دعوى إزالة الشيوع تهدف إلى إنهاء حالة الملكية المشتركة عندما يريد أحد الشركاء الخروج من الشيوع ولا يتم الاتفاق رضائيًا. نظام المعاملات المدنية يضع مسارًا واضحًا: الأصل فحص إمكان القسمة العينية أولًا، وإذا كانت القسمة تعطل الانتفاع أو تنقص القيمة نقصًا كبيرًا، يمكن أن يصل المسار إلى بيع المال بالمزاد وفق الأحكام النظامية.
من يحق له طلب القسمة القضائية؟
تنص المادة السابعة والعشرون بعد الستمائة من نظام المعاملات المدنية على جواز طلب القسمة القضائية لمن يريد الخروج من الشيوع، ما لم يوجد اتفاق أو نص نظامي يمنع ذلك أو يتبين من الغرض الذي خُصص له المال أنه يجب أن يبقى دائمًا على الشيوع.
متى تقسم المحكمة العقار عينًا؟
إذا طلب أحد الشركاء القسمة وامتنع الباقون، وكان المال قابلًا للقسمة عينًا دون أن يترتب على ذلك تعطيل الانتفاع به أو نقص كبير في قيمته، تقسمه المحكمة وفق النظام. في العقار قد تستلزم قابلية القسمة فهم المساحة والتنظيم والمخطط وطبيعة البناء، وقد تحتاج إلى خبرة فنية.
متى يكون البيع بالمزاد؟
إذا ترتب على القسمة العينية تعطل الانتفاع أو نقص كبير في قيمة المال، ينص النظام على أن المحكمة تأمر ببيع المال في المزاد. لكن النظام يعالج أيضًا حالة قدرة طالب القسمة على بيع حصته بقيمة لا تقل عن قيمتها لو بيع المال كاملًا، ولذلك لا يصح اختزال كل دعوى في نتيجة المزاد مسبقًا.
هل يستطيع باقي الشركاء منع البيع؟
ينظم النظام حالة ترتب نقصان قيمة حصة طالب القسمة إذا باعها منفردة، ويتيح لبقية الشركاء توقي البيع بالمزاد بأداء مقدار ما يلحق حصة طالب القسمة من نقص بسبب بيعها منفردة، وفق النص وتقدير الحالة.
ماذا عن الدائنين؟
لدائن أي شريك حق الاعتراض على إجراء القسمة أو البيع بالمزاد دون إدخاله وفق الأحكام المنظمة، ويجب إدخال الدائن المقيد حقه قبل رفع دعوى القسمة القضائية أو إبرام القسمة الاتفاقية. لذلك يجب فحص القيود والحقوق قبل بدء الملف.
الفرق بين القسمة والمهايأة
القسمة تنهي الشيوع في الملكية عندما تكتمل، بينما المهايأة تنظم منفعة المال الشائع بين الشركاء زمانيًا أو مكانيًا بحسب الحصص. وقد تكون المهايأة حلًا مؤقتًا لإدارة الانتفاع، لكنها لا تمنع قبول طلب القسمة في الحالات التي ينظمها النظام.
المستندات التي يحتاجها الملف
- صك العقار أو بيانات السجل العقاري.
- بيان الحصص وأسماء جميع الشركاء.
- ما يثبت انتقال الحصص إذا كان العقار من التركة.
- القيود والرهون وحقوق الدائنين المسجلة.
- المخططات والبيانات المساحية التي تساعد على فحص قابلية القسمة.
- المراسلات أو الاتفاقات السابقة بشأن القسمة أو البيع.
إذا كان العقار للورثة
يجب أولًا تثبيت من هم الملاك ونسبهم في العقار وفق مستندات الإرث والتسجيل. هذه الصفحة تتعامل مع الخروج من الشيوع في العقار، لا مع حساب الأنصبة الشرعية أو تصفية كامل التركة.
أخطاء شائعة
- رفع الملف دون إدخال جميع أصحاب العلاقة والحقوق المقيدة.
- افتراض أن العقار غير قابل للقسمة من دون أساس فني.
- الخلط بين بيع الحصة الشائعة وبين بيع كامل العقار.
- إهمال وجود رهن أو دائن مقيد.
- الخلط بين المهايأة المؤقتة والقسمة النهائية.
أسئلة شائعة
هل يستطيع شريك واحد طلب إزالة الشيوع؟
النظام يجيز لمن يريد الخروج من الشيوع طلب القسمة القضائية ضمن الحالات والقيود التي نص عليها.
هل المحكمة تبيع العقار بالمزاد مباشرة؟
لا. النص يميز بين المال القابل للقسمة عينًا دون ضرر معتبر وبين المال الذي تؤدي قسمته إلى تعطيل الانتفاع أو نقص كبير في القيمة.
هل الاتفاق بين الشركاء أفضل من الدعوى؟
إذا اتفق جميع الشركاء على القسمة صحت وفق النظام، وقد يوفر الاتفاق الوقت والكلفة متى كان ممكنًا ومكتملًا وقابلًا للتسجيل.
الصفحة الأم: العقار المشاع والتركات والشفعة.
المصدر الرسمي
آخر مراجعة تحريرية: سبتمبر 2026.