نموذج عقد مقاولة بناء في السعودية يجب أن يكون أكثر تفصيلًا من نموذج المقاولات العام؛ لأن مشروع البناء يجمع بين الأعمال الإنشائية والمعمارية، والمواد، والمخططات، والكميات، والتراخيص، والاختبارات، ومراحل الاستلام، وقد يمتد إلى الأعمال الكهربائية والميكانيكية والتشطيبات بحسب نطاق المشروع. لذلك لا يكفي أن يكتب الطرفان «اتفقنا على بناء العقار بالمبلغ المتفق عليه»؛ بل يجب أن يعرف كل طرف ما الذي سيدخل في السعر، وما الذي يستبعد، ومن يتحمل المواد والتصاريح والتعديلات والتأخير والعيوب.
متى تستخدم نموذج عقد مقاولة بناء؟
يستخدم هذا النموذج عندما يتفق مالك الأرض أو صاحب المشروع مع مقاول على تنفيذ أعمال بناء فعلية على أرض أو مبنى قائم، سواء شمل العقد كامل المشروع أو جزءًا واسعًا منه. ويجب قبل التوقيع تحديد هل المقاول مسؤول عن البناء فقط وفق تصميم جاهز، أم عن البناء مع التوريد، أم عن أجزاء أخرى مثل التشطيبات أو الأنظمة.
ما الفرق بين عقد البناء ونموذج المقاولات العام؟
النموذج العام ينظم علاقة مقاولات يمكن أن تكون لأي عمل، بينما عقد البناء يحتاج تفاصيل إضافية عن الموقع والتربة والأساسات والخرسانة والمخططات والمواد والاختبارات والتراخيص وكود البناء والاستلام. ويمكن الرجوع إلى نموذج عقد مقاولات عام بين طرفين إذا كان المشروع لا يحتاج هذه التفاصيل الفنية.
المرجعية النظامية لعقد مقاولة البناء
يخضع عقد البناء الخاص للقواعد العامة لعقد المقاولة في نظام المعاملات المدنية، ومن أهمها المواد 461 وما بعدها المتعلقة بتعريف المقاولة، والمواد، والمدة، والإخلال، والأجر، والمقايسة، والأجر الإجمالي، والمقاولة من الباطن، وانتهاء العقد.
كما أن التنفيذ الفعلي للمبنى يجب أن يراعي نظام تطبيق كود البناء السعودي والاشتراطات الفنية السارية، إضافة إلى الرخص والمخططات المعتمدة والاشتراطات البلدية الخاصة بالموقع والاستخدام.
نموذج عقد مقاولة بناء
أولًا: بيانات صاحب العمل
الاسم: …………………………………………..
رقم الهوية أو السجل: …………………………………………..
العنوان الوطني: …………………………………………..
الجوال: …………………………………………..
البريد الإلكتروني: …………………………………………..
ثانيًا: بيانات المقاول
الاسم أو اسم المنشأة: …………………………………………..
رقم الهوية أو السجل التجاري: …………………………………………..
بيانات الترخيص أو التسجيل النظامي: …………………………………………..
العنوان: …………………………………………..
الجوال: …………………………………………..
البريد الإلكتروني: …………………………………………..
ثالثًا: التمهيد
يمتلك الطرف الأول أو يملك حق تنفيذ المشروع على العقار الواقع في: …………………………………………..، ويرغب في تنفيذ مشروع بناء وفق الرخصة والمخططات والمواصفات والملاحق المرفقة. وقد عاين الطرف الثاني الموقع واطلع على الوثائق المتاحة وأقر بقدرته على تنفيذ الأعمال محل هذا العقد وفق الأصول الفنية والاشتراطات النظامية.
رابعًا: موضوع العقد
يتعهد المقاول بتنفيذ مشروع البناء الموضح في هذا العقد وملاحقه وفق الرخصة والمخططات والمواصفات المعتمدة، ويشمل نطاقه ما يأتي:
- تجهيز الموقع والأعمال المؤقتة المتفق عليها.
- الحفر والإحلال والردم بحسب المخططات.
- الأساسات والأعمال الخرسانية.
- العزل حسب النطاق.
- المباني والجدران.
- الأعمال المعمارية التي يشملها العقد.
- الأعمال الكهربائية والميكانيكية إذا نص عليها.
- الاختبارات والتشغيل إذا كانت ضمن النطاق.
- تنظيف الموقع وتسليم المشروع.
وتحذف الأعمال غير الداخلة في المشروع أو تذكر صراحة ضمن بند الاستثناءات.
بند الاستثناءات مهم بقدر بند الأعمال
من أكثر أسباب النزاع أن يعرف المالك ما «يشمله» العقد لكنه لا يعرف ما «لا يشمله». لذلك يجب كتابة قائمة واضحة بالأعمال المستثناة مثل رسوم الجهات، أو المصعد، أو الأثاث، أو أعمال تنسيق الموقع، أو توصيل الخدمات، أو التشطيبات الخاصة، إذا لم تكن جزءًا من السعر.
خامسًا: موقع المشروع
يقع المشروع في: …………………………………………..، على قطعة الأرض رقم: …………………………………………..، المخطط رقم: …………………………………………..، بمدينة: …………………………………………..
ويقر المقاول بأنه عاين الموقع بالقدر اللازم قبل التعاقد، دون أن يسقط ذلك حقه فيما قد يظهر من ظروف خفية لا يمكن اكتشافها بالمعاينة المعتادة إذا كانت مؤثرة نظامًا أو تعاقدًا.
سادسًا: وثائق العقد
تتكون وثائق العقد من:
- هذا العقد.
- الرخصة الصادرة للمشروع.
- المخططات المعمارية والإنشائية المعتمدة.
- المخططات الكهربائية والميكانيكية إذا كانت ضمن النطاق.
- تقرير التربة إن كان مطلوبًا.
- المواصفات الفنية.
- جدول الكميات والأسعار.
- البرنامج الزمني.
- جدول المواد والعينات.
- أوامر التغيير والملحقات اللاحقة.
سابعًا: ترتيب أولوية الوثائق
عند وجود تعارض بين مستندات العقد، تكون الأولوية وفق الترتيب الآتي: …………………………………………..
ويجب ألا يترك هذا البند فارغًا، لأن اختلاف المخططات عن جدول الكميات أو المواصفات من أكثر المشكلات العملية شيوعًا.
ثامنًا: كود البناء والرخص
يلتزم المقاول بتنفيذ الأعمال الواقعة ضمن مسؤوليته وفق رخصة البناء والمخططات المعتمدة والاشتراطات الفنية وكود البناء السعودي الساري وقت التنفيذ، وبما يتفق مع متطلبات الجهات المختصة.
ولا يجوز للمقاول تغيير عنصر إنشائي أو معماري يخالف الرخصة أو المخططات المعتمدة دون موافقة الجهة المخولة والمصمم أو الاستشاري عند الحاجة.
تاسعًا: مسؤولية التصاميم
تكون مسؤولية إعداد واعتماد التصميم على: …………………………………………..
إذا كان التصميم مقدمًا من صاحب العمل، لا يجوز للمقاول تعديله من تلقاء نفسه. وإذا كلف المقاول بجزء من التصميم، فيجب تحديد نطاق هذه المسؤولية ومستوى الاعتماد المطلوب.
عاشرًا: تقرير التربة والأساسات
إذا كان المشروع يحتاج دراسة تربة، تعد نتائج التقرير جزءًا من مستندات المشروع، ويجب تنفيذ الأساسات وفق التصميم المعتمد المبني على تلك النتائج. وإذا ظهرت أثناء الحفر ظروف جوهرية تختلف عن البيانات المتاحة، فعلى المقاول إشعار صاحب العمل والاستشاري قبل الاستمرار في أعمال قد تتأثر بها.
الحادي عشر: المواد
تكون المواد على النحو الآتي:
- مواد يقدمها المقاول: …………………………………………..
- مواد يقدمها صاحب العمل: …………………………………………..
وتكون المواد التي يقدمها المقاول مطابقة للمواصفات والعينات المعتمدة. وإذا قدم صاحب العمل موادًا، فعلى المقاول المحافظة عليها واستخدامها وفق الأصول الفنية، وفق ما تقرره المادة 463 من نظام المعاملات المدنية.
الثاني عشر: الحديد والخرسانة والمواد الإنشائية
يلتزم المقاول باستخدام المواد الإنشائية بالمواصفات المعتمدة، وإجراء الفحوص والاختبارات المطلوبة وفق المخططات والمتطلبات الفنية، وعدم صب أي عنصر إنشائي يتطلب فحصًا أو اعتمادًا قبل اكتمال الإجراء المتفق عليه.
الثالث عشر: اعتماد العينات
يقدم المقاول العينات والبيانات الفنية للمواد التي تتطلب اعتمادًا قبل توريدها أو تركيبها، ولا يعد اعتماد العينة إعفاءً من مسؤولية المقاول عن مطابقة المواد المستخدمة فعليًا.
الرابع عشر: قيمة العقد
قيمة العقد الإجمالية هي: ………………………………………….. ريال سعودي.
وطريقة التسعير هي:
- سعر إجمالي.
- أو أسعار وحدات.
- أو مزيج بينهما وفق الملحق المالي.
ويجب حذف البدائل غير المطبقة.
ماذا يشمل السعر؟
يجب أن يحدد العقد إن كان السعر يشمل المواد، والعمالة، والمعدات، والنقل، والاختبارات، والسقالات، وأعمال الحماية، والتنظيف، والمصاريف الإدارية، والرسوم التي تقع على المقاول، حتى لا يفاجأ صاحب العمل بمطالبات عن عناصر كان يظن أنها داخلة في السعر.
الخامس عشر: مدة التنفيذ
مدة تنفيذ المشروع هي: ………………………………………….. يومًا/شهرًا، وتبدأ من تاريخ: …………………………………………..
ويثبت بدء المدة بمحضر تسليم الموقع أو أمر المباشرة أو أي مستند يتفق عليه الطرفان.
السادس عشر: تسليم الموقع
يلتزم صاحب العمل بتسليم الموقع للمقاول في التاريخ المتفق عليه، وتمكينه من البدء، وتسليمه الوثائق والبيانات التي تقع على مسؤوليته.
إذا تأخر التسليم، يوثق التأخير ويعالج أثره على المدة والتكلفة بحسب العقد. ويمكن مراجعة تأخر تسليم موقع المشروع للمقاول.
السابع عشر: البرنامج الزمني
يقدم المقاول برنامجًا زمنيًا خلال: ………………………………………….. من تاريخ المباشرة، ويبين المراحل الأساسية مثل الحفر والأساسات والهيكل والمباني والأنظمة والتشطيبات والاستلام بحسب النطاق.
الثامن عشر: مراحل التنفيذ
تقسم الأعمال إلى مراحل واضحة، مثل:
- أعمال الموقع والحفر.
- الأساسات.
- الهيكل الإنشائي.
- المباني.
- تمديدات الأنظمة.
- العزل.
- التشطيبات.
- الاختبارات والتشغيل.
- الاستلام.
هذا التقسيم يفيد في قياس الإنجاز وربط الدفعات بالمراحل.
التاسع عشر: الدفعات والمستخلصات
تدفع قيمة العقد وفق الآتي:
- دفعة مقدمة: …………………………………………..
- دفعة بعد إنجاز الأساسات: …………………………………………..
- دفعة بعد إنجاز الهيكل: …………………………………………..
- دفعات مرحلية لبقية الأعمال: …………………………………………..
- دفعة عند الاستلام الابتدائي: …………………………………………..
- محتجز أو دفعة نهائية: …………………………………………..
ويجوز بدل ذلك اعتماد مستخلصات دورية على أساس نسب الإنجاز والكميات المعتمدة.
العشرون: قياس الأعمال
إذا كان العقد على أساس الوحدة، تكون طريقة القياس وفق جدول الكميات والمواصفات المعتمدة. وإذا ظهرت مجاوزة ظاهرة للمقايسة، يلتزم المقاول بالإشعار وفق المادة 470.
راجع فروقات الكميات وتجاوز المقايسة في عقد المقاولة.
الحادي والعشرون: الأعمال الإضافية
أي عمل غير داخل في النطاق الأصلي لا يستحق عنه مبلغ إضافي إلا إذا ثبت طلبه واعتماده وفق الإجراء المحدد، ما لم توجد حالة استثنائية أو سبب نظامي مختلف.
الثاني والعشرون: أوامر التغيير
يجب أن يصدر التغيير كتابة ويبين:
- وصف التغيير.
- سبب التغيير.
- سعره.
- أثره على المدة.
- تاريخ تنفيذه.
راجع أوامر التغيير وزيادة أو حذف الأعمال.
الثالث والعشرون: تأخر المقاول
إذا تأخر المقاول عن البرنامج أو أخل بالتزاماته، فعليه اتخاذ إجراءات المعالجة المطلوبة. وتطبق أحكام العقد والمادة 466 بشأن الإعذار وإصلاح الإخلال والفسخ في الحالات التي تستوفي شروطها.
الرابع والعشرون: التأخير بسبب صاحب العمل
إذا كان التأخير ناتجًا عن عدم تسليم الموقع أو تأخر المخططات أو الاعتمادات أو المواد التي تقع على صاحب العمل، يوثق المقاول الحدث ويقدم إشعاره ضمن المدة المحددة في العقد.
راجع التعويض عن تمديد مدة المشروع.
الخامس والعشرون: غرامة أو تعويض التأخير
إذا اتفق الطرفان على تعويض اتفاقي عن التأخير، فيحدد مقدار التعويض أو طريقة حسابه وشروط استحقاقه وحدوده، مع مراعاة القواعد النظامية المتعلقة بالتعويض الاتفاقي.
راجع غرامة التأخير في عقود المقاولات.
السادس والعشرون: الاستشاري والإشراف
إذا كان للمشروع استشاري، تكون صلاحياته: …………………………………………..
ويجب بيان ما إذا كان يملك اعتماد المواد والمستخلصات والتعليمات الفنية، مع فصل ذلك عن صلاحية تعديل قيمة العقد أو مدته إذا لم يكن مخولًا بها.
السابع والعشرون: الفحوص والاختبارات
يجري المقاول الاختبارات المطلوبة للأعمال والمواد وفق المخططات والمواصفات والكود، وتكون تكلفة الاختبارات على: …………………………………………..
إذا فشل اختبار بسبب عمل أو مادة تقع على مسؤولية المقاول، يتحمل إعادة المعالجة وإعادة الاختبار ما لم يتفق أو يثبت خلاف ذلك.
الثامن والعشرون: عدم تغطية الأعمال قبل الفحص
لا يجوز للمقاول إخفاء أو تغطية الأعمال التي يتطلب العقد فحصها قبل إخطار الاستشاري أو صاحب العمل ضمن المدة المتفق عليها. ومن أمثلة ذلك بعض أعمال التسليح والعزل والتمديدات المخفية.
التاسع والعشرون: السلامة في الموقع
يلتزم المقاول بإجراءات السلامة المتعلقة بأعماله وعماله ومعداته، وحماية الموقع والمجاورين، والالتزام بالاشتراطات النظامية والفنية المعمول بها.
الثلاثون: المقاولون من الباطن
يجوز للمقاول إسناد بعض الأعمال إلى مقاولين من الباطن في الحدود التي يسمح بها العقد والنظام، مع بقاء مسؤوليته تجاه صاحب العمل. ويحدد العقد الأعمال التي تحتاج موافقة مسبقة على المقاول من الباطن.
الحادي والثلاثون: حماية المواد والأعمال
يتحمل المقاول حماية الأعمال والمواد التي تقع تحت مسؤوليته حتى التسليم بحسب العقد، ويجب تحديد التأمين إن كان مطلوبًا.
الثاني والثلاثون: هلاك أو تلف العمل قبل التسليم
تنظم المادة 467 آثار هلاك أو تلف العمل قبل التسليم بسبب لا يد للمقاول فيه، مع اختلاف الأثر بحسب من قدم المواد وحالة تأخر التسليم أو التسلم. لذلك يجب توثيق حالة الموقع عند وقوع أي حادث.
الثالث والثلاثون: طلب الاستلام الابتدائي
عند انتهاء الأعمال محل العقد، يقدم المقاول طلبًا كتابيًا للاستلام، مرفقًا بالوثائق والاختبارات والمخططات النهائية المطلوبة حسب النطاق.
الرابع والثلاثون: محضر الاستلام الابتدائي
يحرر الطرفان أو الاستشاري محضرًا يبين:
- تاريخ الفحص.
- حالة المشروع.
- الملاحظات المتبقية.
- مدة المعالجة.
- تاريخ بدء الضمان إذا كان مرتبطًا بهذا الاستلام.
راجع الاستلام الابتدائي والنهائي لأعمال المقاولات.
الخامس والثلاثون: شهادة الإشغال
إذا كانت طبيعة المشروع تتطلب شهادة إشغال أو مستندًا مماثلًا من الجهة المختصة، يحدد العقد الطرف المسؤول عن استكمال متطلباتها والوثائق التي على كل طرف تقديمها.
السادس والثلاثون: الاستلام النهائي
يتم الاستلام النهائي بعد معالجة الملاحظات وانتهاء فترة الضمان التعاقدية وتسليم المستندات النهائية، وفق ما يحدده العقد.
السابع والثلاثون: مدة الضمان
يضمن المقاول العيوب التي تقع ضمن مسؤوليته لمدة: ………………………………………….. من تاريخ: …………………………………………..
ولا يخل ذلك بأي مسؤولية نظامية خاصة، ومنها الضمان العشري في الحالات التي تنطبق عليها أحكامه.
راجع الضمان العشري للمقاول والمهندس.
الثامن والثلاثون: العيوب الخفية
إذا ظهر عيب بعد الاستلام لم يكن ممكنًا اكتشافه بالفحص المعتاد، فتحدد المسؤولية بحسب سبب العيب ونوع العمل والضمانات النظامية والتعاقدية.
راجع العيوب الخفية بعد استلام أعمال المقاولات.
التاسع والثلاثون: ضمان حسن التنفيذ
إذا طلب ضمان حسن تنفيذ، فتحدد قيمته ومدته وآلية الإفراج عنه وحالات المطالبة به.
راجع خطاب ضمان حسن التنفيذ.
الأربعون: فسخ العقد
يجوز فسخ العقد وفق الحالات التي يحددها النظام والعقد، ومنها الإخلال الجوهري أو التأخير الذي يستوفي شروط الفسخ، مع مراعاة الإعذار عندما يكون مطلوبًا.
راجع فسخ عقد المقاولة في السعودية.
الحادي والأربعون: حالة المشروع عند الفسخ
عند إنهاء العقد قبل إتمام المشروع، يحرر محضر حصر للأعمال المنجزة والمواد والمعدات الموجودة بالموقع والمبالغ والدفعات والضمانات، ويحدد ما يسلم لكل طرف.
الثاني والأربعون: الإشعارات
تكون جميع الإشعارات المتعلقة بالتغيير والتأخير والمطالبات والفسخ على وسائل التواصل والعناوين المحددة في هذا العقد، ويجب تحديثها كتابة إذا تغيرت.
الثالث والأربعون: حل النزاعات
يتفق الطرفان على محاولة تسوية النزاع وديًا خلال مدة: …………………………………………..، وإذا تعذر ذلك يكون الاختصاص للجهة المختصة أو للتحكيم إذا اتفق الطرفان على شرط تحكيم صحيح ومناسب.
الرابع والأربعون: نسخ العقد والتوقيع
حرر هذا العقد من نسختين، وتسلم كل طرف نسخة للعمل بموجبها.
صاحب العمل
الاسم: …………………………………………..
التوقيع: …………………………………………..
التاريخ: …………………………………………..
المقاول
الاسم: …………………………………………..
التوقيع: …………………………………………..
التاريخ: …………………………………………..
الملاحق التي لا ينبغي إغفالها
| الملحق | الغرض |
|---|---|
| الرخصة والمخططات | تحديد المشروع المعتمد |
| جدول الكميات | تحديد البنود والكميات والأسعار |
| المواصفات | تحديد مستوى الجودة |
| تقرير التربة | ربط الأساسات ببيانات الموقع |
| البرنامج الزمني | قياس تقدم المشروع والتأخير |
| جدول المواد | منع الخلاف حول الأنواع والماركات |
| نموذج التغيير | توثيق أي تعديل في السعر أو المدة |
هل هذا النموذج هو نفسه عقد مقاولات عظم؟
لا. عقد البناء هنا أوسع ويمكن أن يشمل مشروعًا كاملًا أو مراحل متعددة. أما عقد العظم فيركز على الهيكل الإنشائي والأعمال المرتبطة به، وقد يكون بالمواد أو بدون مواد. لذلك ستكون له صفحة مستقلة حتى لا تختلط نية الباحث عن «بناء كامل» بالباحث عن «عظم» فقط.
هل يجب الالتزام بكود البناء السعودي؟
نعم، التنفيذ يجب أن يراعي الأنظمة والاشتراطات الفنية المنطبقة على المبنى. وقد أصبح إصدار كود البناء السعودي 2024 مطبقًا على إشغالات المباني منذ 30 يونيو 2025، لذلك يجب ألا يستخدم عقد قديم لإعفاء المقاول أو المصمم من متطلبات فنية سارية.
من المسؤول عن رخصة البناء؟
يجب أن يحدد العقد ذلك. في كثير من المشروعات تكون الرخصة على صاحب العمل أو المصمم، بينما يلتزم المقاول بالتنفيذ وفقها، لكن الاتفاق قد يوزع بعض إجراءات المتابعة على المقاول. المهم ألا تبقى المسؤولية غامضة.
هل يجب أن يكون المقاول مرخصًا؟
يجب مراعاة متطلبات الترخيص والتصنيف أو التسجيل التي تنطبق على المشروع ونوع الأعمال. نظام تطبيق كود البناء يعرف المنفذ بأنه الشخص الطبيعي أو الاعتباري المرخص له المكلف بتنفيذ أعمال البناء أو التركيب أو التشغيل أو الصيانة وفق الكود.
هل التوقيع الإلكتروني ممكن؟
توفر منصة مقاول خدمة العقود الإلكترونية، بما في ذلك إنشاء عقد جديد وقبوله من الطرفين عبر النفاذ الوطني وإدارة العقد والدفعات عبر الخدمة المتاحة، وفق شروطها.
هل النموذج يصلح لبناء فيلا؟
نعم كأساس، لكن يجب تخصيصه بحسب مساحة المشروع والرخصة والمخططات، وتحديد ما إذا كان يشمل العظم والتشطيبات والأنظمة والأعمال الخارجية.
هل النموذج يصلح لمبنى تجاري؟
يمكن تكييفه، لكن المبنى التجاري يحتاج غالبًا متطلبات إضافية تتعلق بالأنظمة والاختبارات والتشغيل والسلامة والاشتراطات الخاصة بالاستخدام.
أخطاء شائعة في عقد بناء منزل أو مبنى
- عدم إرفاق المخططات بالرغم من الإشارة إليها.
- ترك مواصفات المواد شفوية.
- عدم تحديد هل السعر يشمل الكهرباء والسباكة والعزل.
- عدم ربط المدة بتاريخ تسليم الموقع.
- دفع نسب كبيرة قبل تحقق الإنجاز.
- تنفيذ تغييرات دون أمر مكتوب.
- عدم توثيق الاختبارات.
- الخلط بين الاستلام الابتدائي والنهائي.
- عدم تحديد أثر تأخر صاحب العمل في التوريد أو الاعتماد.
قائمة فحص قبل توقيع عقد البناء
- هل الرخصة والمخططات جاهزة؟
- هل نطاق العقد محدد؟
- هل الاستثناءات مكتوبة؟
- هل مسؤولية المواد واضحة؟
- هل جدول الكميات متوافق مع المخططات؟
- هل السعر إجمالي أم حسب الوحدة؟
- هل بداية المدة ونهايتها محددتان؟
- هل الدفعات مرتبطة بإنجاز يمكن قياسه؟
- هل التغيير يحتاج موافقة مكتوبة؟
- هل آلية الاستلام والضمان مكتوبة؟
أسئلة شائعة
ما أهم بند في عقد مقاولة البناء؟
نطاق الأعمال والمخططات والمواصفات من أهم البنود، لأن معظم النزاعات المالية ترتبط بالسؤال: هل العمل داخل السعر الأصلي أم خارج النطاق؟
هل يمكن أن يكون عقد البناء بسعر إجمالي؟
نعم، إذا كان نطاق المشروع واضحًا بما يكفي، لكن يجب تحديد أثر التغييرات والأعمال الإضافية والظروف الاستثنائية.
هل يمكن أن يكون حسب سعر الوحدة؟
نعم، خصوصًا عندما تكون الكميات قابلة للتغير، بشرط وجود طريقة قياس واعتماد واضحة.
هل يشترط إرفاق جدول كميات؟
ليس في كل مشروع، لكنه مهم جدًا إذا كان السعر قائمًا على الوحدة أو إذا كان سيستخدم لتعريف النطاق والدفعات.
هل يجوز للمقاول تغيير مادة إلى بديل مشابه؟
لا يفترض ذلك إذا كان العقد يتطلب اعتماد المواد أو يحدد مواصفات بعينها. يجب اتباع آلية الاعتماد قبل الاستبدال.
هل الاستشاري يستطيع زيادة قيمة العقد؟
يعتمد على التفويض. يجب أن يحدد العقد صلاحياته، ولا ينبغي افتراض أن سلطته الفنية تمنحه تلقائيًا حق تعديل السعر أو المدة.
هل شهادة الإشغال جزء من مسؤولية المقاول؟
يجب أن يحدد العقد من يتولى متطلباتها، لأن إصدارها يرتبط بمطابقة المبنى للاشتراطات والكود والوثائق المطلوبة من الجهات المختصة.
الخلاصة
نموذج عقد مقاولة بناء جيد يجب أن يعكس المشروع الحقيقي لا أن يكون عقدًا عامًا باسم «بناء». ابدأ بالرخصة والمخططات، ثم حدد النطاق والاستثناءات والمواد والسعر والمدة والبرنامج والدفعات والتغيير والاختبارات والاستلام والضمان والفسخ. وكلما ربطت البنود بوثائق معتمدة ومراحل قابلة للقياس، قل احتمال ظهور خلاف لاحق حول ما كان المقصود عند التوقيع.
ولمشروعات الهيكل الإنشائي، راجع نموذج عقد مقاولات عظم بالمواد وبدون مواد لتحديد مسؤولية المواد والمصنعيات والهدر والاختبارات.
ولمرحلة التشطيبات، راجع نموذج عقد مقاولات تشطيب لضبط المواد والعينات والماركات والتنسيق والاستلام البندي.
وللعقود التي تكون فيها العمالة والتنفيذ محور التعاقد بينما المواد على صاحب العمل، راجع نموذج عقد مقاولات مصنعيات.
وللمشروعات التي تجمع التصميم أو التوريد والتنفيذ والاختبارات والتشغيل في حزمة واحدة، راجع عقد مقاولات تسليم مفتاح.
وللأعمال الخرسانية المتخصصة من تسليح وشدات وصب واختبارات، راجع عقد مقاولات خرسانة.
وللأعمال التي تجمع إزالة المنشآت والحفر وترحيل المخلفات، راجع نموذج عقد مقاولة هدم وحفر وترحيل أنقاض.
ولأعمال الحفر المستقلة من دون هدم، راجع نموذج عقد مقاولة حفر لضبط المناسيب والتربة والصخور والمياه والتدعيم والقياس.
ولأعمال إصلاح وتجديد مبنى قائم ومعالجة عيوبه، راجع نموذج عقد مقاولات ترميم.
موضوعات مرتبطة
- نموذج عقد مقاولات عام بين طرفين.
- عقد المقاولة في النظام السعودي.
- بنود عقد المقاولة.
- أنواع عقود المقاولات.
- صياغة ومراجعة عقد مقاولة في السعودية.
- أوامر التغيير في عقد المقاولة.
- فروقات الكميات وتجاوز المقايسة.
- التعويض عن تمديد مدة المشروع.
- غرامة التأخير في عقود المقاولات.
- الاستلام الابتدائي والنهائي لأعمال المقاولات.
- الضمان العشري للمقاول والمهندس.
- عقود المقاولات والصياغة.
المصادر الرسمية
- نظام المعاملات المدنية – جريدة أم القرى.
- كود البناء السعودي – اللجنة الوطنية لكود البناء السعودي.
- نظام تطبيق كود البناء السعودي – اللجنة الوطنية لكود البناء السعودي.
- العقود الإلكترونية – منصة مقاول.
آخر مراجعة تحريرية: سبتمبر 2026. يجب تخصيص هذا النموذج وفق نوع المبنى والرخصة والمخططات والمواصفات وطريقة التسعير ونطاق مسؤولية كل طرف قبل التوقيع.
ولمن يريد الاستفادة من الصيغ المهنية الجاهزة: من المناسب مقارنة نموذج عقد البناء مع عقود ونماذج الهيئة السعودية للمقاولين؛ خصوصًا في البنود المتعلقة بالنطاق والدفعات والتغييرات والاستلام، ثم تكييف الصياغة مع طبيعة المشروع بدل نسخ نموذج موحد كما هو.
قبل استخدام نموذج عقد بناء تقليدي تأكد من أن هيكل المشروع يناسبه: إذا كان المالك سيتعاقد مع حزم تنفيذ متعددة ويعين جهة تتولى التنسيق والإدارة بدل إسناد كامل التنفيذ لمقاول عام واحد، فراجع عقد إدارة الإنشاءات لأنه يوزع الصلاحيات والمسؤوليات والأتعاب بطريقة مختلفة.