع، وإبطال مزاد عقاري إذا أُثير عيب بعد الترسية.
ماذا لو لم يسدد من رسا عليه المزاد؟
إذا لم يسدد في الموعد المحدد، يعاد البيع على مسؤوليته بمزايدة جديدة، وقد يلزم بما نقص من الثمن ومصروفات المزايدة وفق النظام، مع رد ما زاد إن وجد وفق الضوابط.
هل يمكن التلاعب بسعر المزاد؟
يحظر نظام التنفيذ التأثير على أسعار المزاد بأي ترتيب يؤدي إلى ذلك. وإذا قامت شبهة تواطؤ، يوجه النظام لاتخاذ إجراءات التحقيق اللازمة. لذلك أي اتفاق بين مزايدين لخفض السعر ليس مجرد تصرف تجاري عادي.
هل يتوقف البيع إذا سدد المدين؟
ينص النظام على وقف البيع على باقي أموال المدين إذا تحقق من بيع جزء منها مبلغ كاف للوفاء بالدين والنفقات، أو أحضر المحجوز عليه المبلغ الواجب دفعه وفق المرحلة والإجراء المقرر.
مشتري المزاد وحق المستأجر المثبت
قبل المزايدة على عقار مشغول، تحقق من وجود عقد إيجار أو سند تنفيذي يتضمن حقًا في استغلاله؛ فالمادة 31/2 من النظام الجديد تتعامل مع طلب الإخلاء واستثناء الشاغل صاحب السند التنفيذي. لا تفترض أن انتقال الملكية يمحو تلقائيًا كل علاقة إيجارية قائمة. راجع حقوق المؤجر والمستأجر وتوثيق عقد الإيجار في إيجار لفحص المستندات وطبيعة الحيازة.
العقار المشغول بالمستأجر أو الغير
وجود شاغل للعقار لا يعني بالضرورة توقف المزاد، لكن وضعه النظامي مهم. إذا كان لديه سند تنفيذي أو حق قائم فقد تنشأ منازعة تنفيذ أو آثار على التسليم، بحسب نوع الحق والمستند.
هل المشتري في المزاد يفحص العقار؟
ينبغي قبل المزايدة مراجعة وصف العقار والصك والحدود والاستعمال والشاغلين والحقوق والقيود والمعلومات المتاحة رسميًا. انخفاض السعر لا يلغي الحاجة للفحص؛ بل قد تكون مخاطر العقار أعلى من صفقة بيع اعتيادية.
المزاد وعقار الورثة أو العقار المشاع
قد يصل العقار إلى المزاد نتيجة إزالة شيوع أو تصفية أو تنفيذ. لا تخلط بين سبب البيع وإجراءات المزاد؛ فصفحة بيع عقار مشاع بالمزاد تشرح مسار الملكية المشتركة، بينما هذه الصفحة تركز على المزاد القضائي التنفيذي.
هل يمكن الاعتراض على المزاد؟
نعم يمكن أن تنشأ منازعة تتعلق بصحة التنفيذ أو إجراءاته، لكن الاعتراض لا ينجح لمجرد أن المالك لا يريد البيع. يجب تحديد عيب نظامي محدد، مثل مشكلة في أصل التنفيذ أو الحجز أو التقييم أو الإعلان أو ملكية العقار أو التواطؤ، بحسب الحالة.
ما هي منازعة التنفيذ؟
يعرف نظام التنفيذ منازعات التنفيذ بأنها الدعاوى التي تنشأ بسبب التنفيذ وتتعلق بتوافر شروط صحته، ويختص قاضي التنفيذ بالفصل فيها. لذلك الاعتراض على إجراء بيع تنفيذي يجب أن يركز على صحة التنفيذ لا إعادة مناقشة أصل حكم نهائي بطريقة غير مخصصة لذلك.
قبل دخول المزاد
- اقرأ إعلان المزاد الرسمي.
- راجع وصف العقار والصك والحدود.
- تحقق من حالة الإشغال.
- احسب السيولة المطلوبة وموعد السداد.
- حدد سقف المزايدة قبل البدء.
- راجع تكاليف النقل والإفراغ وأي التزامات معلنة.
- احتفظ بنسخة شروط المزاد.
بعد الترسية
احتفظ بمحضر أو إشعار الترسية وإثبات السداد وقرار البيع وكل ما يتعلق بالتسليم ونقل الملكية. وإذا ظهر عائق لم يكن معلنًا، يجب تحديد هل هو عيب في إجراء المزاد أم نزاع مستقل على العقار.
جدول مراحل المزاد
| المرحلة | المستند أو السؤال المهم |
|---|---|
| الحجز | هل العقار داخل التنفيذ بصورة صحيحة؟ |
| التقييم | ما القيمة المقدرة وأساسها؟ |
| الإعلان | هل تم وفق الإجراءات النظامية؟ |
| المزايدة | هل المشاركون مؤهلون وهل توجد شبهة تواطؤ؟ |
| الترسية | من رسا عليه المزاد وبأي سعر؟ |
| السداد | هل تم ضمن المدة؟ |
| قرار البيع | هل صدر قرار الترسية والتسليم؟ |
أخطاء شائعة
- دخول المزاد دون فحص العقار.
- الخلط بين مزاد التنفيذ ومزاد تجاري.
- الاعتماد على إعلان غير رسمي.
- عدم فهم مهلة السداد.
- المزايدة عاطفيًا فوق القيمة المناسبة.
- الاعتراض على البيع دون تحديد عيب في التنفيذ.
أسئلة شائعة
هل المزاد القضائي يعني أن العقار رخيص؟
ليس بالضرورة؛ السعر يتحدد بالمزايدة وظروف الأصل والسوق، وقد يرتفع إلى القيمة السوقية أو يتجاوز تقدير بعض المشترين.
هل يمكن بيع العقار بأقل من التقييم؟
نظام التنفيذ يضع قواعد للجولة الأولى وإعادة التقييم عند عدم وجود مشتر، ثم يعاد المزاد وفق الإجراء المقرر.
هل قرار الترسية نهائي فور المزايدة؟
يصدر قاضي التنفيذ قرار الترسية بعد تحصيل المبلغ وفق النظام، وليس مجرد أعلى مزايدة شفوية هي كامل الإجراء.
من ينظر الاعتراضات على إجراءات التنفيذ؟
محكمة التنفيذ تختص بالفصل في منازعات التنفيذ وفق النظام.
الخلاصة
المزاد العقاري القضائي مرحلة من مراحل التنفيذ الجبري، وليس مجرد منصة بيع. لفهمه يجب تتبع الحجز والتقييم والإعلان والتأهيل والمزايدة والترسية والسداد. وإذا وقع اعتراض، فالمهم هو تحديد العيب في صحة التنفيذ أو الإجراء بدل الاعتراض العام على فكرة بيع العقار.
موضوعات مرتبطة
كيف يختلف موقف المدين عن موقف المشتري في المزاد؟
المدين يهتم بصحة الحجز والتقييم والإعلان وعدم بيع أكثر مما يلزم للوفاء بالدين، بينما المشتري يهتم بصحة الترسية والسداد والتسليم ونقل الملكية ووضع العقار الفعلي. لذلك لا تصلح قائمة فحص واحدة للطرفين. إذا كنت مدينًا، راقب ملف التنفيذ من بدايته ولا تنتظر يوم المزاد. وإذا كنت مشتريًا، فركز على وصف الأصل وشروط المزاد والمهلة المالية والحقوق أو الإشغالات المعلنة.
العقار المرهون في المزاد التنفيذي
قد يكون العقار مثقلًا برهن أو حق عيني أو أكثر من مطالبة. وإذا كان وصوله إلى التنفيذ ناتجًا عن تأخر المقترض في تمويل عقاري، فراجع أولًا تعثر التمويل العقاري لفهم ما يسبق التنفيذ من تحصيل وجدولة. وفي مرحلة المزاد لا يكفي النظر إلى السعر وحده؛ يجب فهم ترتيب الحقوق وكيف سيعالج التنفيذ حصيلة البيع، وهل توجد حقوق تبقى على العقار أو تنقضي بالبيع وفق طبيعتها. الوثائق الرسمية في ملف التنفيذ أهم من أي شرح شفهي يصدر من مزايد أو مسوق.
ماذا عن العقار المؤجر وقت المزاد؟
وجود عقد إيجار قد يؤثر في الاستفادة من العقار بعد الشراء. يجب معرفة ما إذا كان العقد موثقًا، ومدته، وتاريخه، وما إذا كان نافذًا في مواجهة المشتري الجديد وفق وضعه النظامي. لا تفترض أن الترسية تعني إخلاءً فوريًا لكل شاغل، كما لا تفترض أن كل عقد إيجار يبقى دون فحص.
فحص العقار قبل المزايدة
حتى في مزاد قضائي يجب بذل العناية. افحص الموقع والحدود والاستعمال الفعلي وحالة البناء إن أمكن، وقارن ذلك بوصف المزاد. إذا كان الأصل أرضًا، تحقق من المخطط والواجهة والوصول والخدمات. وإذا كان مبنى، راجع العمر والحالة والإشغال والمرافق. أي فرق جوهري بين الواقع والوصف يجب فهمه قبل رفع سعر المزايدة.
التمويل عند الشراء من المزاد
المهلة بين الترسية والسداد قد تكون أقصر من إجراءات التمويل التقليدية. لذلك لا تدخل المزاد اعتمادًا على موافقة تمويل أولية غير مؤكدة. اقرأ شروط السداد وتأكد من قدرة البنك أو الممول على الإنجاز ضمن الموعد، لأن عدم السداد قد يؤدي إلى إعادة البيع على مسؤوليتك وتحميلك نقص الثمن والمصروفات وفق النظام.
كيف تحدد سقف المزايدة؟
ابدأ بالقيمة التي تراها مناسبة بعد التقييم والفحص، ثم اطرح التكاليف المتوقعة مثل الإصلاحات أو الإخلاء أو الرسوم التي تتحملها وفق النظام وشروط المزاد. لا تجعل المنافسة اللحظية تدفعك إلى تجاوز الحد الذي حددته. المزاد الناجح ليس الفوز بأي سعر، بل شراء أصل بقيمة منطقية مع قدرة مؤكدة على السداد.
إذا كان العقار يحتاج إخلاءً بعد البيع
لا تخلط بين قرار البيع وبين إجراءات التسليم الفعلية. إذا كان العقار مشغولًا، راجع ما يقرره ملف التنفيذ والحقوق القائمة. وقد تحتاج إلى إجراءات لاحقة مرتبطة بالتسليم أو الإخلاء بحسب صفة الشاغل ومستنده؛ وللمسار التنفيذي التفصيلي راجع إخلاء عقار عن طريق محكمة التنفيذ.
توزيع حصيلة البيع
بعد البيع لا تذهب الحصيلة تلقائيًا كلها إلى طالب التنفيذ الأول. توجد نفقات تنفيذ وحقوق ودائنون قد يتنافسون على المبلغ وفق القواعد النظامية. لذلك إذا كنت دائنًا فلا تحسب المبلغ المتوقع من مجرد سعر الترسية قبل معرفة ترتيب الحقوق والمبالغ المستحقة.
ماذا لو كان للمزاد أكثر من جولة؟
تكرار الجولة لا يعني وجود عيب في المزاد. نظام التنفيذ يضع آلية عند عدم تقدم مشتر، ويقرر إعادة التقييم في حالة العقار قبل إعادة افتتاح المزاد وفق الأحكام المقررة. المهم هو أن تتم كل جولة وفق المسار الرسمي وأن تكون القيمة الافتتاحية والإجراءات متفقة مع ما قرره النظام.
قائمة فحص للمشتري بعد الترسية
- إشعار أو محضر الترسية.
- المبلغ المطلوب والمهلة المحددة للسداد.
- إثبات تحويل كامل الثمن.
- قرار قاضي التنفيذ بالترسية والبيع.
- إجراءات التسليم.
- متابعة نقل الملكية.
- حفظ شروط المزاد الأصلية والإعلانات.
المصادر الرسمية
- نظام التنفيذ – هيئة الخبراء بمجلس الوزراء.
- محاكم التنفيذ – وزارة العدل.
- اللائحة التنظيمية للمزادات العقارية – جريدة أم القرى.
آخر مراجعة تحريرية: 1 نوفمبر 2026.
مصادر رسمية إضافية: منصة ناجز – وزارة العدل.
موضوعات مرتبطة: مركز الوساطة والتقييم والمزادات، الاعتراض على تقييم عقار، شكوى على وسيط عقاري، عقد وساطة عقارية.
إذا كان العقار المحجوز سيتجه إلى البيع بالمزاد ثم ظهر سبب نظامي يوجب وقف الأثر التنفيذي: فراجع رفع الحجز عن العقار قبل الوصول إلى مرحلة رسو المزاد ونقل الملكية.