الفرق بين عقد المقاولة بسعر الوحدة وعقد المقاولة بالأجر الإجمالي في السعودية ليس فرقًا محاسبيًا فقط؛ بل يغير توزيع مخاطر الكميات والأسعار بين صاحب العمل والمقاول. في عقد سعر الوحدة تكون الكمية الفعلية وطريقة القياس محور الحساب، بينما في عقد الأجر الإجمالي يرتبط المقاول بسعر كلي لتنفيذ التصميم المتفق عليه، وتكون المطالبة بزيادة الأجر أضيق نطاقًا. وقد نظم نظام المعاملات المدنية هذين النموذجين بنصوص واضحة في المادتين 470 و471.
ما هو عقد المقاولة بسعر الوحدة؟
هو عقد يحدد سعرًا لكل وحدة من وحدات العمل، مثل سعر المتر المكعب للخرسانة، أو المتر المربع للتشطيب، أو المتر الطولي للحفر، ثم تحسب القيمة النهائية على أساس الكميات التي تم تنفيذها وقياسها وفق العقد.
ما هو عقد المقاولة بالأجر الإجمالي؟
هو عقد يتفق فيه الطرفان على مبلغ إجمالي لتنفيذ تصميم أو نطاق متفق عليه، بصرف النظر عن التفاوت المعتاد في التكاليف الداخلية للمقاول، ما لم يوجد تغيير معتمد أو حالة نظامية أو تعاقدية تسمح بتعديل الأجر.
الفرق الأساسي بين الطريقتين
| المسألة | سعر الوحدة | الأجر الإجمالي |
|---|---|---|
| أساس الحساب | الكمية الفعلية × سعر الوحدة | مبلغ إجمالي للعقد |
| مخاطر زيادة الكميات | أعلى على صاحب العمل ضمن حدود العقد | أعلى على المقاول إذا لم يكن هناك تغيير في التصميم |
| أهمية القياس | مرتفعة جدًا | أقل نسبيًا ما دام النطاق لم يتغير |
| وضوح التكلفة النهائية | أقل إذا كانت الكميات غير مؤكدة | أعلى إذا كان التصميم مكتملًا |
| أثر ارتفاع الأسعار | يعتمد على العقد والوحدة | الأصل أن الارتفاع وحده لا يبرر زيادة الأجر |
المادة 470: المقايسة على أساس الوحدة
تنظم المادة 470 من نظام المعاملات المدنية الحالة التي يبرم فيها عقد المقاولة بمقتضى مقايسة على أساس الوحدة، ثم يظهر أثناء التنفيذ أن تنفيذ التصميم المتفق عليه يحتاج إلى مجاوزة ظاهرة للمقايسة المقدرة. وفي هذه الحالة يلزم المقاول بإشعار صاحب العمل فورًا وبيان مقدار الزيادة المتوقعة في الأجر.
وإذا لم يفعل المقاول ذلك، فقد يسقط حقه في طلب ما جاوز قيمة المقايسة من نفقات بحسب شروط المادة.
متى تكون المجاوزة جسيمة؟
إذا كانت المجاوزة التي يقتضيها تنفيذ التصميم جسيمة، تمنح المادة 470 صاحب العمل حق التحلل من العقد وإيقاف التنفيذ دون تأخر، مع إيفاء المقاول قيمة ما أنجزه من الأعمال وفق شروط العقد.
لماذا إشعار الزيادة مهم؟
لأنه يمنح صاحب العمل فرصة اتخاذ قرار اقتصادي قبل أن تتضخم الكلفة. لذلك يجب ألا ينتظر المقاول حتى نهاية المشروع ليكشف أن الكميات تجاوزت التقدير بصورة كبيرة.
مثال عملي على سعر الوحدة
إذا كان العقد يتضمن 1,000 متر مكعب حفر بسعر 30 ريالًا للمتر، فالقيمة التقديرية للبند 30,000 ريال. إذا تبين أثناء التنفيذ أن التصميم يحتاج 1,500 متر مكعب، فلا يكفي تنفيذ الزيادة ثم المطالبة بها في النهاية؛ يجب تطبيق آلية الإشعار والقياس المتفق عليها والنظامية.
المادة 471: الأجر الإجمالي
تنص المادة 471 على أنه إذا تم عقد المقاولة بموجب تصميم متفق عليه مقابل أجر إجمالي، فلا يحق للمقاول المطالبة بزيادة الأجر لمجرد ارتفاع أسعار المواد أو أجور العمال أو غيرها من النفقات.
ارتفاع الحديد أو الخرسانة لا يكفي وحده
إذا قبل المقاول سعرًا إجماليًا لتنفيذ تصميم متفق عليه، فإن ارتفاع تكلفته الداخلية أثناء التنفيذ لا يغير السعر تلقائيًا. هذه من أهم الفروق العملية بين الأجر الإجمالي وسعر الوحدة.
ماذا لو تغير التصميم؟
المادة 471 تفرق بين ارتفاع التكاليف وبين تعديل أو إضافة في التصميم. فإذا حدث تعديل أو إضافة، لا يطالب المقاول بزيادة إلا في الحالات التي تنص عليها المادة، ومنها إذا كان التعديل راجعًا إلى خطأ صاحب العمل أو كان بإذنه واتفق الطرفان على زيادة الأجر.
الظروف الاستثنائية العامة
تعالج المادة 471 أيضًا حالة انهيار التوازن العقدي بسبب ظروف استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها وقت التعاقد. وفي هذه الحالة قد تقضي المحكمة ـ بحسب الظروف وبعد الموازنة بين المصالح ـ بإعادة التوازن العقدي، بما في ذلك تمديد المدة أو زيادة الأجر أو إنقاصه أو فسخ العقد.
هذه ليست آلية تلقائية لرفع السعر
وجود ظرف اقتصادي صعب لا يعني تلقائيًا أن المقاول يرفع العقد من نفسه. المادة تتحدث عن ظروف استثنائية عامة وانهيار للتوازن العقدي، وتترك للمحكمة سلطة إعادة التوازن وفق الحالة.
متى يكون سعر الوحدة أفضل؟
- عندما تكون الكميات غير نهائية.
- في أعمال الحفر والتربة.
- عندما يصعب معرفة الكمية قبل فتح الموقع.
- في الترميم ذي الأعمال المخفية.
- في مشاريع تعتمد على قياس فعلي مستمر.
متى يكون الأجر الإجمالي أفضل؟
- عندما يكون التصميم مكتملًا.
- عندما تكون المواصفات محددة.
- عندما يريد صاحب العمل وضوحًا أعلى للتكلفة.
- عندما يستطيع المقاول تسعير المخاطر بدقة.
- في نطاقات واضحة لا يتوقع تغيرها كثيرًا.
هل يمكن الجمع بين الطريقتين؟
نعم. كثير من العقود تكون مختلطة، مثل مبلغ إجمالي للأعمال الأساسية مع أسعار وحدات لبنود غير مؤكدة أو أعمال إضافية. المهم أن يحدد العقد أي بند يخضع لأي طريقة.
مثال لعقد مختلط
| البند | طريقة التسعير |
|---|---|
| الأعمال الإنشائية الأساسية | مبلغ إجمالي |
| الصخور غير المتوقعة | سعر للمتر المكعب |
| إصلاحات مخفية في الترميم | أسعار وحدات |
| أعمال إضافية بطلب المالك | أمر تغيير |
جدول الكميات في عقد سعر الوحدة
يجب أن يحدد جدول الكميات وصف كل بند ووحدته وسعره، وطريقة القياس، وما الذي يشمله السعر من مواد وعمالة ومعدات ونقل وهدر.
هل الكمية في الجدول نهائية؟
ليس بالضرورة. يجب أن يوضح العقد ما إذا كانت الكميات تقديرية أم نهائية. في عقود سعر الوحدة غالبًا تكون القيمة النهائية مرتبطة بالكميات المقاسة، لكن لا ينبغي افتراض ذلك دون قراءة العقد.
طريقة القياس
من الضروري تحديد:
- من يقوم بالقياس.
- متى يتم القياس.
- المستندات المستخدمة.
- طريقة معالجة الفتحات والهدر.
- طريقة اعتماد الكمية.
- مدة الاعتراض على القياس.
المستخلصات في سعر الوحدة
يجب أن يوضح كل مستخلص الكمية السابقة والحالية والتراكمية والسعر والقيمة، حتى يمكن تتبع تطور الكميات قبل الوصول إلى مجاوزة كبيرة.
سعر الوحدة والحفر
الحفر من أكثر الأعمال التي يناسبها سعر الوحدة عندما يكون حجم التربة أو الصخور غير مؤكد. راجع نموذج عقد مقاولة حفر.
سعر الوحدة والترميم
في الترميم قد لا يظهر حجم التلف الحقيقي إلا بعد إزالة طبقات قائمة، لذلك يمكن الجمع بين مقطوعية للأعمال الظاهرة وأسعار وحدات للأعمال المخفية.
راجع نموذج عقد مقاولات ترميم.
الأجر الإجمالي وعقد تسليم المفتاح
تستخدم العقود الإجمالية كثيرًا في المشروعات التي يريد فيها صاحب العمل وضوحًا أكبر للتكلفة، ومنها بعض عقود تسليم المفتاح، لكن ذلك يرفع أهمية تحديد النطاق والاستثناءات ومتطلبات الأداء.
راجع عقد مقاولات تسليم مفتاح.
السعر الإجمالي لا يعالج النطاق المجهول
إذا كان النطاق غير مكتمل، فإن كتابة «السعر مقطوعية» لا تلغي الغموض. قد ينشأ النزاع على ما إذا كان العمل أصلًا داخل النطاق قبل أن ينشأ النزاع على السعر.
أهمية قائمة الاستثناءات
في العقد الإجمالي يجب أن يذكر المقاول ما لا يدخل في السعر، مثل رسوم أو أعمال خارج حدود الموقع أو مواد يقدمها المالك أو اختبارات خاصة، حتى لا يفترض صاحب العمل أنها ضمن المقطوعية.
أوامر التغيير في الأجر الإجمالي
التغيير المعتمد هو أحد أهم أسباب تغير قيمة العقد الإجمالي. لذلك يجب توثيق وصف التغيير وسعره وأثره على المدة قبل التنفيذ قدر الإمكان.
راجع أوامر التغيير في عقد المقاولة.
هل زيادة الكميات تعد أمر تغيير؟
يعتمد على نوع العقد. في عقد سعر الوحدة قد تكون زيادة الكمية جزءًا من القياس الفعلي مع وجوب مراعاة المادة 470 عند المجاوزة الظاهرة أو الجسيمة. أما في العقد الإجمالي فقد تكون زيادة الكمية الداخلية اللازمة لنفس التصميم ضمن مخاطرة المقاول ما لم يكن هناك تغيير في التصميم أو نطاق جديد.
الفرق بين خطأ الكمية وخطأ التصميم
إذا كان جدول الكميات تقديريًا في عقد وحدة فالأثر يختلف عن عقد إجمالي قائم على تصميم محدد. لذلك يجب مراجعة أولوية المستندات ووصف السعر قبل الحكم على الاستحقاق.
ماذا عن تغير أسعار المواد؟
في الأجر الإجمالي تعالج المادة 471 المسألة صراحة، فلا يستحق المقاول زيادة لمجرد ارتفاع الأسعار. أما في عقود الوحدة فيجب مراجعة نصوص العقد وهل السعر ثابت للوحدة أو يخضع لآلية تعديل متفق عليها.
الدفعة المقدمة لا تغير طريقة التسعير
كون المقاول حصل على دفعة مقدمة لا يحول العقد من وحدة إلى مقطوعية أو العكس؛ هي آلية تمويل وسداد، وليست أساس احتساب القيمة النهائية.
المحتجز
يمكن استخدام المحتجز في كلا النوعين. ويحسب وفق ما يحدده العقد من المستخلصات أو القيمة، مع تحديد موعد الإفراج عنه.
ملحق تغيير طريقة التسعير
إذا أراد الطرفان أثناء التنفيذ تحويل جزء من العقد من سعر وحدة إلى مقطوعية أو العكس، يجب توثيق ذلك في ملحق يوضح الكميات المقفلة والأسعار والقيمة الجديدة.
راجع صيغة ملحق عقد مقاولة.
كيف يراجع المحامي أو مدير العقود طريقة السعر؟
يجب مراجعة أكثر من خانة «قيمة العقد». من الضروري قراءة تعريف نطاق العمل، وجدول الكميات، وآلية القياس، وأوامر التغيير، والمستخلصات، وأولوية الوثائق، وحدود السعر، ونصوص المخاطر الاستثنائية.
أيهما أكثر أمانًا لصاحب العمل؟
لا توجد إجابة واحدة. السعر الإجمالي يعطي وضوحًا أعلى عندما يكون التصميم كاملًا، لكنه قد يؤدي إلى نزاعات إذا كان النطاق غير واضح. سعر الوحدة أكثر مرونة للكميات المتغيرة، لكنه يحتاج رقابة قياس دقيقة حتى لا تتضخم القيمة النهائية دون متابعة.
أيهما أكثر أمانًا للمقاول؟
أيضًا يعتمد على المشروع. سعر الوحدة يقلل مخاطر خطأ تقدير الكميات، بينما السعر الإجمالي قد يمنح المقاول فرصة إدارة التكلفة بكفاءة لكنه يحمل مخاطر أكبر إذا أساء تقدير الموارد أو الأسعار.
قائمة فحص لعقد سعر الوحدة
- الوحدات معرفة بدقة.
- الأسعار ثابتة أو آلية تعديلها واضحة.
- الكميات التقديرية معروفة.
- طريقة القياس مكتوبة.
- المجاوزة الظاهرة لها إشعار.
- المستخلصات تظهر الكميات التراكمية.
- الزيادة الجسيمة لها آلية قرار.
قائمة فحص لعقد الأجر الإجمالي
- التصميم مكتمل بدرجة كافية.
- النطاق واضح.
- الاستثناءات مكتوبة.
- المواد والمواصفات محددة.
- أوامر التغيير منظمة.
- ارتفاع الأسعار لا يترك لعبارات مبهمة.
- الظروف الاستثنائية لا تعالج بزيادة أحادية.
أخطاء شائعة
- كتابة «مقطوعية» مع جدول كميات قابل للقياس دون توضيح العلاقة.
- عدم تحديد هل الكميات تقديرية.
- عدم إشعار صاحب العمل عند مجاوزة المقايسة.
- مطالبة المقاول في العقد الإجمالي بزيادة لمجرد ارتفاع الأسعار.
- عدم توثيق تغيير التصميم.
- الخلط بين زيادة كمية أصلية وبين نطاق جديد.
- عدم وجود طريقة قياس.
- عدم إقفال قيمة التعديل بملحق أو أمر تغيير.
أسئلة شائعة
ما الفرق بين سعر الوحدة والمقطوعية؟
سعر الوحدة يحسب القيمة على أساس الكمية الفعلية لكل بند، بينما المقطوعية أو الأجر الإجمالي تحدد مبلغًا كليًا لتنفيذ نطاق أو تصميم متفق عليه.
هل يمكن أن تزيد قيمة عقد سعر الوحدة؟
نعم إذا زادت الكميات الفعلية، مع مراعاة واجب الإشعار عند المجاوزة الظاهرة وأحكام المادة 470.
هل يمكن أن تزيد قيمة العقد الإجمالي؟
ليس لمجرد ارتفاع تكاليف المقاول. قد تزيد عند تغيير معتمد أو إضافة وفق شروط المادة 471 والعقد، أو في حالات نظامية أخرى.
هل ارتفاع الحديد يسمح للمقاول برفع السعر؟
في العقد الإجمالي القائم على تصميم متفق عليه، لا يكفي ارتفاع سعر الحديد وحده للمطالبة بالزيادة وفق المادة 471.
هل يمكن الجمع بين الطريقتين؟
نعم، ويمكن تخصيص المقاطعة لنطاق ثابت وأسعار الوحدات للبنود غير المؤكدة.
هل جدول الكميات يحدد نوع العقد وحده؟
لا. يجب قراءة العقد كاملًا لمعرفة ما إذا كان الجدول أساس قياس نهائي أم أداة تحليل لسعر إجمالي.
الخلاصة
الاختيار بين سعر الوحدة والأجر الإجمالي هو قرار لتوزيع المخاطر قبل أن يكون قرارًا لتسعير المشروع. سعر الوحدة يناسب الكميات التي قد تتغير ويحتاج قياسًا وإشعارًا مستمرين، بينما الأجر الإجمالي يناسب التصميم الواضح ويحمّل المقاول مخاطر أكبر في التكاليف المعتادة. المادتان 470 و471 من نظام المعاملات المدنية تعطيان إطارًا واضحًا للفارق، لكن جودة العقد تظل مرتبطة بتعريف النطاق والقياس والتغييرات والمستخلصات.
راجع أيضًا زيادة أسعار مواد البناء وإعادة التوازن المالي لعقد المقاولة.
راجع أيضًا تمديد مدة تنفيذ عقد المقاولة.
راجع أيضًا التعويض عن تمديد مدة المشروع.
موضوعات مرتبطة
- أنواع عقود المقاولات.
- عقد المقاولة في النظام السعودي.
- بنود عقد المقاولة.
- فروقات الكميات وتجاوز المقايسة.
- أوامر التغيير في عقد المقاولة.
- صيغة ملحق عقد مقاولة.
- نموذج عقد مقاولة حفر.
- نموذج عقد مقاولات ترميم.
- عقد مقاولات تسليم مفتاح.
- عقود المقاولات والصياغة.
المصادر الرسمية
آخر مراجعة تحريرية: سبتمبر 2026. يجب تحديد طبيعة السعر صراحة في العقد وعدم الاعتماد على وصف مختصر مثل «مقطوعية» أو «حسب الكميات» دون بيان أثر القياس والتغييرات.
وإذا كان النطاق غير مكتمل ويعاد للمقاول ما ينفقه فعليًا بدل سعر الوحدة أو السعر الإجمالي، راجع عقد مقاولة بالتكلفة زائد أتعاب.
مصدر رسمي إضافي
العقود الإلكترونية – الهيئة السعودية للمقاولين مرجع عملي رسمي يساعد في مقارنة نماذج التسعير وصياغة عقود المقاولات.
وعند تعارض جدول الكميات مع المخططات أو المواصفات، راجع ترتيب أولوية مستندات عقد المقاولة.
وعند اختيار سعر الوحدة تصبح الكميات المرجع العملي لحساب المقابل: لذلك يجب عدم الاكتفاء بسعر الوحدة من دون مراجعة بنود القياس والكميات التقديرية وآلية معالجة الاختلاف، ويوضح جدول الكميات في عقد المقاولة وأثر اختلاف الكميات كيف يرتبط BOQ بالتسعير والمستخلصات والمطالبات.
طريقة التسعير وحدها لا تحدد توزيع المخاطر: في المشاريع الكبيرة قد ترتبط آلية القياس والسعر بشروط نموذجية أوسع؛ لذلك يفيد الاطلاع على عقود فيديك في السعودية لفهم العلاقة بين نوع النموذج وآلية الدفع والقياس والتغييرات.