نموذج عقد مقاولات تشطيب

نموذج عقد مقاولات تشطيب في السعودية يحتاج إلى دقة أكبر من العقود العامة؛ لأن عبارة «تشطيب كامل» قد تعني شيئًا مختلفًا لكل طرف. فقد يفهمها صاحب العمل على أنها تشمل الأرضيات والدهانات والأسقف والأبواب والأعمال الصحية والكهربائية والنجارة والزجاج والواجهات والتنظيف النهائي، بينما يكون المقاول قد سعّر بعضها فقط. لذلك يجب أن يحول العقد كل عنصر تشطيب إلى بند محدد من حيث المادة والماركة أو المواصفة والعينة والكمية والسعر وطريقة الاعتماد والاستلام.

ما المقصود بعقد مقاولات التشطيب؟

هو عقد يلتزم فيه المقاول بتنفيذ مجموعة من الأعمال النهائية أو شبه النهائية التي تجعل المبنى صالحًا للاستخدام وفق النطاق المحدد. وقد يكون التشطيب بالمواد من المقاول، أو بالمصنعيات فقط مع توريد المواد من صاحب العمل، أو بنظام مختلط.

أهم ما يميز عقد التشطيب

• كثرة المواد والعينات والماركات.
• وجود بدائل كثيرة في الجودة والسعر.
• تداخل أعمال الكهرباء والسباكة والجبس والدهان والأرضيات.
• ارتفاع احتمال إعادة العمل عند سوء التنسيق.
• أهمية جودة التشطيب البصري وليس الإنجاز الكمي فقط.
• الحاجة إلى استلام بندي وليس استلامًا عامًا فقط.

المرجعية النظامية

عقد التشطيب يخضع للقواعد العامة لعقد المقاولة في نظام المعاملات المدنية، بما يشمل مسؤولية المواد، تنفيذ العمل وفق شروط العقد، الأجر، الإخلال، الاستلام، المقاولة من الباطن، وانتهاء العقد. كما يجب تنفيذ الأعمال الخاضعة لكود البناء وفق المتطلبات الفنية السارية، وقد أصبح إصدار كود البناء السعودي 2024 مطبقًا على جميع أنواع إشغالات المباني منذ 30 يونيو 2025.

نموذج عقد مقاولات تشطيب

أولًا: بيانات صاحب العمل

الاسم: …………………………………………..
رقم الهوية أو السجل: …………………………………………..
العنوان: …………………………………………..
الجوال: …………………………………………..
البريد الإلكتروني: …………………………………………..

ثانيًا: بيانات المقاول

الاسم أو اسم المنشأة: …………………………………………..
رقم الهوية أو السجل التجاري: …………………………………………..
بيانات الترخيص أو التسجيل: …………………………………………..
العنوان: …………………………………………..
الجوال: …………………………………………..
البريد الإلكتروني: …………………………………………..

ثالثًا: موقع المشروع

موقع المشروع: …………………………………………..، ومساحة المنطقة محل التشطيب تقريبًا: ………………………………………….. متر مربع.

رابعًا: نوع التعاقد

يحدد الطرفان أحد الخيارات التالية:

• تشطيب بالمواد والمصنعيات من المقاول.
• تشطيب مصنعيات فقط والمواد من صاحب العمل.
• تشطيب مختلط: بعض المواد على المقاول وبعضها على صاحب العمل.

جدول مسؤولية المواد

خامسًا: نطاق أعمال التشطيب

يشمل العقد ـ بحسب الملحق الفني ـ الأعمال التالية:

• اللياسة أو المعالجة النهائية للجدران إن كانت ضمن النطاق.
• الأرضيات والبلاط والرخام.
• الدهانات الداخلية والخارجية.
• الأسقف المستعارة والجبس.
• الأبواب والحلق والإكسسوارات.
• النجارة الداخلية.
• الأعمال الزجاجية والمرايا.
• الأعمال الصحية النهائية.
• الأعمال الكهربائية النهائية.
• تركيب الإنارة.
• تركيب الأدوات الصحية.
• أعمال المطابخ أو الخزائن إذا كانت مشمولة.
• تنظيف الموقع وتسليم الأعمال.

بند الاستثناءات

يجب أن يذكر العقد صراحة ما لا يشمله السعر، مثل الأثاث، أو الأجهزة، أو المصعد، أو المطابخ، أو الواجهات، أو أعمال التكييف، أو الستائر، أو أنظمة المنزل الذكي، إذا لم تكن ضمن التعاقد.

سادسًا: المخططات والتصاميم

ينفذ المقاول الأعمال وفق المخططات والتفاصيل والعينات المعتمدة، ولا يجوز تغيير موقع نقطة كهرباء أو أداة صحية أو نوع مادة أو لون أو تصميم دون موافقة الطرف المخول.

سابعًا: العينات

يلتزم المقاول ـ إذا كانت المواد عليه ـ بتقديم عينات للمواد التي تحتاج اعتمادًا قبل التوريد الشامل، مثل البلاط والرخام والدهان والجبس والأبواب والأدوات الصحية والإنارة.

هل اعتماد العينة يعفي المقاول من المسؤولية؟

لا. اعتماد العينة يعني قبولها كنموذج، لكنه لا يعفي المقاول من استخدام مادة مطابقة لها في المشروع ولا من مسؤولية جودة التركيب.

ثامنًا: الماركات والمواصفات

إذا اتفق الطرفان على ماركة أو درجة أو مواصفة معينة، لا يجوز استبدالها بمنتج آخر إلا بعد موافقة مكتوبة، ويجب أن يبين أمر الاستبدال أثره على السعر والمدة إن وجد.

تاسعًا: قيمة العقد

قيمة العقد: ………………………………………….. ريال سعودي.

ويكون السعر:

• إجماليًا لكامل نطاق التشطيب.
• أو وفق أسعار وحدات.
• أو مصنعيات لكل بند.
• أو مزيجًا من هذه الطرق.

التشطيب بسعر المتر

إذا اتفق على سعر للمتر، يجب تحديد وحدة القياس بدقة؛ لأن سعر متر الأرضيات يختلف عن متر الدهان أو الجبس أو الرخام. ولا يفضل استخدام عبارة «سعر متر التشطيب» دون بيان البنود التي يدخلها هذا السعر.

عاشرًا: الدفعات

يمكن تقسيم الدفعات وفق مراحل مثل:

• دفعة مقدمة.
• دفعة بعد إنهاء أعمال التأسيس والمعالجة.
• دفعة بعد الأرضيات.
• دفعة بعد الأسقف والدهانات الأولية.
• دفعة بعد التركيبات النهائية.
• دفعة عند الاستلام الابتدائي.
• محتجز حتى إغلاق الملاحظات إن اتفق عليه.

أفضل طريقة لربط الدفعات

الأفضل أن تكون كل دفعة مرتبطة بإنجاز قابل للفحص، لا بمجرد مرور مدة زمنية. فإذا كانت الدفعة مرتبطة بمرحلة الدهان مثلًا، يجب تحديد هل المقصود وجه الأساس فقط أم كامل النظام حتى الوجه النهائي.

الحادي عشر: مدة التنفيذ

مدة التنفيذ: ………………………………………….. يومًا/شهرًا تبدأ من تاريخ تسليم الموقع جاهزًا لبدء التشطيب.

الثاني عشر: جاهزية الموقع

يجب أن يحدد العقد حالة الموقع عند استلامه، وما إذا كانت الأعمال السابقة مكتملة بما يسمح ببدء التشطيب، مثل انتهاء اللياسة أو العزل أو تمديدات الكهرباء والسباكة الأساسية.

لماذا جاهزية الموقع مهمة؟

قد يتأخر التشطيب بسبب عمل سابق لم ينجز بصورة صحيحة. إذا بدأ المقاول قبل معالجة العيوب الأساسية ثم ظهرت لاحقًا، قد يقع خلاف حول من يتحمل إعادة العمل.

الثالث عشر: فحص الأعمال السابقة

على المقاول إشعار صاحب العمل بأي عيب ظاهر في الأسطح أو التمديدات أو الأعمال السابقة التي قد تؤثر في التشطيب قبل تغطيتها أو البناء عليها.

الرابع عشر: تنسيق الأعمال

إذا كان هناك أكثر من مقاول في الموقع، يجب تحديد مسؤولية التنسيق بين مقاول الكهرباء والسباكة والجبس والدهانات والنجارة وغيرها، لتجنب إزالة أو إعادة أعمال مكتملة.

الخامس عشر: الأعمال الصحية النهائية

إذا كانت ضمن النطاق، يشمل العقد تركيب الأدوات الصحية والخلاطات والإكسسوارات واختبار التوصيلات النهائية ومعالجة أي تسرب ناتج عن التنفيذ.

السادس عشر: الأعمال الكهربائية النهائية

إذا كانت ضمن النطاق، يشمل العقد تركيب المفاتيح والأفياش والإنارة والأغطية والأجهزة المحددة، مع مراعاة المتطلبات الكهربائية السارية والفحص المطلوب.

السابع عشر: الأرضيات

يجب تحديد نوع الأرضية، المقاس، النمط، اتجاه التركيب، عرض الفواصل، مواد اللصق، الروبة، الوزرات، ومستوى الاستواء المقبول.

الثامن عشر: الرخام والحجر

إذا كانت الأعمال تشمل الرخام أو الحجر، تحدد السماكة والنوع واللون والفرز وطريقة التركيب والمعالجة والحماية بعد التركيب، لأن اختلاف الدرجة أو الفرز قد يؤثر بصريًا على المشروع كله.

التاسع عشر: الدهانات

يحدد العقد نوع الدهان، عدد الأوجه، المعالجة السابقة، الأساس، اللون، طريقة الاعتماد، وهل يشمل إصلاح الشروخ السطحية والمعجون والصنفرة.

العشرون: الجبس والأسقف المستعارة

تحدد السماكات والقطاعات والتعليق والمناسيب والتفاصيل والفتحات ومواقع وحدات الإنارة والتكييف، ويجب التنسيق قبل الإغلاق حتى لا تضطر الأطراف إلى فك السقف لاحقًا.

الحادي والعشرون: الأبواب والنجارة

تحدد الخامات والمقاسات ونوع الحلق والمفصلات والأقفال والتشطيب واللون ودرجة مقاومة الرطوبة أو الحريق إذا كان المشروع يتطلب ذلك.

الثاني والعشرون: الأعمال الزجاجية

تحدد السماكة ونوع الزجاج والإكسسوارات وطريقة التثبيت والحواف واشتراطات السلامة إن كانت تنطبق.

الثالث والعشرون: الأعمال الإضافية

لا ينفذ أي عمل خارج النطاق مقابل مبلغ إضافي إلا بعد توثيق طلبه وسعره وأثره على المدة وفق آلية التغيير المعتمدة.

راجع أوامر التغيير وزيادة أو حذف الأعمال في عقد المقاولة.

الرابع والعشرون: تغيير المواد بعد التعاقد

إذا طلب صاحب العمل تغيير مادة معتمدة إلى مادة أغلى أو أرخص، يجب تسجيل فرق السعر وأثره على مدة التوريد قبل التنفيذ.

الخامس والعشرون: توريد المواد في عقد المصنعيات

إذا كانت المواد على صاحب العمل، يجب أن يحدد المقاول احتياجه منها بمدة مناسبة قبل التركيب، وأن يسجل المواد التي استلمها وحالتها وكمياتها.

السادس والعشرون: الهدر

في عقود المصنعيات يفضل وضع معيار للهدر الطبيعي أو آلية لمراجعته. وقد تختلف طبيعة الهدر من البلاط إلى الدهان أو الجبس، فلا تستخدم نسبة واحدة لكل المواد دون مبرر.

السابع والعشرون: حماية الأعمال المنجزة

على المقاول حماية ما نفذه من أعمال حتى الاستلام في الحدود التي تقع تحت مسؤوليته، مثل تغطية الأرضيات وحماية الأبواب والأسطح من الخدش والتلف أثناء استمرار الأعمال.

الثامن والعشرون: النظافة

يلتزم المقاول بإزالة مخلفات أعماله والمحافظة على الموقع بصورة تسمح باستمرار بقية المقاولين، وتنظيف المساحات قبل الاستلام النهائي بحسب النطاق.

التاسع والعشرون: جودة التنفيذ

لا يكفي أن تكون المادة صحيحة إذا كان التركيب معيبًا. لذلك يجب أن يراعي العقد الاستواء، والمحاذاة، والفواصل، والنهايات، والتشطيب البصري، وعدم وجود آثار أو خدوش أو تفاوت غير مقبول.

الثلاثون: الإشراف والاستشاري

إذا كان هناك استشاري أو مصمم داخلي، يجب تحديد صلاحياته في اعتماد العينات والملاحظات والمستخلصات، ومن يملك وحده صلاحية تغيير السعر أو النطاق.

الحادي والثلاثون: المقاولون من الباطن

يمكن للمقاول الاستعانة بمقاولين متخصصين ضمن الحدود التي يسمح بها العقد، مع بقاء مسؤوليته أمام صاحب العمل عن نطاقه.

الثاني والثلاثون: التأخير

إذا تأخر المقاول عن المدة المتفق عليها لأسباب ترجع إليه، تطبق آثار التأخير وفق العقد والنظام. وإذا كان التأخير بسبب مواد يقدمها صاحب العمل أو بسبب تغيير أو تأخر اعتماد، فيجب توثيق الحدث وأثره.

راجع التعويض عن تمديد مدة المشروع.

الثالث والثلاثون: التعويض الاتفاقي عن التأخير

إذا اتفق الطرفان على تعويض عن التأخير، يجب تحديد آلية احتسابه وحدوده وشروط استحقاقه بما يتفق مع القواعد النظامية.

راجع غرامة التأخير في عقود المقاولات.

الرابع والثلاثون: الاستلام البندي

ينصح في مشاريع التشطيب باستلام البنود تباعًا؛ فيمكن استلام الأرضيات أو الأسقف أو الدهانات أو النجارة مرحليًا قبل الانتقال إلى المرحلة التالية، مع تدوين الملاحظات.

لماذا الاستلام البندي أفضل في التشطيب؟

لأن بعض العيوب تختفي بعد تركيب عناصر أخرى. فإذا لم يفحص العزل أو التمديدات أو الأسقف قبل الإغلاق، يصبح اكتشاف العيب لاحقًا أكثر تكلفة.

الخامس والثلاثون: الاستلام الابتدائي

بعد إنهاء كامل النطاق، يقدم المقاول طلب الاستلام وتعد قائمة بالملاحظات، ويحدد لكل ملاحظة زمن للمعالجة.

راجع الاستلام الابتدائي والنهائي لأعمال المقاولات.

السادس والثلاثون: فترة الضمان

يضمن المقاول عيوب التنفيذ والمواد التي تقع مسؤوليته عنها لمدة: ………………………………………….. من تاريخ: …………………………………………..، دون إخلال بأي ضمان نظامي خاص.

السابع والثلاثون: العيوب الخفية

إذا ظهر بعد الاستلام عيب لم يكن ظاهرًا وقت الفحص، يتم تحديد المسؤولية بحسب سببه وما إذا كان ناتجًا عن مادة أو تنفيذ أو عمل سابق.

راجع العيوب الخفية بعد استلام أعمال المقاولات.

الثامن والثلاثون: إخلال المقاول

إذا كان التنفيذ مخالفًا للمواصفات أو العينات، يجوز لصاحب العمل طلب التصحيح وفق العقد. وتنظم المادة 466 من نظام المعاملات المدنية أحكام إعذار المقاول وتصحيح الإخلال والفسخ في الحالات المستوفية لشروطها.

التاسع والثلاثون: الفسخ

يحدد العقد حالات الفسخ وآثاره، بما في ذلك حصر الأعمال المنجزة والمواد الموجودة والدفعات والمبالغ المستحقة.

راجع فسخ عقد المقاولة في السعودية.

الأربعون: حل النزاعات

يسعى الطرفان إلى التسوية الودية خلال مدة: …………………………………………..، ثم يلجآن إلى الجهة المختصة أو التحكيم إذا كان هناك اتفاق صحيح على ذلك.

الحادي والأربعون: التوقيع

صاحب العمل
الاسم: …………………………………………..
التوقيع: …………………………………………..
التاريخ: …………………………………………..

المقاول
الاسم: …………………………………………..
التوقيع: …………………………………………..
التاريخ: …………………………………………..

ملحق مواد التشطيب المقترح

كيف تمنع خلاف «المادة البديلة»؟

اكتب في العقد أن أي بديل يحتاج موافقة مسبقة، وحدد هل يجب أن يكون مساويًا أو أعلى فنيًا، وكيف يعالج فرق السعر. لا تكتف بعبارة «أو ما يعادلها» دون آلية اعتماد.

هل يمكن أن يكون العقد مصنعيات فقط؟

نعم، لكن عندها يجب أن يوضح صاحب العمل المواد التي سيوفرها، وموعد توريدها، ومسؤولية تخزينها، والهدر، وتأثير التأخر على مدة المقاول. وستبقى صفحة «نموذج عقد مقاولات مصنعيات» لاحقًا مخصصة للعقود التي تكون فيها العمالة محور التعاقد، بينما هذه الصفحة تركز على مرحلة التشطيب نفسها.

هل أعمال الكهرباء والسباكة تدخل تلقائيًا؟

لا. يجب تحديد هل المقصود التركيبات النهائية فقط أم يشمل التمديدات والتأسيس والتعديلات. كلمة «تشطيب كهرباء» قد تعني عند طرف تركيب المفاتيح فقط وعند طرف آخر استكمال الشبكة كاملة.

هل التكييف ضمن التشطيب؟

ليس تلقائيًا. يجب النص على ما إذا كان المقاول مسؤولًا عن مواسير النحاس، التصريف، الكهرباء، الأجهزة، مخارج الهواء، الاختبارات، أو لا شيء منها.

هل المطابخ والخزائن ضمن التشطيب؟

تعتمد على العقد. الأفضل وضعها كبند مستقل لأن تصميمها وموادها وطريقة قياسها تختلف عن التشطيبات العامة.

قائمة فحص قبل التوقيع

• كل بند تشطيب مشمول أو مستبعد بوضوح.
• المواد موزعة بين الطرفين.
• الماركات والمواصفات أو العينات محددة.
• طريقة القياس والسعر واضحة.
• الدفعات مرتبطة بإنجاز قابل للفحص.
• التنسيق بين التخصصات محدد.
• آلية التغيير مكتوبة.
• الاستلام البندي والنهائي واضحان.
• فترة الضمان محددة.
• الملاحظات النهائية لها مهلة علاج.

أخطاء شائعة في عقد التشطيب

• كتابة «تشطيب كامل» دون قائمة أعمال.
• ترك جودة المواد شفوية.
• عدم اعتماد عينات قبل التوريد.
• عدم تحديد من يوفر المواد الثانوية.
• البدء قبل جاهزية الموقع.
• عدم تنسيق الكهرباء والسباكة مع الجبس والنجارة.
• ربط الدفعات بالوقت لا بالإنجاز.
• تغيير المواد دون توثيق فرق السعر.
• عدم حماية الأعمال المنجزة.

أسئلة شائعة

ما أهم بند في عقد التشطيب؟

نطاق الأعمال وجدول المواد والعينات؛ لأنهما يحددان ماذا يشمل السعر وما مستوى الجودة المطلوب.

هل التشطيب بالمواد أفضل من المصنعيات؟

لا يوجد أفضل مطلقًا. التشطيب بالمواد يقلل عبء التوريد على المالك، بينما المصنعيات تمنحه تحكمًا أكبر في شراء المواد لكنه يحتاج إدارة أعلى.

هل يجوز للمقاول استبدال مادة إذا انقطعت من السوق؟

يجب اتباع آلية الاعتماد. لا يفترض الاستبدال من طرف واحد إذا كانت المادة أو العينة محددة في العقد.

هل يجب استلام كل بند منفصلًا؟

ليس شرطًا في كل مشروع، لكنه أسلوب مفيد جدًا في التشطيبات لأنه يكشف العيوب قبل إخفائها بأعمال لاحقة.

هل يمكن حجز مبلغ حتى نهاية الضمان؟

يمكن للطرفين الاتفاق على محتجز أو ضمان وفق صياغة واضحة تحدد مقداره وموعد الإفراج عنه.

هل عقد التشطيب يحتاج مخططات؟

كلما كان المشروع أكثر تعقيدًا كانت المخططات والتفاصيل أكثر أهمية، خصوصًا للأسقف والإنارة والكهرباء والسباكة والنجارة.

الخلاصة

نموذج عقد مقاولات تشطيب قوي لا يكتفي بذكر أسماء البنود، بل يربط كل بند بمادة أو مواصفة أو عينة وطريقة قياس واعتماد واستلام. التشطيب هو المرحلة التي تظهر فيها الفروق الدقيقة في الجودة، ولذلك فإن جدول المواد والعينات، وتوزيع مسؤولية التوريد، والتنسيق بين التخصصات، والاستلام البندي، أهم من العبارات العامة. كلما كان معيار القبول واضحًا قبل التنفيذ، انخفض احتمال الخلاف بعد اكتمال العمل.

وللعقود التي تكون فيها العمالة والتنفيذ محور التعاقد بينما المواد على صاحب العمل، راجع نموذج عقد مقاولات مصنعيات.

وللعقود التي يتحمل فيها المقاول مسؤولية التوريد والمواد إلى جانب التنفيذ، راجع عقد مقاولات بالمواد.

ولأعمال إصلاح وتجديد مبنى قائم ومعالجة عيوبه، راجع نموذج عقد مقاولات ترميم.

موضوعات مرتبطة

• نموذج عقد مقاولة بناء.
• نموذج عقد مقاولات عظم بالمواد وبدون مواد.
• نموذج عقد مقاولات عام بين طرفين.
• عقد المقاولة في النظام السعودي.
• بنود عقد المقاولة.
• أنواع عقود المقاولات.
• صياغة ومراجعة عقد مقاولة في السعودية.
• أوامر التغيير في عقد المقاولة.
• التعويض عن تمديد مدة المشروع.
• غرامة التأخير في عقود المقاولات.
• الاستلام الابتدائي والنهائي لأعمال المقاولات.
• العيوب الخفية بعد استلام أعمال المقاولات.
• عقود المقاولات والصياغة.

المصادر الرسمية

• نظام المعاملات المدنية – جريدة أم القرى.
• منظومة كود البناء السعودي 2024 – اللجنة الوطنية لكود البناء السعودي.
• العقود الإلكترونية – منصة مقاول.

آخر مراجعة تحريرية: سبتمبر 2026. يجب تكييف النموذج وفق التصميم الفعلي، المواد والعينات، نطاق الكهرباء والسباكة، وطريقة التسعير والتوريد قبل التوقيع.