نموذج عقد مقاولات ترميم

نموذج عقد مقاولات ترميم في السعودية يجب أن يبدأ من حقيقة أن المقاول لا يعمل في مبنى جديد، بل في منشأة قائمة تحمل تاريخًا من الاستخدام والعيوب والتعديلات السابقة. لذلك فإن أعمال الترميم تختلف عن التشطيب العادي؛ فقد تظهر بعد إزالة طبقة دهان أو بلاط أو لياسة مشكلات في العزل أو الخرسانة أو الحديد أو التمديدات أو الرطوبة لم تكن ظاهرة وقت التسعير. ولهذا يجب أن يضبط العقد حالة المبنى قبل البدء، ونطاق الترميم، وما يعد عملاً إضافيًا، وآلية اكتشاف العيوب الخفية، واعتماد المواد، والتعامل مع الأعمال الإنشائية، والاستلام بعد الإصلاح.

ما المقصود بعقد مقاولات ترميم؟

هو عقد يلتزم فيه المقاول بإعادة أجزاء من المبنى القائم إلى حالة جيدة أو معالجة تلف وعيوب محددة، وقد يشمل أعمالًا إنشائية أو معمارية أو عزلًا أو إصلاح تشققات أو استبدال تمديدات أو إعادة تشطيب، بحسب النطاق المتفق عليه.

رخصة ترميم البناء

تتيح وزارة البلديات والإسكان خدمة إصدار رخصة ترميم بناء إلكترونيًا عبر منصة بلدي. وتشمل الإجراءات اختيار رخصة البناء أو القرار المساحي المرتبط بالمبنى، واختيار مكتب هندسي، وتحديد نطاق الترميم وأغراضه، واستكمال البيانات والمخططات المطلوبة، ثم إصدار الرخصة بعد استيفاء المتطلبات والرسوم.

إذا كانت أعمال المشروع تدخل ضمن نطاق الأعمال التي تستلزم رخصة ترميم، فيجب أن يحدد العقد من يتولى إجراءاتها ومتى يسمح للمقاول بالبدء.

الفرق بين الترميم والصيانة والتشطيب

المرجعية النظامية

عقد الترميم يخضع للقواعد العامة لعقد المقاولة في نظام المعاملات المدنية. وتشمل هذه القواعد مسؤولية المواد، وتنفيذ العمل وفق شروط العقد، وحق صاحب العمل في طلب تصحيح الإخلال، واستحقاق الأجر، والمقايسة، والأجر الإجمالي، والمقاولة من الباطن، وانتهاء العقد.

نموذج عقد مقاولات ترميم

أولًا: بيانات صاحب العمل

الاسم: …………………………………………..
رقم الهوية أو السجل: …………………………………………..
العنوان: …………………………………………..
الجوال: …………………………………………..
البريد الإلكتروني: …………………………………………..

ثانيًا: بيانات المقاول

اسم المنشأة أو المقاول: …………………………………………..
رقم السجل التجاري أو الهوية: …………………………………………..
بيانات الترخيص أو التسجيل: …………………………………………..
العنوان: …………………………………………..
الجوال: …………………………………………..
البريد الإلكتروني: …………………………………………..

ثالثًا: بيانات المبنى

نوع المبنى: …………………………………………..
الموقع: …………………………………………..
رقم رخصة البناء إن وجدت: …………………………………………..
العمر التقريبي للمبنى: …………………………………………..
المساحة أو الجزء محل الترميم: …………………………………………..

رابعًا: حالة المبنى قبل الترميم

يقر الطرفان بأن حالة المبنى أو الجزء محل العمل تم توثيقها قبل البدء من خلال:

• صور.
• محضر معاينة.
• ملاحظات فنية.
• تقرير هندسي إن وجد.
• قائمة بالعيوب الظاهرة.

لماذا محضر المعاينة مهم؟

لأنه يفرق بين عيب موجود قبل دخول المقاول وعيب نتج عن أعماله، كما يساعد على معرفة ما كان ظاهرًا وقت التسعير وما ظهر فقط بعد إزالة التشطيبات أو فتح أجزاء من المبنى.

خامسًا: موضوع العقد

يلتزم المقاول بتنفيذ أعمال الترميم المحددة في هذا العقد وملاحقه، وإصلاح الأجزاء المتفق عليها، وتسليمها بالحالة والمستوى الفني المطلوب.

سادسًا: نطاق أعمال الترميم

يشمل النطاق ـ حسب ما يتم اختياره ـ ما يأتي:

• إزالة التشطيبات التالفة.
• معالجة الرطوبة والتسربات.
• إصلاح الشروخ السطحية.
• إصلاح الخرسانة المتضررة إذا كانت ضمن النطاق.
• معالجة الحديد الظاهر أو المتآكل وفق اعتماد فني.
• إعادة اللياسة والدهان.
• إعادة العزل.
• إصلاح أو استبدال البلاط والأرضيات.
• إصلاح دورات المياه.
• إصلاح أو استبدال التمديدات الكهربائية أو الصحية المحددة.
• إصلاح الأبواب والنوافذ.
• ترميم الواجهات.
• إزالة المخلفات وتنظيف الموقع.

سابعًا: الأعمال المستثناة

لا يشمل العقد الأعمال التالية ما لم تصدر لها إضافة أو ملحق:

• …………………………………………..
• …………………………………………..
• …………………………………………..

العيوب الظاهرة والعيوب المخفية

يجب التمييز بين عيب كان ظاهرًا ومشمولًا في السعر، وبين عيب لم يظهر إلا بعد فتح جزء من المبنى. مثال ذلك أن إزالة البلاط تكشف تلفًا في طبقة العزل، أو إزالة اللياسة تكشف صدأً شديدًا في حديد التسليح.

ثامنًا: الأعمال المخفية التي تظهر أثناء التنفيذ

إذا كشف الترميم عن عيب أو تلف غير ظاهر وقت المعاينة ويحتاج عملًا خارج النطاق، يجب على المقاول:

• إيقاف العمل في الجزء المتأثر عند الحاجة.
• توثيق الحالة بالصور أو تقرير.
• إشعار صاحب العمل.
• تقديم طريقة المعالجة المقترحة.
• تحديد السعر والمدة قبل التنفيذ كلما أمكن.

تاسعًا: الأعمال الإنشائية

إذا كشف الترميم عن تشقق إنشائي أو تآكل حديد أو ضعف في عنصر خرساني أو هبوط أو تلف مؤثر، فلا ينبغي للمقاول تنفيذ معالجة إنشائية من تلقاء نفسه دون تصميم أو اعتماد من الجهة الفنية المختصة.

التشققات ليست نوعًا واحدًا

بعض الشروخ سطحية ويمكن معالجتها ضمن التشطيب، وبعضها قد يكون مؤشرًا على حركة أو مشكلة إنشائية. لذلك يجب أن يحدد العقد متى يحتاج العيب إلى تقييم مهندس قبل الإصلاح.

عاشرًا: الرطوبة والتسرب

في أعمال معالجة الرطوبة، يجب ألا يقتصر العقد على تغطية الأثر الظاهر. يجب تحديد مصدر الرطوبة أو طريقة اكتشافه، ونطاق إزالة المواد المتضررة، ونوع العزل أو الإصلاح، وطريقة اختبار نجاح المعالجة.

الحادي عشر: العزل

إذا كانت الأعمال تشمل عزل أسطح أو دورات مياه أو خزانات أو جدران، فيحدد:

• نوع نظام العزل.
• المادة.
• عدد الطبقات.
• تجهيز السطح.
• الاختبار.
• الحماية بعد التنفيذ.

الثاني عشر: الخرسانة المتضررة

إذا شمل الترميم إصلاح خرسانة، فيجب تحديد حدود إزالة الخرسانة الضعيفة، ومعالجة الحديد، ومادة الإصلاح، وطريقة التنفيذ، واعتماد الإجراء قبل إخفائه.

راجع عقد مقاولات خرسانة عند وجود نطاق خرساني مستقل أو واسع.

الثالث عشر: التمديدات القديمة

إذا كانت التمديدات الصحية أو الكهربائية قائمة، يجب تحديد هل المقاول مسؤول عن إصلاح موضعي فقط أم عن استبدال جزء كامل أو شبكة محددة، وما موقف العيوب التي تظهر بعد الفتح.

الرابع عشر: المواد

تحدد المواد التي يقدمها المقاول والمواد التي يقدمها صاحب العمل، مع مواصفاتها وعيناتها وماركاتها عند الحاجة.

الخامس عشر: المواد البديلة

لا يجوز استخدام مادة بديلة عن المتفق عليها دون اعتماد إذا كان العقد يشترط ذلك، ويجب تسجيل فرق السعر والمدة.

السادس عشر: قيمة العقد

قيمة العقد: ………………………………………….. ريال سعودي.

وتكون طريقة التسعير:

• مبلغ إجمالي للأعمال الظاهرة والمحددة.
• أسعار وحدات للكميات التي يصعب تحديدها مسبقًا.
• مزيج بين مقطوعية وبنود إضافية.

لماذا أسعار الوحدات مفيدة في الترميم؟

لأن بعض الكميات لا يمكن معرفتها قبل فتح الأسطح. يمكن مثلًا تحديد سعر للمتر المربع لإزالة وإعادة لياسة تالفة، أو سعر لوحدة إصلاح محددة، بدل ترك السعر للنقاش بعد ظهور العيب.

السابع عشر: جدول أسعار الأعمال غير المؤكدة

الثامن عشر: فروقات الكميات

إذا كان العقد قائمًا على أسعار وحدات، تقاس الكميات الفعلية وتراجع وفق الآلية المتفق عليها.

راجع فروقات الكميات وتجاوز المقايسة.

التاسع عشر: الأعمال الإضافية

لا تعتبر كل مفاجأة أثناء الترميم داخلة في السعر الإجمالي. يجب الرجوع إلى وصف النطاق والمعاينة، وتحديد ما إذا كان العمل الجديد لازمًا لعلاج عيب كان مشمولًا أصلًا أم أنه عيب مستقل لم يكن ظاهرًا.

العشرون: أوامر التغيير

أي تغيير في النطاق أو مادة أو كمية أو طريقة معالجة يجب أن يوثق بأمر تغيير يبين السعر والمدة.

راجع أوامر التغيير في عقد المقاولة.

الحادي والعشرون: مدة التنفيذ

مدة الترميم: ………………………………………….. يومًا/شهرًا، تبدأ من تاريخ تسليم الموقع واستكمال الرخصة المطلوبة، إذا كانت واجبة للمشروع.

الثاني والعشرون: البرنامج المرحلي

يفضل تقسيم العمل إلى مراحل مثل:

• الإزالة والكشف.
• المعالجة الأساسية.
• العزل.
• إعادة الإغلاق.
• التشطيب.
• الاختبار والاستلام.

الثالث والعشرون: المبنى المشغول

إذا كان المبنى سيظل مستخدمًا أثناء الترميم، يجب تحديد مناطق العمل، وساعات التنفيذ، ومسارات العمال، وحماية الأثاث والسكان أو الموظفين، وأي أعمال تتطلب إخلاء مؤقتًا.

الرابع والعشرون: حماية الممتلكات

يلتزم المقاول بحماية الأجزاء غير الداخلة في الترميم من الأتربة والكسر والخدش والتلف، وتوثيق أي أثاث أو تجهيزات تبقى في الموقع.

الخامس والعشرون: إزالة المخلفات

يحدد العقد مسؤولية جمع ونقل مخلفات الترميم، مع مراعاة أن إجراءات خدمة رخصة الترميم تتضمن تعهدًا بإزالة الأنقاض ضمن مسار الخدمة.

السادس والعشرون: السلامة

يلتزم المقاول بإجراءات السلامة المناسبة لأعمال الإزالة، والسقالات، والعمل على الارتفاعات، والكهرباء، والمواد المستخدمة في الترميم.

السابع والعشرون: المقاول من الباطن

إذا استعان المقاول بمتخصص في العزل أو الكهرباء أو الخرسانة أو غيرها، يبقى مسؤولًا أمام صاحب العمل عن نطاقه وفق العقد.

راجع نموذج عقد مقاولة من الباطن.

الثامن والعشرون: جودة التنفيذ

يجب أن يعيد الترميم الجزء المتفق عليه إلى الحالة الفنية والجمالية المحددة، ولا يكفي إخفاء العيب مؤقتًا دون معالجة سببه إذا كان العقد يهدف إلى إصلاحه.

التاسع والعشرون: الاختبارات

إذا كان العمل يحتاج اختبار غمر للعزل، أو اختبار ضغط، أو اختبار تشغيل كهربائي، أو فحصًا إنشائيًا، فيجب تحديد ذلك قبل الاستلام.

الثلاثون: الدفعات

يمكن ربط الدفعات بالمراحل التالية:

• بعد الإزالة والكشف.
• بعد اعتماد الأعمال الإضافية إن وجدت.
• بعد المعالجة الأساسية.
• بعد إعادة التشطيبات.
• بعد الاستلام الابتدائي.

الحادي والثلاثون: المحتجز

يجوز الاتفاق على حجز نسبة حتى انتهاء الملاحظات أو فترة اختبار معينة، مع تحديد موعد الإفراج عنها.

الثاني والثلاثون: تأخر صاحب العمل في اتخاذ قرار

في الترميم تظهر حالات تحتاج قرارًا سريعًا بعد فتح الجزء المتضرر. إذا تأخر صاحب العمل في اعتماد علاج أو مادة أو سعر إضافي، يجب توثيق أثر ذلك على المدة.

الثالث والثلاثون: تمديد المدة

إذا ظهر عيب مخفي أو عمل إضافي معتمد أو تأخرت موافقة لازمة، فقد يتغير البرنامج وفق السبب ونص العقد.

راجع التعويض عن تمديد مدة المشروع.

الرابع والثلاثون: العيوب في أعمال الترميم

إذا ظهر أن المعالجة نفسها معيبة أو غير مطابقة، يلتزم المقاول بالتصحيح ضمن مسؤوليته. وتنظم المادة 466 من نظام المعاملات المدنية حق صاحب العمل في إعذار المقاول وتصحيح الإخلال، والفسخ في الحالات التي تستوفي شروطها.

راجع عيوب التنفيذ وعدم مطابقة الأعمال والمواد للمواصفات.

الخامس والثلاثون: العيب القديم بعد الترميم

يجب التفريق بين عودة عيب كان المقاول قد تعهد بمعالجته وبين ظهور عيب جديد في جزء لم يكن داخل النطاق. الضمان لا ينبغي أن يكون عبارة عامة غير مرتبطة بالأعمال التي نفذها المقاول.

السادس والثلاثون: الضمان

يضمن المقاول أعمال الترميم والمواد التي قدمها لمدة: ………………………………………….. من تاريخ الاستلام، مع تحديد ما يشمله الضمان وما يستثنيه.

السابع والثلاثون: الضمان العشري

إذا كان الترميم يتضمن تدخلًا في منشأة ثابتة أو عنصر إنشائي يدخل ضمن نطاق المسؤولية النظامية الخاصة، فيجب تقييم مدى انطباق أحكام الضمان العشري على الأعمال محل العقد، ولا يفترض أن كل أعمال الترميم البسيطة تدخل فيه.

راجع الضمان العشري للمقاول والمهندس.

الثامن والثلاثون: العيوب الخفية بعد الاستلام

إذا ظهر عيب لم يكن ظاهرًا عند الاستلام، يجب بحث سببه وعلاقته بأعمال الترميم وما إذا كان داخل نطاق الضمان.

راجع العيوب الخفية بعد استلام أعمال المقاولات.

التاسع والثلاثون: الاستلام المرحلي

يفضل استلام الأعمال التي ستغطى قبل إخفائها، مثل العزل أو إصلاح الخرسانة أو التمديدات، حتى يمكن إثبات تنفيذها قبل إعادة التشطيب.

الأربعون: الاستلام الابتدائي

بعد اكتمال الأعمال، تتم معاينة المشروع وإعداد قائمة بالملاحظات، وتحدد مهلة لإغلاقها.

راجع الاستلام الابتدائي والنهائي لأعمال المقاولات.

الحادي والأربعون: ملف التسليم

يمكن أن يشمل:

• صور قبل وبعد.
• أوامر التغيير.
• العينات المعتمدة.
• نتائج الاختبارات.
• ضمانات المواد.
• المخططات المعدلة عند الحاجة.
• تعليمات الصيانة.

الثاني والأربعون: الفسخ

إذا انتهى العقد قبل إكمال الترميم، يجب تأمين المبنى وعدم ترك جزء مكشوف أو خطِر، وحصر الأعمال المنفذة والمواد والمخلفات.

راجع فسخ عقد المقاولة في السعودية.

الثالث والأربعون: حل النزاعات

يحاول الطرفان التسوية الودية خلال مدة: …………………………………………..، ثم يكون الفصل أمام الجهة المختصة أو التحكيم إذا اتفق عليه بصورة صحيحة.

الرابع والأربعون: التوقيع

صاحب العمل
الاسم: …………………………………………..
التوقيع: …………………………………………..
التاريخ: …………………………………………..

المقاول
الاسم: …………………………………………..
التوقيع: …………………………………………..
التاريخ: …………………………………………..

جدول حالة المبنى قبل الترميم

ما الفرق بين الترميم والتشطيب؟

التشطيب يركز غالبًا على الأعمال النهائية والمواد والأسطح، بينما الترميم ينطلق من عيب أو تلف أو تدهور قائم، وقد يحتاج إلى إزالة وكشف ومعالجة قبل إعادة التشطيب.

هل كل ترميم يحتاج رخصة؟

لا ينبغي وضع قاعدة عامة لكل عمل بسيط. لكن إذا كانت الأعمال تدخل في نطاق خدمة رخصة ترميم البناء أو تؤثر في عناصر خاضعة للترخيص، فيجب استكمال الإجراء المطلوب عبر بلدي قبل البدء.

هل يجوز للمقاول تسعير الترميم مقطوعية؟

نعم عندما يكون النطاق واضحًا، لكن يفضل إضافة جدول أسعار للأعمال المخفية أو الكميات المحتمل تغيرها حتى لا يصبح كل اكتشاف جديد موضع نزاع.

من يتحمل العيب الذي يظهر بعد إزالة التشطيب؟

يعتمد على ما إذا كان داخل النطاق المتوقع وقت العقد أو عيبًا خفيًا مستقلًا لم يكن ظاهرًا. لذلك يجب توثيق الحالة فور اكتشافها قبل تنفيذ الإصلاح الإضافي.

هل معالجة التشقق بالدهان تعتبر ترميمًا صحيحًا؟

إذا كان التشقق سببه سطحيًا فقد تكون المعالجة بسيطة، أما إذا كان سببه حركة أو مشكلة إنشائية فلا تكفي المعالجة التجميلية دون تقييم السبب.

هل المقاول مسؤول عن المبنى كله بعد الترميم؟

لا يفترض ذلك. مسؤوليته ترتبط بالأعمال التي التزم بها وبالقواعد النظامية التي تنطبق عليها، لذلك يجب تحديد نطاق الضمان بدل استخدام عبارة مفتوحة.

قائمة فحص قبل توقيع عقد الترميم

• حالة المبنى موثقة بالصور.
• نطاق الترميم محدد.
• الرخصة محددة المسؤولية إذا كانت مطلوبة.
• الأعمال المستثناة مكتوبة.
• آلية العيوب المخفية واضحة.
• أسعار الوحدات للأعمال غير المؤكدة محددة.
• المواد والعينات معتمدة.
• الاختبارات قبل الإغلاق محددة.
• الضمان مرتبط بالأعمال المنفذة.
• الاستلام المرحلي والنهائي منظمان.

أخطاء شائعة في عقود الترميم

• التسعير قبل معاينة فعلية.
• عدم تصوير حالة المبنى قبل البدء.
• اعتبار كل عيب مخفي جزءًا من السعر الأصلي.
• إصلاح مظهر العيب دون سببه.
• إغلاق أعمال العزل أو الخرسانة قبل الفحص.
• عدم ضبط المواد البديلة.
• عدم وضع أسعار للأعمال المحتملة.
• ترك المبنى مكشوفًا عند توقف العمل.
• عدم تحديد مسؤولية إزالة المخلفات.
• ضمان عام غير محدد النطاق.

أسئلة شائعة

ما أهم بند في عقد الترميم؟

توثيق حالة المبنى وتحديد نطاق العمل وآلية التعامل مع العيوب المخفية؛ لأنها أكثر ما يغير السعر والمدة.

هل الترميم يشمل المواد؟

يعتمد على العقد. يمكن أن يكون بالمواد أو مصنعيات أو خليطًا بينهما.

هل يجب وجود مكتب هندسي؟

خدمة إصدار رخصة ترميم بناء في بلدي تتطلب التعاقد مع مكتب هندسي ضمن إجراءات الترخيص.

هل يمكن تعديل النطاق بعد فتح الجدران؟

نعم إذا ظهر سبب فني، لكن يجب توثيق التعديل والسعر والمدة قبل تنفيذ العمل الإضافي كلما أمكن.

هل أعمال الترميم تحتاج استلامًا مرحليًا؟

يفضل ذلك في الأعمال التي ستغطى مثل العزل والإصلاحات الخرسانية والتمديدات.

هل الرطوبة العائدة بعد الإصلاح تدخل في الضمان؟

إذا كان المقاول ملتزمًا بمعالجة سبب الرطوبة ونفذ العمل بصورة معيبة فقد تدخل ضمن مسؤوليته، أما إذا ظهرت من مصدر خارج النطاق فيختلف الأمر.

الخلاصة

نموذج عقد مقاولات ترميم قوي لا يعامل المبنى القائم كأنه مشروع جديد. يجب أن يوثق حالته قبل البدء، ويفصل بين العيوب الظاهرة والمخفية، ويضع آلية واضحة للأعمال الإضافية، ويحدد المواد والاختبارات والاستلام المرحلي والضمان. في الترميم، المشكلة التي تظهر بعد فتح الجدار قد تكون أهم من العمل الذي كان ظاهرًا عند توقيع العقد؛ لذلك فإن التوثيق والقياس والاعتماد قبل الإغلاق هي عناصر العقد الأساسية.

ولفهم أثر طريقة التسعير على الكميات والزيادة والمخاطر، راجع عقد المقاولة بسعر الوحدة مقابل الأجر الإجمالي.

موضوعات مرتبطة

• نموذج عقد مقاولات تشطيب.
• نموذج عقد مقاولة بناء.
• نموذج عقد مقاولات عام بين طرفين.
• عقد مقاولات بالمواد.
• نموذج عقد مقاولات مصنعيات.
• عقد مقاولات خرسانة.
• عيوب التنفيذ وعدم مطابقة الأعمال والمواد للمواصفات.
• أوامر التغيير في عقد المقاولة.
• فروقات الكميات وتجاوز المقايسة.
• التعويض عن تمديد مدة المشروع.
• العيوب الخفية بعد استلام أعمال المقاولات.
• الاستلام الابتدائي والنهائي لأعمال المقاولات.
• عقود المقاولات والصياغة.

المصادر الرسمية

• نظام المعاملات المدنية – جريدة أم القرى.
• إصدار رخصة ترميم بناء – وزارة البلديات والإسكان.
• كود البناء السعودي – الموقع الرسمي.

آخر مراجعة تحريرية: سبتمبر 2026. يجب تكييف النموذج مع حالة المبنى الفعلية، والرخصة، والتقرير الهندسي، ونوع العيوب، والمواد، وآلية اكتشاف الأعمال المخفية قبل التوقيع.

إذا شمل الترميم إزالة أجزاء قائمة أو فتحات أو تكسيرًا وترحيل مخلفات: فمن الأفضل فصل هذه الأعمال بنطاق واضح ومسؤولية مستقلة؛ راجع عقد الهدم والحفر وترحيل الأنقاض لضبط السلامة والكميات والنقل والتخلص من المخلفات.